典型窮中產首期由零到有 #733

SIR你好: 每日都追你既BLOG, 你既回覆理論與實用兼備, 不可多得, 小弟非常佩服. 已報HOMEBLOGGER收息COURSE10月上堂,但見到你仲答緊7月既問題, 甘惟有早些教諗SIR, 希望早日得你指點.

小弟37太太37

小弟與太太分別持有大圍區洋樓現況如下:

買入價2.6M (8) 2.45M (8) 買入年份2013 2010(2012二轉一名) 現欠款2.1M 1.9M 按揭年期3025月供約8K 放租9K

-小弟人工約$33K, 太太人工約$25K, 扣除租金支出$11K, 兩單位月供按揭及四老, 工人, 兩細路, 保險等使費,每月近平手, 另由於小弟上車資金主要由太太二轉一名時得來, 因此只剩極少流動資金. 小弟自知流動性情況不妙, 眼見近日相近單位成交價已到3.3M, 但銀行估價仍然係2.7M, 想加按套錢增加流動資金都行唔通, 現想問先係11月放賣太太層樓(今年11月過SSD), 收回約1.3M用來買債基收息好?

還是太太再用約350K買番一層可按9成既私樓好如再買番, 剩下既資金要點先可以充分利用? 又或者仲有無其他方案, 短期增加流動資金, 長遠達到財務自由? 謝謝指點迷津!

火海上的窮中產上

ANSWER:

好典型的窮中產,有人說月入三萬元或以下已不能將自己向中產歸類了。窮中產要有的特徵筆者看法是人工不俗,可是餐搵餐清。每月人工比哂阿仔讀書、供養父母、供樓、養車加狗、再請工人咁,香港六萬人工都冇錢儲既人大把人在。係你未肯定公司會供養你到死既情況下,最好提升自己儲蓄率、更要搞份同通賬一齊上升既保證人工。

要救窮中產出火海,先計其借貸力,兩人(33000+25000)/10000*2.59*50% = 7.51MIL,現時已用約2.0MIL借貸。如賣樓可得十年儲蓄可得,實應一博。那同意讀者將收租樓放售,先套回1.3MIL,解決自己現金少既問題。綜觀讀者個案是借貸力尚可,而現金太少的。所以讀者不應持有現樓再減按已五成後將其租金收入去增加借貸力,而是需賣走套現。當然由於讀者資金真不足,太多一買一賣可能會用不少洗費,佔了1.3MIL10%也真的不好。

其實間收租樓如樓齡在30年之下,有機會唔賣又將其按爆至九成的。若作此事可省回賣樓的傭金,而套出錢亦是3.3MIL*90% – 2.0MIL = 97萬,其實咁樣同佢賣走間樓又要比傭最後差唔遠。按爆方法在借貸力高階課程再談,而讀者若唔夠錢更有方法利用規管空間去為自己唔出首期去買入下一間樓,最緊要清楚自己借貸力仲有幾多淨。那原有收租樓可保持,當然九成上會有租客要規範風險。自己有97萬係手,不妨搵間關係好既銀行,做好債基再活用借貸,完成兩件事:

1. 97萬買債基收13%年息已有不少同學實行了,月入$10500,即自己無啦啦近乎唔使比$11000租金。即休「樓可以KEEP,租又唔比!

2. 搞個借貸可取出金額作買樓首期的、而又不影響個人信貸記錄。當然再做按揭息口都係約2%平個隻啦。方法都一同在借貸力高階班(買樓002)作授。

可能你心諗「連首期都可以借」!? 咁買樓咪唔使錢? 雖筆者不同意同學用此「由零到有」方案,但如你是有些少錢傍身又唔夠充足,想買樓但又不想降低個人現金水平,那將首期像孔明咁借返黎是其一選擇,可借後而合規地不入信貸記錄,已和中銀及獅子朋友double-confirm。當然如果你本身人工水平係港幣14000以下,既然特首都認為你唔應有投票權,咁買樓仲要借首期呢樣野都係唔好搞,比心機爭氣搵多一萬幾千吧! 唔好放棄,咪比人睇死你!

讀者上畢收息課程之後再行債基方案,成功免除自己租金,已令讀者獲益不少。












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