樓價下跌要什麼?(下)#835

諗sir高人:

您好,本人年近40,和丈夫有樓1層,市值400萬,尚欠260萬按揭正出租

本人是公務員,丈夫是工程師,收入共80000

手上有資金約80萬

因有囝囡、媽媽、印庸同住,一家六口,正用1.8k租樓住

看畢<樓換樓>後,很想再買多一間樓,我應該而家應該買定再等市跌?

 

感謝! 庸才

 

answer:

究竟而家應唔應該買樓,要先計個人借貸力。讀者家庭借貸力為80000/10000*2.59*50% = 10.36mil,現在已用260/1036 = 約25%借貸力。如再買樓、先要一拆二、論點不重覆。至於再買樓、除非只用少於3.0mil的借貸力、否則會令家庭借貸力在旺市消耗過半,在旺市為之不適宜。那讀者若要等樓市下跌、未來1-2(2017前)年會否成事? 昨天看過樓價會否因新增供應及辣招而下跌、令日再討論另外兩個有機能令樓價下跌之情況:

 

要樓價下跌、建築成本需下降?

發展商「生產」一個單位,除了宣傳及行政洗費外、淨低就係地價同埋建設築成本。2014年尾屯門兩幅位於震寰路及良德街政府的土地成功以招標方式出售!相對九龍地皮,屯門土地已經便宜很多,兩幅地之成交價格分別是以樓面呎價計2139元及2571元。若將來建成樓房出售,成本價要加添幾多建築費用? 由於每發展商的用料不同、工時亦不同,所以不能有個代表全港的實在數字,不過參考不少老行尊的意見,$4000/呎是必要的。原因首起當然是建築工人人工增加、筆者就識得有個年輕朋友放棄工作走去紮鐵,希望賺返幾萬蚊一個月捱返兩年、之後用儲到既錢搞生意突圍。呢個諗法在現時不算怪異、建築界太少人入行造就了「搵快錢」之契機,當然過程是極辛苦的。

 

與此同時鋼鐵的售價仍在高水平。在美元長遠走弱之下、原材料售價定受影響而走強。近月中國牽頭發展亞洲投資銀行、英國及澳洲已欣然決定加入。可預期此為未來美元被取代前的一重要章節。在人工及原材料走高之下、建築水平易升難跌、即發展商要賣樓、成本在$2200+4000 = $6200一呎,即450呎上車盤建成成本都要約280萬。那樓價要由現水平大跌真係難上加難。

 

要樓價下跌、要等發展商模式改變?

香港地產業生態在沙士之後改變。政府在2005年後少建公營樓、亦未有什麼大型機建。建築商(建築商例子:俊和、中國建築)要有工開必然要向發展商(發展商例子:新鴻基、長實)叩頭、自然令中標價降低、不少建築商唔再參與香港市場、中標者亦難免偷工減料、形成惡性循環。幾年過來一個市場只淨低數個參與者、形成寡頭壟斷之勢、或許不少人已有感香港住宅建成水準下降、新樓有時被懷疑合謀定價、樓花銷售過程極不透明但又冇人理、「一樓」可以藏於地底而新業主收樓後無處申冤。要改變此情況,實在要引入市場新競爭者。

 

梁班子上場後同意為香港地產市場找多了新參與者、成哥將「長地」上市、亦是一個啟示。佢老人家過往「戰績」,唔使多提,總之事後回望發覺「做野」時間極準。惟要將一個市場由一極端扭返去中軸、無三五七年都唔會見成效。加上不少人詬病市場新參與者有紅色資本背景、一眾排外及怕被統戰之聲正每日揚聲。係咁既情況之下要改變香港地產市場生態、引入競爭者去降價之事十分困難。

 

所以筆者結論是要由香港本身引發的因素去令樓價下跌實不可能。若有本案讀者類近情況、宜先將手頭現金收息。以讀者計80萬資金可收80/100*12500 = $10000/月,唔夠住可用黎津貼租三房。夠住就可以將其儲起、三年間已儲30-40萬,用5年保險方案double再倍升又得、又或債基方案隨時贖回亦可。












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