諗SIR－無儲蓄首期點再買樓? #764

諗sir,

我人工$52000, 公務員, 預期每年有穩定人工升幅, 扣除開支供養父母供樓保險, 月儲$15000, 現有現金200K, 還有少量股票, 都是由2008年買了一直keep到而家, 大約印象係已經輸了一半(現值只有$50K), 所以沒有理會. 如你所料, 我投資經驗不多, 以前買股票只是跟人買冧巴, 沒有了解背景和市況. 除了買樓, 因為這幾年升市, 才令我資金有所進帳.

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我現在已有兩層樓在供, 但都是最近才買, 升幅不大, 再加上按揭成數高, 加按沒有著數. 我的目標是希望一生三宅, 甚至四宅, 希望10年內,甚至更快可達到財務自由, 唔洗返工有糧出.:)

有兩個單位如下2013年10月買入一單位自住, $415萬, 85%按揭, P-2.85%=2.15%, 月供$13528,
 現值450萬2014年6月買入一單位放租, $239萬, 80%按揭, H+1.7%, 月供$7088, 收租$8600,

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我計劃將我手上$200K作進取投資, 再加上儲蓄, 務求5年內可增值到$1M(效法龔成), 到時我的人工已經有一定升幅, 我的借貸力又再提升,然後便可以再買入一層300萬下的樓收租. 請問諗sir我的方向對嗎?

 

answer:

公務員破產會連份工都無埋，讀者已兩樓在手共借約560萬而未評估借貸力已用8成，有感警覺性不足。如將手上剩低廿萬再投資股票，萬一大市下跌再加上兩間剛買既樓淪為負資產物，萬一銀行再CALL LOAN，真係唔知點收科。就當問屋企人借錢了事，咁大個人攪成咁都應不是大家所想。所以筆者出版<樓換樓>，但都唔會一味叫人買樓。讀者同不少人一樣要先了解自己、再訂下賺價、賺息兩方面應分配多少作投資。最後才選擇工具，如<收息論>所言，賺息的工具回報較低，因為投資人是靠借出資金去收取租金，有一日可收回本金之指望，所以風險較低。賺價的回報較高，投資人的本金可能收不回、就當買入一間公司股票都可因公司方針而將股權輕易攤薄。

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賺價工具有股票、購入期權。賺息可以用樓、保險、債券。投資人可以按其所好運用工具、條件是不好因投資借貸而破產。一旦信用失去，銀行不會再予借貸，他日要翻身很有難度。大家外間所見上市公司運用財技，公司倒閉主席多不會「上身」。讀者一個打工仔更是公務員，用單方借貸力一個人於相近時間買兩間樓已是幾錯，請不要再攪進取投資，就算係都只用5萬適宜，留番僅餘的10-20萬比自己，係大市下跌時都有個打算。大家工作努力之餘，請逐漸增長自身理財智商，畢竟人搵錢時間有限、錢搵錢才令自己在老年時有空拓展更闊視野。

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讀者原借貸力為52000*50%*2.59/10000 = 6.7mil，年歲37。再行落去一要增長自己選股能力，二是保証自己幾年後有錢再買樓。要選好股票，你問筆者，如男仕又有一定收入宜在技術分析開始，因此類分析較能予你一個「買定唔買」既答案，弊處係分析源自統計學，要有些數理基礎再比心機再能明白。筆者相信讀者有能克服學習上的困難，提高買股命中率。

筆者亦見過人將基本分析所用之資料作統計及數理化，得出20大抵買股云云。點講都好，買股要得心應手總要有步驟同方法、大家如果買股輸錢又不作檢討、成世人買股只會停滯不前。當然在事業上豬籠入水既人根本不用花時間買股，投資自己就係買中最高升幅股票。

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至於要保証讀者幾年後有首期買樓，不妨參考下讀者來信之「5年115%回報方案」，大致是咁的: 讀者用私貸借入$370000或自己儲蓄用作「買保險之首期」，所控保險面值250萬，每年派息4.5%(假設5年內不加息)，5年後有2.5mil*(1+4.5%)^5 = 3.1mil。5年再有利息支出2.17mil*2%*5 = 217,000，淨利潤約為3.1 – 2.5 – 0.217 = 38萬。5年回報為38/37萬即102%。此案詳細方案及做法不在此作解。惟讀者早早作此安排，5年後幾可肯定有多38萬作首期去買多間樓。另留意此方案年回報逼近20%。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。