按揭辣招印花稅一幅圖作解#833

諗sir，本人有幸拜讀<樓換樓>，深受啟發！之後，立刻追看你的blog，感相逄恨晚。

現請諗sir指點迷津。

本人今年37歲，公務員，月入29k，太太30歲，月入20k。

於2012年尾聯名買入自住樓，買入價3.2m九成按揭上車。現欠2.83m. 息率2.15%，月供11.2k，銀行現估價4.3m。

兩人現金40萬，股票20萬，每月可儲15k。

小朋友剛出世，唔夠住。本人在港島區(測魚涌)返工，可是當區十分貴、需每日搭車1小時而自己住係深井，那應該賣走深井樓套100萬，再買北角樓房?

請諗sir賜教。謝謝。

 

answer:

讀者家庭月入(29000+20000)/10000*50%*2.59 = 6.34mil。賣走深井樓套100萬再買約6.0mil之北角樓，可借盡480萬八成上會。見於近日按揭政策已加到令人好難記得，筆者試將資料整合再畫左幅roadmap(上圖)，希望幫到大家，如有錯漏請[email protected]指正

 

借盡480，即讀者自己更要貼多儲蓄20萬作首期而用盡借貸力先買了該區兩房，換唔到大屋更令自己負擔重重，不建議此作法。係現今換樓階梯斷裂不少人投身作「雙租族」，要了解原理先了解人買樓究竟要附合邊d需求?

 

其實買樓同是消費行為及投資行為，而當中的需求按消費類及投資類劃分為:

 

消費需求:

近唔近阿媽? 近唔近自己公司? 樓層高低? 可否養狗? 近合自己的虛榮感

 

投資需求:

校網、社區配套、交通、未來基建、樓房的抵押力、該區或該幢樓的住客質素、該單位類型在同區之獨特性、當區供應

 

不少人只考慮間樓有幾合自己(消費)而不理該房之投資價值，將軍澳好多盤就專攻呢類客，即新樓而又價值易合預算。可是考慮到該區之投資價值，即未必是個好選擇

 

又有人一味搵平價筍盤，可能發覺係東涌有好貨色。可是自己屋企人係柴灣，那是否要每隔幾日就由西至東兩邊走呢? 此為一味睇投資需求而妄顧自己的消費需要。

 

惟租樓就是單消費需求、而將買樓附有的投資需求切割出來。因此，讀者可租北角樓、而又將深井樓同時租出。將深井樓租金補貼北角樓，咁就既可住北角又唔使夾硬上會。而新租樓假設月付$18000，舊樓絞租返$11000，當中$7000差價可將儲蓄作收息去補償，要收到七千月利息、至少要7000/12500*1.0mil = 560000。當中之收息風險在堂上會說明。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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Jack Sir 簡介

• 國際市場資深全職交易員Option Jack
• 32年市場實務期貨期權交易經驗
• 前機構投資者資深分析顧問
• 前理財週刊期權專欄主筆
• 經濟一週期權專欄作者
• Now財經台理財有方節目嘉賓
• 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
• 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
• 著作：盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名

 

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上堂情況:

 

Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：

2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。

2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）

2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。

5月18日指出：最強藍籌：平安保險.

6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！

2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！

2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所

2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身

2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底

2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。

2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。

2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次

2018年10月，提出騰訊見底論述

2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底，提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點

2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾

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