令張太感動的理財方案 #745

 

Sir,

睇過你本樓換樓和BLOG之後, 感到很多個案都十分有趣。但當自己真正去實行,又唔知得唔得呢? 想請教:

本人41, 太太38, 2006結婚聨名用219萬買入大角咀港灣豪庭二房單位, 現在何文田間三房單位, 只得媽媽同細妺住, 感到有點浪費. 故此本人想在南昌站買多一層三房單位, 媽媽同細妺搬來大角咀住二房單位, 何文田間三房居屋單位, 就放租. 希望何善用一家人的資產, 改善生活.

一家人財務狀況如下:
1.     
何文田居屋三房單位, 198534.5(媽媽名購買), 並已供滿.
2.     
大角咀港灣豪庭二房單位, 2006219, 聨名買入(屬長名契),總欠款150(H+0.7 / P-2.5%)月供$6,800
3.     
大角咀港灣二房單位,估價500;租值14,000/(2.8%回報)
4.     
何文田居屋三房單位,估價460;租值16,000/(3.5%回報)
5.     
本人借貸力為82,000(月入)-(3400)/10000*2.59*50% = 10.17百萬
6.     
太太借貸力為34,000(月入)-(3400)/10000*2.59*50% = 3.95百萬
7.     
細妺借貸力為9,400(月入)/10000*2.59*50% = 1.22百萬
8.     
媽媽借貸力為0 (每月給媽媽8,000家用)
9.     
個人資產:自用車位(市值90),儲蓄定期約100萬及股票10.

向人生身二間樓出發. 計劃如下:
1.     
繼續儲首期(每年儲50),等南昌站上蓋物業落成(2017-2019),希望到時夠能力買到三房單位,又能夠免DSD.

1.     
立即把物業加按套現200(500 x 70% – 150), 再把名下的物業轉給太太.利用300萬現金作首期,在同一個屋苑買個約700萬樓三房單位, 等南昌站上蓋物業落成到時再樓換樓.
2.     
媽媽同細妺搬來大角咀住二房單位,何文田間三房居屋單位, 就放租增加正現金流

以上計劃要如何控制樓市上行/下行風險?當上述計劃實行咗,如果面對樓市逆轉又有何對策?

張先生

ANSWER:

一間市值460萬既何文田三房居屋,應該唔使再check就知係未補地價。如果筆者錯,跪求你即刻PM同我講,見識一下更順手買埋。此文顯示香港不少中年人對自己財產是不打理不過問,有空只花時間睇下產經,買下股票仔贏一萬幾千算數。本文將展示有心打理資產既人、同只賣命比公司打工既朋友,係往後人生既鋪排上有何分別。

講返讀者,自己$84000月入,都算十分不錯。不時都有讀者問筆者點解呢個blog問野既人咁高人工,可唔可以有「低級組別」既個案展示一下。那在早前兩天已接連答覆兩個20000-30000的月入個案,連「公屋仔零首期買樓」、「借東」風都出埋,希望更多朋友用得著。另外大家可用本BLOG桌面版本,在右上方用篩選器依月入、年齡、手上物業數目、流動資金金額去找出自己合意之個案,再一次希望可幫到大家。

如筆者係讀者,已早為500萬既港灣租$140004.6百萬既居屋三房租到16000感到起疑,早早應打理一下自己資產。而家兩間樓都接近供哂,40幾歲人現金110萬,正現金流為$0,係讀者呢個家庭收入水平算係不合格。要知讀者現月儲50萬,即佢每月支出應為約$45000,提及當中供樓出支只為$6800,即讀者人到50係唔會因為供滿樓而令支出降低。或到時父母的家用唔使比,不過間居屋係唔可以就咁收番黎收租。未經補地價既居屋不可以作租賃用途。那先補價又如何? 補價金額為

現市值×(購入時的十足市值原來樓價)/購入時的十足市值×100%

*(購入時的十足市值原來樓價)/購入時的十足市值」又被稱為折扣因子。

 

即當時你比少幾多,就要用而家市值補番比佢,得到既只係一間居屋,始終同私樓有一段距離。雖然話居二都可以成七百萬,但當中住客之質素及定位、根本令其走不出「平民房」之位置,作不了鳳凰。

建議作法是賣走居屋,咁阿媽同個妹住邊? 先計下賣走返幾多錢,為460萬。由於間樓係呀媽,那GOOD錢後叫阿媽借當中1/3即約150萬比自己,去買間舊洋樓間房,就當係新西物色此類單位,360萬入手間套房4間,收租$22000一個月,而供樓為360*70%/259 = $9700/月,再計埋裝修錢又投資了約20萬,即動用約140萬而月產出正現金流為22000-9700 = $12300。其實每月有多萬二蚊,已夠筆者係大角咀租個細些少既單位比阿媽同妹住,大家可多點見面。而阿媽更揸多300萬係手。新樓可落媽名或自己名都得。當然落媽名買樓可省下雙倍印花稅。

 

仲有300萬淨,不妨投入債基方案,保守一點只收息10%都年收$300,000,即每月$25000。作為一個40歲既男人,有左呢筆錢之後,就當老婆放工話辛苦,你都可以抬起頭同佢講:「有咩唔happy你聽日咪唔好返工!」你話老婆聽到呢句,起碼都覺得當初冇跟錯你呀! 你估女人當初嫁你真係想「來讓我跟你走,流浪到天邊海角」咩? 大家都知呢幾日興舊歌架啦,你聽完蔣志光想起舊情人,那在這輕鬆的星期五不妨再彭一下。

 

當然,相信返開工既老婆係唔會聽日真係去辭職的,不過有個心靈上既安慰。仲有就係如果比人逼得辛苦,可以有個解放的選擇。所以話呢….「有錢有自由」呢句好似太「土豪」,筆者亦同意錢買唔到既野先係自己最珍惜的。可是大家咁比心機搵錢,或花時間睇本blog,是否就想荷包充實一點令他日多個選擇? 行文至此已千字,讀者的港灣及其他資金尚未運用,有緣再談。

 











 

 

 


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