應否買新樓收租?#799

諗Sir,

你好。

已修讀你的著作<收息論>, <樓換樓>, 及已完成收息<101>, <103>課程。正準備報讀買樓<001>及<003>,但乃希望得到你進一步的指引。

小弟現況

40歲, 單身, 月薪54K, 每月可儲蓄25K

現居於一幢物業, 樓齡9年, 現估值6.5M, 按偈欠款1.2M, 月供 7K,暫冇計劃遷到別屋宇居住。

港幣存款800K, 有400K股票, 可以隨時放售。

最終仍以三宅一生為目標,但於現況想請問應怎樣步處比穩當? 應否買入東涌新盤東環4M樓? 或暫用其他如債基方案去產出現金流?

謝! Walter

 

answer:

東涌東環已出貨大半，究竟抵唔抵買? 根據價單資料(下方)，5B座32樓3室入場單位售價$476萬，即供減10%，兩房。實呎計為408呎。此樓盤多以1-2房單位為主打，兩房入場價四百餘萬，大受歡迎，更何況買到既係新地樓? 大家不妨再計一計:

 

新盤有不同之付款方法，當然個個盤不同發展商都略有不同。而家香港大部份都係賣樓花，即未建成的樓房。因此在付款方面，可分為建期付款同收樓後付款。建期付款20%，收樓時要問銀行做按揭準備剩低八成。若選擇即供，當然有discount啦! 話哂即刻開始「過水>20%」。好似呢個樓盤，即供約可平10-15%。另如果你選擇即供，但又未有錢係手….唔緊要。有財務可提供二按，息口小心有機會比銀行提供之按揭年息貴，而discount係此情況都可予5-8%不等。

 

好似呢個新盤，即供可獲提供二按。息口都合理的，H+0.75%更有P-2.25封頂。留意要比$5000手續費。留意不少人簽約後發覺文件未符財務機構標準，但礙於買新樓要攞discount好多時一簽就係正約，係必然要成交既前提下惟有使用發展商預早為你安排的”standby second mortgage loan”。咁「窩心」既standby loan息口多少? 冇睇錯係P(Prime rate)，即約年息5息是也。用咁高息口去償還二按，計番幾年間比既利息其實同你平到既樓價都差唔多。不過既然大家都要繼續支持特首施政，「幫」d有心人上會，咁唔好理個息口同抵唔抵，借左先算啦係唔係?

 

了解完payment terms，係時候探討下呢個新盤抵買冇? 408實呎一房假設用最抵即供價428萬入手，先比20%。即85萬。2016年第4季收樓，借多343萬上會，分30年年供3.43/2.59 = $13200。咁呢個東涌兩房可以租到幾錢? 了解到該樓盤位置(見下圖)，比籃天海岸更遠離地鐵，租客一般取方便，至於間樓新唔新淨，相信租客唔會介意住係9年樓齡既籃天海岸。該樓盤兩房而家租緊幾錢，見下圖呎租$30，成間計約13.5K-14.5K。若同呎租放於呢個新樓盤，月租可回$12000多一點。唔計入伙租管理費及其他比較，在產出正現金流之比較上呢$85之投入產出現金流為12000-13200 = 負1200，仲未計管理費嘔突。加上呢個盤16年新收樓之租金同籃天比，你認為邊個會好租d? 

當然你問筆者係咪呢個投資好差，筆者答案為:「肯定不是!」因為不少人買樓從未計過呢條數，大把人計出個負回報答案仲嚇親人! 所以為自己好、為大家仲有得係呢個網每日花幾分鐘好，筆者重申立場係支持特首施政、支持大家買新盤! 話說回來，其實買邊冇問題，最緊要留意下一些關於該區有用的數據、及計下買完之後有否正現金流。

 

近日不少筆者文章都得很好的點擊率，每日以千計人數閱讀，先謝大家支持。之前有篇更受歡迎的「笨笨豬」case，該案讀者好生懊悔無買入一間288萬收$18000月租的樓房，數日之後返轉數已比人買走。都係個句真筍盤永遠過唔到夜，該單位40年樓齡有升降機到樓層，聽講入面係間好既劏房。在適當地避開估價之後，288萬樓應可七成上會而分開30年供樓。投入資金為288*30% = 84萬，月供為(288-84)/259 = $7870，即每月逕出$18000-7870 = 10130月正現金流，現金流產出效率為10130*12/840,000 = 14.47%。只要你識計呢條數，對套房收租又知門路，放低票買呢間樓等同呼吸一樣，是必然要做的事。

 

當然有讀者唔想花時間攪劏房，咁買間樓收租又如何? 那大家要學曉一般適合用黎收租既單位之類型。在借貸、租金回報、管理費、地租、流轉率每件事中都要好好符合。就如上次003堂有提及筆者在西站32x萬入手的三房單位就咁租出已收月$13500，可分27年供，按揭一個月都係$8800。管理費$450/月而差餉一季$1200。正現金流效率都有($13500-8800-850)*12/96 = 4.8%。

 

當然，筆者梗係唔會比間樓就咁租出咁浪費，上段計算只為同大家計出就算計埋雜費乜乜乜咁去做收租佬，在現時樓價高企既情況下都不應為自己產出負現金流回報咁不濟。可能你心想: 我寧願貼錢供新樓啦! 做咩買咁殘既屋!? 正所謂今日都唔知聽日事，筆者只知道每月有cash落袋係最吸引的! 望住間新樓仲要每月進貢為何呢? 搞不好低價放左仲要蝕埋價。

 

讀者個案，將現樓盡套現之後可不用考慮新盤或舊樓，我地有債基方案供其選擇。特色為1.0蚊投入，買盡$1.2。唔洗搵租客亦永無租霸，回報率雖高達15%但留意唔保本，賣走回籠資金需時為T+2至T+7不等。只要唔係美國人、冇稅務問題。那讀者有54K人工照理將樓加按二百餘萬冇問題，計埋自己手上資金共300萬分段投入債基，月收息$11000-$12500

 

如一定要保本，不妨考慮直債方案。Update大家幾隻新既:

(1)公路公司 /2017到期/ 年回:6.2%
(2)亨得利(賣錶)/ 2018到期 / 年回6.6%

(3)香港房產商/2018到期/ 年回9.67%

(4)中國銀行/2024到期/ 年回4.1%

有同學問直債是否一定要放至到期，其實就唔使既。係將直債抵押再按後，就好似只得4.1%年回之中國銀行直債，由於可借出80%，20000美元之投入可得$US4100 – 2300 = US1800。計及每年回報為9%。由中銀保你本。

所以唔買樓，大把野可以做。最緊要唔好放棄用盡自己既錢盡快產出正現金流。了解多一點生活為何、生存為何、而不是每日起身只為求財。

 

 

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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