小市民財源廣進之道路#818

本人有幸拜讀<樓換樓>一書, 頓然茅塞頓開, 有意繼續跟諗SIR 學習投資理財方法, 但現時有一急切問題想問諗SIR 意見, 本人跟先生財政狀況如下:

本人, 33歲, 任職文職, 月入19000(己扣MPF)先生, 34歲, 公務員, 月入31000(己扣MPF)家庭總收入: 50000

 

資金:1) 25萬現金及股票2) 15萬RMB 定期(於16年1月到期, 屆時收回16.2萬RMB)3) 20萬基金(先生10年前購買, 於15年3月到期)5) 本人於2010跟家人合資, 購入港島一私樓作投資, 現己放售, 放售後, 家人會大約給我60萬(己包括投資成本及利潤). 此私樓以本人及本人妹妹名義作樓按借款人.

 

開支:1. 現租住長沙灣私樓, 月租9000, 鄰近先生家人, 因要照顧家人, 所以就算將來置業後,會將物業出租, 仍舊租住長沙灣私樓, 鄰近先生家人.2. 本人有一月供基金(AIA), 每月供款2000蚊, 由2010年起,供30年後才能取回. 有感管理費高昂, 有意在完成最少供款後, 暫停新加資金, 現在戶口有10000美金, 還需注入6000美金才能停企供款.3. 本人保險(有儲蓄成份危疾, 住院,意外等 ), 每年供款合共: 19500 ,先生保險(有儲蓄成份人壽, 意外等), 每年供款合共: 228004. 扣除所有開支(包括以上開支), 每月可儲蓄15000-20000, 本人跟先生沒有任何其它貸款.5. 暫時沒有小孩, 打算1-2 年內要小孩.如將來有小孩子, 需另聘請工人, 計過小孩兩歲前, 應可還住在同一私樓, 不用加錢租大一點的地方. 庸才不能開源, 便要節流吧!!

 

問題:

1 由於現時樓市前景不明, 都不知是否應自置物業. 先生可以申請公務員宿舍或以綠表申請居屋. (只能二擇其一).A) 如選擇買綠表居屋, 好處是先生將來就算不做公務員, 都不需交還居屋. 壞處是單位不能放租, 就算補回地價, 套現力仍然偏低. 但是買樓應以投資考慮吧! 況且, 本人如以上計算應有足夠現金買私樓. 請問是否買私樓比較有利?B) 如選擇等宿舍, 大約需要2-3年後才有機會上樓. 屆時每月需付先生月薪2%作租住宿舍, 慳回的租金, 需當收入報稅. 我們打算就算置業, 入住宿舍前都住近先生家人. 那麼如置業, 應該2015年買嗎? 還是可以先觀察多2-3年?C) 如置業完全以投資角度考慮, 應該以先生單人購買嗎? 本人單人不足借320, 而且本人剛與妹妹出售私樓, 再於2015或2016年買樓, 印花稅對我們有沒有影響? 如購買後, 是本人跟先生的第一個物業, 但我們選擇不入住, 而出租, 這樣有違反條例嗎? 怎安排餘下資金去準備買第二層樓.

 

2. 本人的月供基金手續費高, 現時回報徘徊於5-10% (不是每年5-10%, 而是3年的總回報是5-10%). 你認為應放棄以月供基金投資嗎? 只供到最底供款後, 就停止注人新資金.

 

3. 本人於一個月前剛購買一份保單,在投保時, 是可以選美元或港元, 我己選定了以美元結算,請問諗SIR 認為保單以港完結算還是美元結算有好處. 如港元永遠跟美元掛鈎, 應該分別不大, 只是不知道港元何時被邊緣化, 或會掛上RMB, 都不知道港元還是美元好.

謝謝小市民

 answer:

讀者未去學習，以下幾個錯誤造成之財務損失可自行估計:

1. 上個月讀者又買了一份儲蓄保險，究竟係自己有很多保險需要定係該頂投資回報好? 投入資金又要被縛死幾耐? 就當筆者提出的5年DOUBLE回報保險方案，都要放5年才近乎保證有倍利回報。保險好處是價格風險低，懂得借上借更可有買樓倍大回報之效果。可惜坊間介紹比人的保險多有同一缺憾，真正好的計劃估計因傭金低的問題所以未作講解。讀者係買保險時被導向考慮保單之貨幣值、之不去考慮計劃本身，有可能是被引導去走大圈。

 

2. 至於買入投連保險後才發現手續費高未免太遲，又中一招。完成了最初供款期後停供是一般人對此問題的處理手法，其實係供同唔供之間仲有其他選擇。現在所投入本金未見回報前要每年焗支付4-5%之手續費，讀者花3年合共只獲5-10%回報，因為基金之升幅大部份被扣去了作管理費。

 

3. 另一問題係只一樓在手就去試圖捕捉樓市高低點。在2010年沽走香港島物業，雖然有可能係家人意思，但此決定令讀者無樓在手，變相承受樓市再升要捱貴租之風險。亦錯失了利用貨幣失效去賺錢之機會。要知道現時樓價升主因唔係人住樓的需求大、而係錢紙內含值急跌，所以大家有人工賺極都追唔上樓價升的感覺。其實再靠「人搵錢」真係沒路一條，不妨去網上查找歷史，貨幣失效原是每朝代沒落時必發生的事，當中最受苦的係平民，到後期嚴重會成千萬都買唔到一袋米。所以大家生活在此世代，最好一出糧就將你手上既銀紙換做實物，否則變相交稅。

 

基本上是但犯少一個錯、成年搵既錢都係番哂度。可以看倌有感此為馬後炮，那大家各前望睇睇邊方面讀者好要去加強

A. 買樓無論用人名買或公司名買都要印花稅支出。現時買樓有關我印花稅有三種: 特別印花稅、買家印花稅及雙倍印羌稅。對於一個未有住宅物業在手既人、只是特別印花稅有影響

B. 買樓的好處是高槓桿而低融資成本，單名買樓係最佳成就此事方法。惟一個人名若薪金不足去承造按揭，可找另一半作擔保。在面授時再深入解釋擔保人應付之責任，遠比只擔保一樓房之債務更高

C. 將買入後的樓出租後無問題，但如果將其抵押做按揭而有違同銀行之承諾即一般要負上商業責任。若嚴重攪錯更有機會負上刑事責全。不過點解咁多人踩界將報稱自住既樓出租，係因為佢地有睇清楚月台條界係邊。

D. 讀者其實可以享有公務員住公屋福利而又持有私樓在手的，見局長一例即可見切入點

 

大家請勿自居庸才，不認真看待學習。要知每日返工已經幫老闆處理工作，知識近乎零增長。自己再唔爭氣，新一年又怎求財源廣進呢?

 

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聶SIR ( 聶振邦 )
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now財經台《名家給力場》客席嘉賓
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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