如何預測樓市走勢 #731

(*本文係有圖有片有相)

拜託大家高抬貴手,發問可以打字而不要寫在紙上。點都好本個案讀者之財務狀況頗為特別,開首筆者仲以為自己睇錯,點解一個年收入24萬既人可持有成千萬淨資產? 再查上文下理發覺總個情況描繪得頗為一致,為省略不將讀者P.1-P.3之信件貼出,現節錄其個人財務狀況如下:

(筆者撰文)

會計師,年收入240,000,一年支出亦為240,000,暫未能儲錢

女友月入$30000, 月儲$13000

未婚,各自住在家人地方

主要資產有兩類:

1. 在私銀買了4隻基金,一隻係美股,一隻係BIOTECH,其餘收息為主。市值1050萬港幣,而淨值為650

在私銀的基金有收入$284,000/year

2. 一間譽港灣,20129月購入。買入價6.47mil,市值7.2milo/s 3.23mil。當初更是比了5成首期上會

此物業收租$16500/month

(筆者撰文)

為了令大家不用研究上面張「牛皮卷」,節目讀者問題如下:

. 譽港灣就完死約,續唔續租好?

. 應唔應該趁高賣譽港灣再換細樓新葵芳花園? 見中價樓升幅比細價樓慢

. 請問如要一自住一收租,應買那裡那類?

. 如何重新出發完成「一生三宅」?

ANSWER:

那筆者看法,如果早年係銀行遇到此類客人一定認為佢「洗黑錢」,尤其會計行業更是熟手。因一個搵兩萬蚊一個月既人,手上有成千個(1000)係身,即其500個月之人工,除非係屋企人淨落或jockey club幸運兒否則難令人信服其資金來源。惟現在係homeblogger收到同學問題,相信佢係財來有方的。或早年搵落而家自己攪下生意仔咁。撈偏人仕既自然會避開homeblogger呢個學習型網站,自向陰暗一面進發。

讀者要明白,自己係儲蓄多而借貸力少。而手上譽港灣租務回報低(2.75% p.a),加上在私銀雖早幾年買中美股及biotech賺錢,可是在現今市況實不宜將大錢放在北美。由於讀者財產頗足,在筆者觀察下市況或變,不妨沽出回報低的譽港灣,套回400萬。至於讀者其餘問題,實在都係好典型既幾時買同買邊區好? 強烈建設大家先搞清楚自己能力如何才去睇買邊處! 好似讀者自己都認為當初夾硬入手譽港灣,而家個市底咁強之下仍覺擔心,那如處跌市讀者會點諗? 相信心裡明白。

上幾個星期有幸邀到物業及收息堂舊同學Ms. Clara同大家講講點解佢唔買日本樓,另外她提及自己點解要先攪清楚「自己副牌」才向前走的睇法,十分警醒。在此感謝她蒞臨分享,當時收息課程仲係batch 2

同學都知筆者好少同你「吹」location location location…。而係揭示早在數字上反映的真相。其實香港樓市走勢,可從一些領先性的indicator而預見。可看下圖上方是領先指標、下方係同期中原城市指數(Apr 2012 – Aug 2014)

cci-sample

留意有幾個黑色格,記下了領先指標幾時提早上升。例如在2014年領先指示早在3月有異動,5月確定升勢(5號黑格),而中原城市指數在5-6月重上120點水平,而家報129(5號紅色箭咀)。有關圖中疑問,在買樓003課程再解。另本圖數據只記至20148月,有關後市的走勢不在免費頁展示。

另不同意讀者講細價樓升幅會永遠跑贏,要解需知道近幾年集中細價樓的升幅因何而來。讀者套回400萬而只投放105萬首期入手市值3.5mil樓房,樓房租金淨租有$13000,而間開收租更有$20000/月。計及七成上會只借了2.4情況下,月供為$9000,即正現金流有$4000$11000,差出正現金流即與譽港灣睇齊。而400萬只用了105萬,有近300萬可再放別處收息。

至於再買房的選區選類,如果有見過筆者所作分享一定知。未知既就睇緣份吧。留意手上有樓收租就計只$13000,讀者借貸力(20000+30000)/10000*50%*2.59 = 6.47mil提升至(20000+30000+13000*80%)/10000*50%*2.59 = 7.82mil。對往後完成一生三宅有幫助。至於佢係私銀既基金,都係轉債基純收息好。或不妨買直值,保本自己易計數,借出比率提升後亦令回報率大大提高。

