諗SIR-44歲用七傷拳投資

Sir, 你好!
很欣賞你在blog內提供客觀分析,在buyer side 度出發,解構不同投資物,令讀者揾到有利之產品及門路實行,產生正現金流達至通往財務自由之路及為日後退休生活準備。本人已完成11月份買樓001課程及正在上收息投資課程,希望諗Sir能夠因應本人情況在執行前給予意見及方法希望現在付諸實行還未算遲.
小女子今年44歲,單身,獨居自置物業。收入及現有資產如下:
月薪$36,000 x 12 months (已扣MPF)
月儲$16,000 (扣除供樓,保險,曰常生活開支及交税)
紅磡大型屋苑自住樓,469, 2009年買入價 2.2 M,樓齡28年,7成按揭,還欠1.4M, 轉按後息口2.15(P-3.1),尚有23年供款,月供$6300,現估值5.3M.
流動現金35萬港幣及美金7萬,lump Sum基金現值11.4萬美金 (AIA, 可全數取出)AXA 101 plan 30年期 (完了最初供款後行premium holiday,已經8年,打算2年後望可取回供款本金就surrender, 估計有2.8萬美元。最慘痛是買了101 plan.
股票現值60萬港元 (包括HSBC, 恒生及其他中資般,基本上已蝕20%, 尤其大笨象…打算吐現十餘萬元).
父母離世後留下一層47年紅磡舊樓,2003年開始,姐姐與我聯名,另一家庭成員在此居住及打算結婚後仍在此居住已供滿市值3.8M
本人有以下想法:-
1) 2~4年後,待樓價回落以5成按揭,再買多一間樓收租 (因姐姐與我名字在父母留下舊樓上,
有何方法避免繳付DSD?);
2) 加按自住樓,套出51.2M (符合在旺市時最多用一半借貸力~
36000/10000*2.59*50%=4.66M), 1.2M加按自住樓+1.5M現有資金=2.7M, 投入債基,真債
收息or  or others??, 產出正現金流;
3) 怎樣可以將現有資金有效地產出正現金流,對我而言,股票不是好產物,沒有回報及蝕錢.
4) 加按紅磡舊樓投入債基,真債產出正現金流?

煩請諗Sir給予寶貴意見及相關執行方法,十分感激!

Sunny

 

answer:

 

讀者發問的幾個問題都有得解救,惟獨要避DSD一事難以解決。自己一個人有兩樓在身,如何可以買第三間樓時避免DSD然如果讀者懂「七傷拳」、或者對免稅一事有點生機。先將紅磡舊樓的一半業權賣比姊姊,由於係親生姊妹,計稅用樓價一半以及舊稅階計,好可能只$100蚊印花稅。至於自己的469黃埔自住樓,可將其按爆九成即套5.3MIL*90% – 1.4MIL = 3.37mil如已婚者基本只要轉比老公,即可又按出高金額又保有自住。讀者個案就要自己搵一個可信賴的親戚。咁做即能將自己業權悉數轉走,先修己身而準備他日無樓上路,免付DSD可也。惟5.3MIL樓轉比人都要比稅$158,000雖有3.37MIL可回籠作補貼但都好肉痛。除非他日買入樓房價位都在5.3MIL或之上,否則他日買樓省回的雙倍印花稅抵不過今次套現所付的。

 

避稅都係其次,最緊要係打理現時財產,十幾萬稅在彈指之間即可收回。讀者自己可動資金有35萬加上54萬港幣等值之美金。由於是一筆過保險計劃,可全數取出而回報比較好。不少人詬病之101 plan收費可能有點難明,所以不少人買了好產品惟回報令人失望也。至於再令保險回報能昇華的,不在於睇下個plan有幾好,而係懂得借入外力,令保險同樓一樣都同享高抵押、低借貸利息、及極長攤還先樓的好處。唔講唔知,保險都可以回報超年20%年期為5。關係在於你買入的係sell side想你買既,我地介紹的是buy side想要既。

 

44歲理財刻不容媛,趕快為自己產出正現金流。3.8mil將其加按套出3.8mil*0.7 = 2.66mil而讀者有一半1.33mil。自己紅磡469借足七成套1.2mil而借貸力用了3.7mil。兩個借貸為3.7mil+2.66/2 = 5mil。讀者個人借貸力冇計錯,應只4.66mil不夠用。所以要做好上述兩個套現要搵人擔保。

 

相反如行七傷拳方法不用計469之套現部份,即自己有1.33mil借貸力就得。話唔定讀者肯平賣廿萬益親戚,既可為自己下次再買樓省回印花稅而自己唔使搬走。若果讀者搵唔到親戚都建議佢將紅磡樓賣比人而套哂390萬返黎。你可能心諗點解要將自住樓賣埋比人,諗sir你唔係好反對自住樓賣走咩可是讀者已44歲加上只有自己撐自己,如只靠自己1.4mil加上自己套多1.33mil在收息上仍覺未能產出足夠現金流作下半世所用。

 

要做方法,需要更激。紅磡469按爆或賣比人點計都有多3.5mil係手。自己同家姐對分1.33mil,加上自己(35+54)= 89萬現金及60萬股票,即637萬在手或可見一線生機。先搬去第二區,紅磡已高水、細單位亦炒過龍,點解唔賣100呎套房之租金會以細兩房單位的租金為上限,所以套房租金現時好難過7000,有都係少。因為7500已夠係新西租一個完整單位。469紅磡細兩房之租金亦受新西細兩房所限,如果當中爭6000,那何不住遠d? 而此「層層推」效應到C-D類大單位會減到好弱。不少仲揸細價樓既人,小心因潛在而又未明之劏房供應數字令你錯計回報。

 

637萬在手應將30萬九成再上會自己住間平D既細單位。再用300萬入手債基收息,每月收$37500,讀者有課堂應已習得。最後係淨但300萬之應對,應放高評級之直債長期收息,計香港大型地產商的都係6%一年,流通量加上極穩陣。等錢用個陣可將其賣走或借回,當然唔係咩債都得既。

 














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