不孝子起死回生的方案#804

 

你好諗SIR,

本人40歲, 已婚, 有一女(2歲)一子(2個月), 本人入息31000, 老婆10000,

每月開支差不多35000-40000, 儲蓄率接近0%, 手頭資金約12萬現金, 10萬人仔定期。

 

有幸父親早年把握2次機遇, 佢老人家已完成1生3宅。(自住完供未補居屋, 將軍澳私人2房, 已補價居屋3房)。

但小弟不才, 要佢老人家提供1宅居住, 由本人供樓每月8000。(已補價居屋3房, 欠按揭200萬, APR2%, 現估價540萬)。

 

本人將於今晚上101課, 希望想諗sir能比D意見提供起死回生的方案, 能盡快把住宅還給父母, 好等兩老安享晚年, 弄孫為樂。方案:

小弟3年後可能會搬去沙田(91校網), 令子女有更好的讀書機會。把現居加按至7成, 得現金170萬, 樓月供增至14200,

用30萬買保險DOUBLE方案, 115萬債基, 月收14300, 以低消供樓, 其餘資金45萬留在 ML 戶口作為失業安全線, 以支撐1年的開支,

每月儲回8000, 5年過後有100萬資金。

小弟現在唯一的優勢是兩人都沒有物業, 希望等待機會可9成出擊, 完成1生3宅。

不孝子上

 ANSWER:

不盡早理財,未到退休都會早早得到報應。筆者責任是堅實的提供方案,至於本案讀者是否不孝,就留待大家去細想了。最重要的當然是讀者點看待自己,任何人都不會比自己更清楚了解自身情況。有時放在口邊的「了解」、只是一種藉口。

 

讀者所謂的「起死回身」、說到底就是將屋企間樓加按,然後利用現時供樓的低息環境,再配合收息課程提供的10-20%收息方法為自己每月產生息差,將利息用作供樓、更將「收息」用作儲蓄(有點怪…)。由於讀者儲蓄水平很低、就當加埋加按後計劃預留的45萬係袋,仍然不夠應付萬一市況波動下需為自己提供的流動性。在此情況下,選取的投資物應偏向低波幅,要點為:

 

1. 債基都要睇內裡各容物為何,已面授在同加息環境下,邊類直債是會有下跌反應而邊類是可不跌反升。當掌握到升跌韻律,自可明白眼前投資物的下跌是有延續性、還是短暫的調整

2. 直債市場一向更易估計,因參與的投資人很少短線、亦有些是管理養老基金的基金經理。相比股票不時有恐慌性拋售、如果一心博殺梗係無問題,可是如果是由樓房加按出的穩定錢、如叫人將其買作股票實在是太殘忍、若投放於某類老千股、簡直係擺間樓出黎比人呃走。

3. 讀者需要的反而係保險。首先請放心、筆者對於賣保險一事都好煩厭。因為係街不斷SELL緊比人既都係不合身的保險。或更深入說,是傭金高供款年期長只對保險公司有用既保險。保險實在有強迫儲蓄、保本、加上高質按成的特性。希望讀者將資金攪到手之後,同屋企人交待保險幾可肯定5年後將其本金DOUBLE。更可以放夠60萬入去,那3-5年後即可將本金還比家人、自己黎過遲黎的買樓。

4. 唔係潑讀者冷水、一個連儲蓄都未做好既人請勿計劃一生三宅。基本功未攪好而同時好高騖遠、有感是不少人遲遲未見進步的原因。

 

5. 170萬在手宜60萬放保險、而淨低110萬將80萬放債基、每月收息800,000*10%/12 = $6666/月,足夠補貼供樓而自己請再慳些少每月儲夠八千蚊。留意此債基的方案由原本12-15%減至10%,因使用了另一債基,在跌市時的波幅遠比談及的為低。2008年金融海嘯只有3-5%跌幅、合只持少量現金人仕。

6. 看上圖見10%的債基波幅為15%之低。請大家勿盲目將錢投入高派息的債基

7. 讀者夫婦令借貸力產出為(35000+10000)*2.59*50%/10000 = 5.82百萬。要買兩間以上既樓很有難度。所以怎樣能完成一生三宅、自己努力之餘亦可向父親學習

8. 至於直債方案、資金太少者不宜考慮











 


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