如何預測樓市走勢 #731

(*本文係有圖有片有相)

拜託大家高抬貴手，發問可以打字而不要寫在紙上。點都好本個案讀者之財務狀況頗為特別，開首筆者仲以為自己睇錯，點解一個年收入24萬既人可持有成千萬淨資產? 再查上文下理發覺總個情況描繪得頗為一致，為省略不將讀者P.1-P.3之信件貼出，現節錄其個人財務狀況如下:

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(筆者撰文)

會計師，年收入240,000，一年支出亦為240,000，暫未能儲錢

女友月入$30000, 月儲$13000

未婚，各自住在家人地方

主要資產有兩類:

1. 在私銀買了4隻基金，一隻係美股，一隻係BIOTECH，其餘收息為主。市值1050萬港幣，而淨值為650萬

在私銀的基金有收入$284,000/year

2. 一間譽港灣，2012年9月購入。買入價6.47mil，市值7.2mil，o/s 3.23mil。當初更是比了5成首期上會

此物業收租$16500/month

(筆者撰文– 完)

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為了令大家不用研究上面張「牛皮卷」，節目讀者問題如下:

一. 譽港灣就完死約，續唔續租好?

二. 應唔應該趁高賣譽港灣再換細樓新葵芳花園? 見中價樓升幅比細價樓慢

三. 請問如要一自住一收租，應買那裡那類?

四. 如何重新出發完成「一生三宅」?

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ANSWER:

那筆者看法，如果早年係銀行遇到此類客人一定認為佢「洗黑錢」，尤其會計行業更是熟手。因一個搵兩萬蚊一個月既人，手上有成千個(1000萬)係身，即其500個月之人工，除非係屋企人淨落或jockey club幸運兒否則難令人信服其資金來源。惟現在係homeblogger收到同學問題，相信佢係財來有方的。或早年搵落而家自己攪下生意仔咁。撈偏人仕既自然會避開homeblogger呢個學習型網站，自向陰暗一面進發。

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讀者要明白，自己係儲蓄多而借貸力少。而手上譽港灣租務回報低(2.75% p.a)，加上在私銀雖早幾年買中美股及biotech賺錢，可是在現今市況實不宜將大錢放在北美。由於讀者財產頗足，在筆者觀察下市況或變，不妨沽出回報低的譽港灣，套回400萬。至於讀者其餘問題，實在都係好典型既幾時買同買邊區好? 強烈建設大家先搞清楚自己能力如何才去睇買邊處! 好似讀者自己都認為當初夾硬入手譽港灣，而家個市底咁強之下仍覺擔心，那如處跌市讀者會點諗? 相信心裡明白。

上幾個星期有幸邀到物業及收息堂舊同學Ms. Clara同大家講講點解佢唔買日本樓，另外她提及自己點解要先攪清楚「自己副牌」才向前走的睇法，十分警醒。在此感謝她蒞臨分享，當時收息課程仲係batch 2。

同學都知筆者好少同你「吹」location location location…。而係揭示早在數字上反映的真相。其實香港樓市走勢，可從一些領先性的indicator而預見。可看下圖上方是領先指標、下方係同期中原城市指數(Apr 2012 – Aug 2014)。

留意有幾個黑色格，記下了領先指標幾時提早上升。例如在2014年領先指示早在3月有異動，5月確定升勢(5號黑格)，而中原城市指數在5-6月重上120點水平，而家報129點(5號紅色箭咀)。有關圖中疑問，在買樓003課程再解。另本圖數據只記至2014年8月，有關後市的走勢不在免費頁展示。

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另不同意讀者講細價樓升幅會永遠跑贏，要解需知道近幾年集中細價樓的升幅因何而來。讀者套回400萬而只投放105萬首期入手市值3.5mil樓房，樓房租金淨租有$13000，而間開收租更有$20000/月。計及七成上會只借了2.4情況下，月供為$9000，即正現金流有$4000至$11000，差出正現金流即與譽港灣睇齊。而400萬只用了105萬，有近300萬可再放別處收息。

至於再買房的選區選類，如果有見過筆者所作分享一定知。未知既就睇緣份吧。留意手上有樓收租就計只$13000，讀者借貸力(20000+30000)/10000*50%*2.59 = 6.47mil提升至(20000+30000+13000*80%)/10000*50%*2.59 = 7.82mil。對往後完成一生三宅有幫助。至於佢係私銀既基金，都係轉債基純收息好。或不妨買直值，保本自己易計數，借出比率提升後亦令回報率大大提高。

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讀者如想降低風險又想收息，不如選取呢類高評級之永續債，如德國安聯銀行

Allianz (prep.) Yield = 4.3%

lending expenses = 3%

lending ratio = 60%

Min lot = US$200,000

Return = ($200,000*4.3% – $120,000*3%)/80000 = 6.25%

你知道球隊拜仁慕尼黑個主場都用Allianz命名(Allianz Arena)，銀行評級更比誠哥既和黃仲高! 買呢間銀行既債有成6.25%之年回報算十分之好! 當然更進取者不妨在收息堂上觀察更多選擇。風險約量提升而息可超過年10%。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。