如果可以將生命重新演繹一次 #750

唸 SIR,

拜讀唸SIR兩本大作, 如獲至寶, 難得在香港找如此高實用性的讀物, 我一口氣看完後, 隨即登入唸SIR的Homeblogger, 看Homeblogger發現尤如走進寶山般，一步一步越往裡走，就越讚嘆！但看著的同時，本人也頗感慨，且將情況說明如下

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本人年47，現職銀行，月薪3萬， 加年終獎金, 年薪40萬, 丈夫年48，月薪 6.6萬 加年底雙糧，年終獎金，年薪100萬，女兒一名，剛完成學業。　

 

自住物業７００呎兩房，現值5５0萬, 尚欠90萬(5年), 月供16,000, 手上現金(2,500,000)+人民幣存款(HKD1,100,000)+基金(530,000)+股票(100,000)+BOND60,000)+儲蓄保險(200,000)

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現時每月扣除供樓(包括新加按供款）、生活開支、 父母($5,000),月儲約45,000

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感慨的事情是, 本人與丈夫自1989年第一次置業, 直至1997年共擁有3.5個物業(其中一個與親戚合股), 一場金融風暴後, 股票場上掉了不少, 丈夫工作不保, 離開本行, 物業租值也下調了, 以至每月需補貼數萬元以上支付按揭, 積蓄也因而耗盡, 支撐至2004年, 賣掉所有物業, 只剩現居的一所, 之後的10年, 家庭只維持收支平衡, 沒有多餘錢積蓄. 去年丈夫重投本行, 收入也隨即倍增, 由於過去10年他不斷進修, 現時為專業人士兼具且為管理層, 工作穩定, 可至65歲, 甚至70(如個人願意的話)。

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因現居面積已不敷應用，上月加按取得240萬現金, 月供12,000(分20年期).原打算買入錦繡花園約７３０萬樓,改善居住環境,但期間發現唸ＳＩＲ的blog及大作, 使我驚覺須重新計量退休計劃.

 

請教唸SIR我們應如何達政一生三宅? (*銀行員工貸款9成按揭,P-4.5%及丈夫公司員工按揭貸款9成,P-2.6%,均未動用. 兩份員工按揭均可保持至退休後續用)

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感慨小女子 上

2014.10.18

answer:

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是的，讀者的經歷令人感慨，而不少在香港年近50既人仕都有類近經歷。人生就似夢一場，20歲時得悉中英有聯合聲明、前途清晰後再搭上股市快車，直至87股災撞車停市。到30歲看著不少前輩收拾細軟移民、自己專心事業。又遇上經濟規模膨脹、自信充滿在心、將壯年時的儲蓄投在股樓市場。點知九七一場金融風暴，身家又被捲去。讀者由97-04年都處於捱打狀態、37歲耗盡積蓄，最後只決定為自己保留一間樓自住，輕身上路。令筆者敬佩是讀者夫婦未有放棄自己，先生努力進修，兩公婆一齊捱過八載，終在近幾年取得成果。現在家庭收入頗豐、收入穩定。而回頭一望女兒已長大成人、此情此境實難不叫人感慨。

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如果可以將生命重新演繹一次，讀者應該唔會將炒樓賺價作為一個穩妥投資，更不會將自己大部份身家押注於單一樓市。97年摸貨、炒股唔做野的怪象，實令大部份人後悔不矣。這亦令筆者更堅持大家買樓前要計一計借貸力、更應在樓換樓時放棄細屋一定要換大樓既思想。讀者家庭月入為(400K+1MIL)/12 = 116,000，而家庭借貸力為116000/10000*2.59*50% = 15mil，現在已用0.9+2.5(新加按) = (0.9+2.5)/15 = 22.6%，明顯比較少，這實屬正常。正所謂「明過鬼都怕黑」、讀者在3.5間樓變返「1屋之主」後仍決定再用借貸加按2.5mil作再置業已屬難得想法。人要進步、一是要忘記過去努力前進、二是要走出陰影重新認識事情、而不是逃避件事。

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向前邁進，應將加按出的240萬作保留，而利用自身獨有的銀行員工貸款去買樓自住。留意新買樓房必為自用，否則貪了銀行的九成上會加上1%低息，萬一被揭發單位出租會令份銀行工不保。如是廣大讀者，就當冇銀行員工貸款，就應將原居一拆二租出而自己九成單名買新樓。留意新屋如買budget大過600萬的都幾頭痕，首期加雜費近160萬真唔係人人都比得起。所以政府政策令各位兩房業主想換大屋再將細樓租比人的理想中斷，唔係話做唔到，不過實力稍遜者即被困在「等車一群」，只有能力高者可入手資產享美金貶值之資產膨脹之利，久而久之，太多人要等車而不能上流，造成社會更貧富懸殊。

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如果讀者要換大些少既屋，不可以自己買樓再用staff plan上會，因為自己人工三萬幾，根本連借400萬都有問題，咁點九成上會買錦繡? 加上錦繡為81年樓，請抽時間上買樓教學課程，即可計出不同樓齡加上自己年紀對按揭批貸有什麼影響情況。只好說讀者現已近50，投資取向只好保守一點，再買樓只宜入中細價樓再租比人，既可免除入價大樓而市跌時的痛苦決擇: 「間屋價值高，跌市時只可選放定唔放。幾間中細價樓可以選擇先放邊間、更享平均賣出/買入價優勢。」當然不建議入手一房的studio，雖呢排hit但應不長久。

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所以呢，都係將現居一拆二、再買中細價樓一間收租。唔用staff plan。計買間360萬樓七成上會只用現金120萬，而自己保有資金(2.5+1.1+0.53-1.2) = 2.93mil。原居租出，更可減低按揭成數低至5成去提高家庭借貸力。550萬樓計租出收$18000，而按揭欠一半即月供$9000，正現金流可有$9000。新間樓房，想快追失地應入手舊樓再劏，畢竟自己「時間無多」，再正規搞買樓只令自己更難討個好生活。其實呢個003 買樓project可投入120萬資金再每月產出+10000/月正現金流。加上2.93mil資金入手債基保守點收12%年息，即每月收$29000利息，三件事加埋收$9000+10000+29000 = $48000正現金流。而讀者自己租樓計為用$20000，再減去加按新支出$12000，加減後都有正現金流$16000。更在退休時至少有兩間供滿既樓。侯市低再用原本放係債基的資金再吸，一生三宅即可完成。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

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Jack Sir 簡介

• 國際市場資深全職交易員Option Jack
• 32年市場實務期貨期權交易經驗
• 前機構投資者資深分析顧問
• 前理財週刊期權專欄主筆
• 經濟一週期權專欄作者
• Now財經台理財有方節目嘉賓
• 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
• 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
• 著作：盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名

 

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上堂情況:

 

Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：

2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。

2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）

2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。

5月18日指出：最強藍籌：平安保險.

6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！

2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！

2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所

2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身

2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底

2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。

2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。

2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次

2018年10月，提出騰訊見底論述

2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底，提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點

2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾

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