計出8年後兩樓收租唔使撈 #749

本人與丈夫28歲,有穩定職業,已上買樓及收息課,

不過因為結婚一直未有實行.

現家庭收入$76000,每年加$3000,

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現有資產:

港元定期:$500000, 可收$10750;

人仔定期:RMB120000,收RMB3500;

REIT:$100000,收$6000;

股票:$80000;

流動現金:$300000;

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兩人都未持有物業,無負債;

現住屋企人物業,不用交租;

月儲:$40000;

因為現金流及負債比率不足,希望可以得到啟發,先謝!

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ANSWER:

讀者尚年輕，宜先定立方向再堅定進發，究竟佢十年內有冇機會唔使做? 其實無論男人同女人，都應該好想聽朝起身唔做再趕返公司，做自己喜歡既事，或者同喜歡既人相處。那怎去計出自己仲有幾耐才可達成財務自由?

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上方的話語，有點似保險公司對你的推銷話術。先做個財務分析，再解說點用佢份保險可以幫你做好儲蓄成就所有。問題係保險派發的利潤(或紅利)是不同通賬掛勾、或大幅比不上物價升幅。所以要適當運用保險請安排保障成份高的，如果要投資儲錢還是分散係股票、債券、樓房更好。其實如各位安排的是儲蓄計劃，保險公司收取你的錢都係再投資落他方投資物，更要扣除行政費，那為何不直接學懂些有用的投資法門自行參與?

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大家都知筆者十分推介年青人買樓，原因唔係因為樓價會升。筆者更對有些學員提出的兩個方向不感認同:

1. 賣左九龍灣間樓搬去南灣，滿足個人心理上需要

2. 想買「假豪宅」但又十分緊張點可以比少D佣金

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時下有樓者不難賬面有百零二百萬利潤，如因為滿足一些虛無既意念而用盡全力去換大屋，恐怕跌市時令自己心理負荷太重。其實人難免要滿足下自己慾念，可是要認真睇睇自己情況才前進。另外經紀都係人、想深化自己樓房買賣方法更應從經紀處學習。如果真係好緊張佣金既數目，咁一動不如一靜，現時勢唔好買樓。

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好啦講返讀者，建議定下財自首要目標係產出相等於每月支出的正現金流，現時夫婦月入$76000而儲蓄40000，即每月要用資金為$36000。咁讀者就要計劃點去產出呢個數目的正現金流，如後生仔用樓係最好的，因為工作較穩定而租金一旦產出，其加減同物價升跌尤關。加上按揭大部份人是定額供款，將樓交比租客供返三五七年後還款不再構成壓力，所以老人家話供樓越供會越輕鬆。遲疑未決不買樓者，欠奉既多數係個人承擔。有能力而不買樓或想沽出套利、作單向性投機者，係時候考慮下會否是太大貪想賺過界?

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由於讀者有家人提供住處，夫婦資金共約一百萬，借貸力為(76000/10000)*2.59*50% = 9.8mil，有基本條件可達成財務自由的首個目標。先動用現金去入手三百萬上車盤一間再租比人，在他們而言屯門 或是個好地點，惟不是每屋苑皆合適，一陣間返手黎同筆者講佢入左「新屯門xx」，咁真係唔知再點救。在現行政策可單名九成上會，當然自己要規範好九成上會再作租務用途之風險。呢個買法開頭只可以租金收入同供款打和、更應買些有點裝修既單位，一入手之後唔使點執就可以租出。要知就咁租執單位要三萬但該區只租費一千幾百，條數計唔掂。加上而家缺盤其實單位問題不大應可照租有人要。留意呢間樓有租客幫手可以還本、幾年後可用老公名再照樣再買一間。兩個單位欠款可是(300*90%)*2 = $5.4mil，而每單位按揭供款係每月$10138，而還本係$5346。

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讀者自己月儲$40000，唔計佢之後年年人工加$3000，咁呢兩間樓最快可以幾耐供完? 去產出兩萬餘被動收入?

 

X(5346+5346+40000) = 5,400,000

X= 106

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即要106個月就可以供滿兩間樓，亦即係8年多一點。那讀者在28歲起步，36歲即可有兩樓供滿在手! 當然佢係當中會再買樓，再找多個租客去幫自己提振正現金流。自己又有些少資金，又有人工加，所以有更大可變性，亦唔能係咁短時間交待點唔使撈。當然有兩間樓收租已令安全感提高不少。由於回文已千字，筆者在此先提出如何實在計出買樓收租的收成期在何時。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
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Jack Sir 簡介

• 國際市場資深全職交易員Option Jack
• 32年市場實務期貨期權交易經驗
• 前機構投資者資深分析顧問
• 前理財週刊期權專欄主筆
• 經濟一週期權專欄作者
• Now財經台理財有方節目嘉賓
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上堂情況:

 

Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：

2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。

2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）

2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。

5月18日指出：最強藍籌：平安保險.

6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！

2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！

2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所

2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身

2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底

2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。

2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。

2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次

2018年10月，提出騰訊見底論述

2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底，提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點

2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾

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