力爭向上流之窮忙族#814

諗Sir，早期拜讀完樓換樓及最近之收息論。本人十分佩服其思路方式，唯平民如我一生大多只有一次時機及資金作準確投資，固知道每行一步也是十分重要，望諗Sir批判下小弟之方向有否行錯及改善方法！
小弟29已婚，太太同齡有一小孩未夠一歲，因要照顧小朋友及儲多個錢，婚後同住退休父母已買未補價公屋，但始終希望三年內遷出，更望能遷往方便港島上班之地區。

 

小弟收入 $48K(未減強迫金)，太太短期內會轉工收入將由$40K下降至 約$16K，夫妻二人可一直維持每月$30K儲蓄，另外每月須供A字基金及壽保分別$2K及$1K，現有一私樓於牛頭角以七成按揭。單名$4.45M買入放租 $14.4K，嘗欠銀行$3.10M，現市值約$4.70M，扣除地租管理費及 供樓$6.4K本金和 $5.04K利息後應可產出 $1.4K正現金流，但離財務自由尚遠，按諗Sir 4%回報計算小弟須達到持有一千萬資產才可製造約 $4M現金流，現時手上嘗持有$0.5M現金，及A字基金可於B計劃提款約$10萬，眼見基金多年沒有回報很想運用到其他地方唯提走後等如白供實是無奈。現有以下方案請諗Sir給些意見小弟應該如何準確佈部署，萬分感謝：
1) 太太用手上現金$0.5M作首期單名以9成按揭購入$4M物業長遠放租或日後自住，未知鑽石山居屋或紅磡區單橦樓是否合適選擇？之後再去借稅貸約$70萬(未知怎計可借多少及應去那裏借最為有利)，再加用手上$0.50M現金買入債基收息儲錢等機會 (已報但未上收息班，到時請教點做債基)。

 

 

三年後希望供完債基能得$70萬，並希望能將本人單名物業轉按五成增大借貸額，再利用3年間打工儲蓄之$100萬現金等待機會用九成按揭買入另一物業；或 3年後希望能將本人單名物業轉按七成套現百餘萬， 再加3年後手上儲蓄之$100萬現金和$70萬債基所得等待機會full pay買入約$300萬物業！

請問以這方式達成持有一生三宅共千萬資產之目標可行嗎？風險是否太高？如遇上跌市便無法抓著機會。
2) 3年後賣曬所有物業套現重新部署，以9成購入第一個物業，之後7成，之後和太太聯名？
3) 咩都吾做，去借稅貸(吾知可借多少)，再加手上$50M現金用作買債基收息儲住錢等機會。

 

 

另外請問轉按做5成將租金納入借貸力是否一定須要向政府打厘卬及會否交很多稅？現時新例5成按揭只計算70%租金收入會否太低不值得及不夠小弟實行以上計劃？

如要運用已購公屋出租或加按須先補地價約$120萬，此情況似乎留作自住更為合適？

 

 ANSWER:

兩夫婦如只有一個人有樓在手，便可能享有按盡九成之好處。留意我們按錢是用銀行一般所予的2%年息、而唔係四按的十幾廿厘年息。當然所按物業要保留做自住用途，否則加按只能五成。讀者本年將是轉捩點，如太太能在轉工之前安排好套現，往後有多點資金在手，要完成一生三宅自然易很多。

 

相反太太轉工後收入跌至14k，家庭借貸力由(48000+40000)/10000*50%*2.59 = 12.7mil跌至(48000+14000)/10000*50%*2.59 = 8mil，加上儲蓄只屬一般，有50萬現金在手，如不趁現時利用太太將消失的借貸力，日後財自路必定更難行。若然看倌另一半之收入不及本案40k咁高，可找人擔保是也。

 

加按後4.7mil*90% – 3.1mil = 1.13mil，樓轉在太太名下，內含值其實很少更因九成按了有負資產危機，請在作前向太太解釋此事風險，唔係有樓揸手就一定筍，有間供滿既樓就真係先叫「有樓揸手」，可以諗上岸。靠自己一個人搵錢去供間樓，人就緊係做到癲啦! 所以本網不斷提供一些產生被動收入之法門。

 

樓要供4.23/2.59 = 16000，收租14.4k，計埋差餉離雜費月現金流為負$2000。原因是4.7mil樓月租$14400租務回報只3.6%，讀者在買樓投資上要再慢慢執。呢幾年先捱下月負2000現金流，得$1.13mil加自己50萬資金在手，1.63mil可以做咩?

 

對於年輕及資金少的同學建議為債基。對於年紀大要保本及資本較多的人傾向直債，回報因不同投入金額之融資成本而異，惟到期退還本金之情況不變。讀者明顯用債基好一點，將1.0mil資金投入債基收$12500/月，修畢收息更了解到出入應市要旨，好等收息之時不會丟失平價再買的時機。留意筆者用債基只100萬已製造了$12500/月正現金流，而讀者現時4.7mil-3.1mil = 1.6mil可套資金困係樓度只產1400正現金流，足見懂不同資金之配置，令本案讀者每月可多成12500-1400 = $11100蚊去洗!(或更好係儲起啦)

 

另一個儲蓄方法，係用保險，當然唔係讀者買既A字基金及壽保。不少收息同學在尾兩小時聽完筆者講保險之後都覺得唔夠喉，令筆者每每要留低同大家解答，點解大家要花額外時間聽筆者講保險而唔搵自己個保險經紀傾呢? 為左唔阻人搵食，細明就不能在網上一一言明。不過筆者提及之保險一就係唔使供、二就是低保障、三就是過10%回報的。留意儲蓄或投資保險在香港是極難格價、因各計劃都是複雜及不透明，至於能格價的定期壽險，一般公司都唔會sell。所以淨比大家買的，好野見少。至於同學聽到唔願走的，係sell side之傭金低而又多工夫的，但係對大家buy side梗係極之有利啦。好似讀者就用個double保險方案，放40萬而5年後再多40萬，即可在34歲之年用自己名再上第二宅。

 

幾個變動後讀者一個月多了萬幾蚊洗，5年後買樓之事已備首期，其實再早些都有辦法。公屋補價是異常行為，一般好少用到。至於讀者自己提出的方案已全被否定，另未答既問題請自行在網search一下。答文已過千字，先行歇息。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

 

Jack Sir 簡介

• 國際市場資深全職交易員Option Jack
• 32年市場實務期貨期權交易經驗
• 前機構投資者資深分析顧問
• 前理財週刊期權專欄主筆
• 經濟一週期權專欄作者
• Now財經台理財有方節目嘉賓
• 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
• 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
• 著作：盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名

 

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上堂情況:

 

Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：

2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。

2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）

2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。

5月18日指出：最強藍籌：平安保險.

6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！

2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！

2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所

2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身

2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底

2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。

2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。

2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次

2018年10月，提出騰訊見底論述

2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底，提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點

2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾

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