如果可以將生命重新演繹一次 #750

SIR,

拜讀唸SIR兩本大作, 如獲至寶, 難得在香港找如此高實用性的讀物, 我一口氣看完後, 隨即登入唸SIRHomeblogger, Homeblogger發現尤如走進寶山般,一步一步越往裡走,就越讚嘆!但看著的同時,本人也頗感慨,且將情況說明如下

本人年47,現職銀行,月薪3萬, 加年終獎金, 年薪40, 丈夫年48,月薪 6.6萬 加年底雙糧,年終獎金,年薪100萬,女兒一名,剛完成學業。 

 

自住物業700呎兩房,現值50, 尚欠90(5), 月供16,000, 手上現金(2,500,000)+人民幣存款(HKD1,100,000)+基金(530,000)+股票(100,000)+BOND60,000)+儲蓄保險(200,000)

現時每月扣除供樓(包括新加按供款)、生活開支、 父母($5,000),月儲約45,000

感慨的事情是, 本人與丈夫自1989年第一次置業, 直至1997年共擁有3.5個物業(其中一個與親戚合股), 一場金融風暴後, 股票場上掉了不少, 丈夫工作不保, 離開本行, 物業租值也下調了, 以至每月需補貼數萬元以上支付按揭, 積蓄也因而耗盡, 支撐至2004, 賣掉所有物業, 只剩現居的一所, 之後的10, 家庭只維持收支平衡, 沒有多餘錢積蓄. 去年丈夫重投本行, 收入也隨即倍增, 由於過去10年他不斷進修, 現時為專業人士兼具且為管理層, 工作穩定, 可至65, 甚至70(如個人願意的話)

因現居面積已不敷應用,上月加按取得240萬現金, 月供12,000(20年期).原打算買入錦繡花園約730萬樓,改善居住環境,但期間發現唸SIR的blog及大作, 使我驚覺須重新計量退休計劃.

 

請教唸SIR我們應如何達政一生三宅? (*銀行員工貸款9成按揭,P-4.5%及丈夫公司員工按揭貸款9,P-2.6%,均未動用. 兩份員工按揭均可保持至退休後續用)

感慨小女子 上

2014.10.18

answer:

是的,讀者的經歷令人感慨,而不少在香港年近50既人仕都有類近經歷。人生就似夢一場,20歲時得悉中英有聯合聲明、前途清晰後再搭上股市快車,直至87股災撞車停市。到30歲看著不少前輩收拾細軟移民、自己專心事業。又遇上經濟規模膨脹、自信充滿在心、將壯年時的儲蓄投在股樓市場。點知九七一場金融風暴,身家又被捲去。讀者由97-04年都處於捱打狀態、37歲耗盡積蓄,最後只決定為自己保留一間樓自住,輕身上路。令筆者敬佩是讀者夫婦未有放棄自己,先生努力進修,兩公婆一齊捱過八載,終在近幾年取得成果。現在家庭收入頗豐、收入穩定。而回頭一望女兒已長大成人、此情此境實難不叫人感慨。

如果可以將生命重新演繹一次,讀者應該唔會將炒樓賺價作為一個穩妥投資,更不會將自己大部份身家押注於單一樓市。97年摸貨、炒股唔做野的怪象,實令大部份人後悔不矣。這亦令筆者更堅持大家買樓前要計一計借貸力、更應在樓換樓時放棄細屋一定要換大樓既思想。讀者家庭月入為(400K+1MIL)/12 = 116,000,而家庭借貸力為116000/10000*2.59*50% = 15mil,現在已用0.9+2.5(新加按) = (0.9+2.5)/15 = 22.6%,明顯比較少,這實屬正常。正所謂「明過鬼都怕黑」、讀者在3.5間樓變返「1屋之主」後仍決定再用借貸加2.5mil作再置業已屬難得想法。人要進步、一是要忘記過去努力前進、二是要走出陰影重新認識事情、而不是避件事。

向前邁進,應將加按出的240萬作保留,而利用自身獨有的銀行員工貸款去買樓自住。留意新買樓房必為自用,否則貪了銀行的九成上會加上1%低息,萬一被揭發單位出租會令份銀行工不保。如是廣大讀者,就當冇銀行員工貸款,就應將原居一拆二租出而自己九成單名買新樓。留意新屋如買budget大過600萬的都幾頭痕,首期加雜費近160萬真唔係人人都比得起。所以政府政策令各位兩房業主想換大屋再將細樓租比人的理想中斷,唔係話做唔到,不過實力稍者即被困在「等車一群」,只有能力高者可入手資產享美金貶值之資產膨脹之利,久而久之,太多人要等車而不能上流,造成社會更貧富懸殊。

如果讀者要換大些少既屋,不可以自己買樓再用staff plan上會,因為自己人工三萬幾,根本連借400萬都有問題,咁點九成上會買錦繡? 加上錦繡為81年樓,請抽時間上買樓教學課程,即可計出不同樓齡加上自己年紀對按揭批貸有什麼影響情況。只好說讀者現已近50,投資取向只好保守一點,再買樓只宜入中細價樓再租比人,既可免除入價大樓而市跌時的痛苦決擇: 「間屋價值高,跌市時只可選放定唔放。幾間中細價樓可以選擇先放邊間、更享平均賣出/買入價優勢。」當然不建議入手一房的studio,雖呢排hit但應不長久。

所以呢,都係將現居一拆二、再買中細價樓一間收租。唔用staff plan。計買間360萬樓七成上會只用現金120萬,而自己保有資金(2.5+1.1+0.53-1.2) = 2.93mil。原居租出,更可減低按揭成數低至5成去提高家庭借貸力。550萬樓計租出收$18000,而按揭欠一半即月供$9000,正現金流可有$9000。新間樓房,想快追失地應入手舊樓再劏,畢竟自己「時間無多」,再正規搞買樓只令自己更難討個好生活。其實呢個003 買樓project可投入120萬資金再每月產出+10000/月正現金流。加上2.93mil資金入手債基保守點收12%年息,即每月收$29000利息,三件事加埋收$9000+10000+29000 = $48000正現金流。而讀者自己租樓計為用$20000,再減去加按新支出$12000,加減後都有正現金流$16000。更在退休時至少有兩間供滿既樓。侯市低再用原本放係債基的資金再吸,一生三宅即可完成。












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