投資海外物業、人民幣債基、一生三宅#836

諗sir，

你好，我睇咗你兩本著作「樓換樓」及「收息論」後，已經上了收息班。我情況如下：

銀行員工一名，31歲，未婚，月入43k ，兼職8k。

 

每月供樓7k，儲蓄3 k，強積金2 k，保險2 k，基金1 k，每月儲蓄20k(2015年將以12個月形式清還稅貸，及後亦打算以同樣形式儲錢)，現金60k。

2008年買入荔欣苑有未補地價居屋， 1.2m，市值約3-4m左右，餘下按揭580 K。因未補地價，所以知道冇得加按。

 

小妹早年去了工作假期一年，一直以來只用最著重積儲，沒有任何投資。

小妹借貸力為（43k+6k)x2.59/10000×0.5=6m-1 m=5 m (稅貸)， 但礙於已有一未補地價居屋，加上在銀行工作，若要合法買入第二幢物業用作出租，需付五成首期。

 

因此2015年年初借了245 k 稅貸，買入一個在墨爾本的樓花AUD429K，付10%首期，AUD43 K(約HKD258K)。2016年尾/2017年頭落成後需付10%/20%，餘下的將以按揭供款。發展商提供頭一年5%保證租金，並需繳付租金之8%為管理費用。

 

2015年2月，上完收息堂後去銀行查詢，由於早前之資金一直以每季買入人民幣方式儲下，並未有打算在現時最低價沽出。銀行之人民幣債基只有3-4%回報，因此買入了股票債劵基金，人民幣100 k 。

於2006年向保險公司買了一個供6儲10的計劃，將於今年101取得500 K資金。有如下想法：

1. 用以清還未補地價居屋按揭，不過若不能加按，實無必要

2. 300 K買入債基收息

3. 100 K買入外幣掛勾以支付2017年之10%/20%物業餘額

4. 100 K買入保險double方案

以2-3之方便運用500K好嗎？

如何可完成一生三宅？

盼望諗sir 的良方。

 

 ANSWER:

筆者自己理解，讀者而家係用每月$20000去還緊稅貸，借貸力應為(43000+6000-20000)/10000*2.59*40% = 29000/10000*40%*2.59 = 3mil。同讀者計到既5mil借貸力有頗大出入，原因如下:

1. 借稅貸其實好浪費借貸力的，稅貸可以借到50-100萬都唔係難，但攤還期最長只8年，不及樓房係符合一些情況可達30年咁耐。所以樓咁多人出咁多錢買係正常的，你睇下香港有咩抵押品可以比你按足30年。讀者借左幾十萬買樓，稅貸仲比私貸攤還年期短，只兩年，所以每月供緊成兩萬銀，呢類數要由收入中扣除而不應單係有廿萬私貸就扣廿萬借貸力。運用手則在5月買樓001解說。
2. 在現今新按揭措施第二物業不能去到凡成上會，只可六成而借貸比率有調低，筆者因此制作了個綜合表去解說一個買住宅樓既人究竟可以幾成上會? 借貸與收入比率最盡係幾多同埋要付那些稅頂。由於項目繁多恐有遺漏、有意見可多多指正。

 

香港買樓限制多多，買外地係唔係個好出路? 要知澳洲綜合樓價2014升6.8%，在2013年升9.48%。若單計Sydney，2014年升12.2%。那澳幣同港幣兩年匯率變異如何? 2014年1月3日報6.93HKD兌1澳元，2015年1月3日報6.27，即匯價在2014年一年跌10.5%，早一年即2013年全年跌17%(2013年初$8.11兌價)。那結論是呢兩年買左澳洲樓，因澳元下跌而引起國內的資產升值潮，資產價格升幅不及匯價下跌幅度。當然明白10%買樓花即等於2010年前香港人買樓玩摸貨咁吸引，可是要做呢件事唔一定要係澳洲、英國美國都有樓花買。何況澳洲借錢息率比其他國家高。

 

而家有人民幣係手上、匯價應要再調整，國內內需衰弱加上美元就算唔升都應會再維持強勢多些少時間。根據過往美元的反彈浪模式，升幅一般會比而家已經歷的再長時間些少。其實找對人問會找到未行債基方案已達10%年息之方法，再行埋人幣債基方案人仔會有14-15%年息。剛剛今年1月開始有，因借出人民幣在香港未批，有一銀行走曲線推出人民幣債基服務，在103班已授收息同學此法門。

 

看讀者是緊張自己財政計劃的女仕、可是行事有感太心急。係現金只剩50餘萬加上借貸力只餘20000既情況，休養生息為良方。當然有辦法即時為自己借貸力作出改善，可是係個人投資思路未想清之前，有借貸力都恐怕被錯誤運用。其實佢應該1. 先清左筆稅貸 2. 用投資物做好對沖澳元再下跌 3. 有資金30萬行債基，試下先收15%年息之感覺 4.做5年DOUBLE回報保險方案。
因讀者年輕。5年之後DOUBLE舊首期出黎買樓都仲係年青。下年清左稅貸後借貸力回復至5.0MIL水平，加上再加兩年儲蓄及每月近萬銀的借基收入，即(1+2)=3年後可儲多50萬加埋有100萬係手，到時睇市況買一間樓應可以。如果唔計個澳洲樓花、能否在(即仲有4年)35歲前完成一生三宅?由於人工始終未夠強加上自己一個人，要政府收番哂D辣招至有機會。當然40歲前搞好哂三幢樓已經好叻叻架啦。

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。