讀者如想降低風險又想收息,不如選取呢類高評級之永續債,如德國安聯銀行

Allianz (prep.) Yield = 4.3%

lending expenses = 3%

lending ratio = 60%

Min lot = US$200,000

Return = ($200,000*4.3% – $120,000*3%)/80000 = 6.25%

你知道球隊拜仁慕尼黑個主場都用Allianz命名(Allianz Arena),銀行評級更比誠哥既和黃仲高! 買呢間銀行既債有成6.25%之年回報算十分之好! 當然更進取者不妨在收息堂上觀察更多選擇。風險約量提升而息可超過年10%

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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第八至九堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

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獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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收息101(TEDV93)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
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第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2023-02-21(二)19:15-21:15
第八堂:有問有答及發問 真人實體班:2023-02-28(二)19:15-21:15
*報讀是次班次可以在2023年隨後班次補一次真人堂(第七及八堂)

#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP74 第一課:2022-12-03(六)14:00-15:30
TEDP74 第二課:2022-12-10(六)14:00-15:30

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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內容重點

買樓流程及中伏關卡逐一檢閱
銀行及按揭中介不告訴你的秘密
比較屋苑同單位實例作解
按爆八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式,獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做,逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021-2022年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單

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買樓秘訣課程 (TEPT03) 安排:
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課: 揀樓心得及選取單位秘訣
第二課: 買樓如何避免中伏?
第三課: 借貸力由無變有
第四課: 按爆八成及買樓稅務處理
第五課: 買樓法律疑難/鋤價必學四式
第六課真人:2023-02-25(六)14:00-16:00
*第六真人課如未能親身上課,在課後3-4天後會放上網予學生重溫
仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計,傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!

上課地點為尖沙咀
原價: $5800
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

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風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
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第二課:兇宅漏水樓與租客處理 (網上影片)
第三課:學生宿舍 (網上影片)
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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書

《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
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※【股市淘金班】每個單元內容,都是獨立的,
同學可先上「單元二」,之後才讀「單元一」,etc.


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【聶SIR – 講座】

.1(3)

買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F

是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識,及即場示範聶sir的選股方略

 

講 者:聶sir
時 間:2018年7月16日(一) 19:30-21:00
費 用:全 免
地 址:尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

(課程編號: YUS40F)

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聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)

2018-07-30(一)19:15-21:00(第2堂)
費 用:$2,000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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內容:
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
– 三式基本功
– 精選合時股份 

第二堂: 掌握股票技術面
– 教曉揀新股
– 判價看陰陽
– 盤路齊拆解

聶SIR【倍升股基礎班】課程
聶sir本課程同你一堂過檢閱入市心水列表!
2018-02-05(一)19:30-22:00(全一課)
費 用:$800
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室

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買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
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– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
–同場加映專欄重點文章內容「上市一年半較高位跌近八成的機遇」

此乃尋找倍升股的先導課程,為學生開拓投資股票致富之路。

聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)

2018-02-06(二)19:30-22:00(第2堂)
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地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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內容:

第一堂: 買咩好?
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– 如何快速閱畢財報了解公司是否值得投資
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聶SIR【股市淘金系列】課程

聶SIR【股市淘金初班】│第3屆A班│S41R│2017/09
2017-09-11(一)19:15-22:15(第1堂)

2017-09-18(一)19:15-22:15(第2堂)
費 用:$3,000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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內容:

*識別莊家部署 – 合股操作/供股財技/抽水四步
*股票價值評估 – 回購啟示/盈利觀測/價值計算
*可換股債券操作及其獲利契機
*高回報直債分析及洞悉風險原理
*供股財技入門、 識別莊股入門

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聶SIR【股市淘金 – 高班】第3屆│S42M│2017/10
初班+高班=24小時課程。

2017-10-09(一)19:15-22:15(第1堂)
2017-10-12(四)19:15-22:15(第2堂)
2017-10-19(四)19:15-22:15(第3堂)
2017-10-26(四)19:15-22:15(第4堂)
2017-11-06(一)19:15-22:15(第5堂)
2017-11-09(四)19:15-22:15(第6堂)

費 用:$12,000
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地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
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內  容:

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體,而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發,2018年 11 月11日正式推出,此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管,並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司(Coopers & Lybrand)等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作,涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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諗Sir PowerTeam 服務

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✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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費用: HK$2888 (基本包括下列20項咨詢範圍、服務期限為付款後24個月。當然亦包括其他客戶買樓上的查詢)

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報名步驟: 可以 whatsapp WhatsApp chat 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業作出客觀咨詢(我地18區都做到)
4.跨區跨網找尋筍盤及傾個靚價
5.與你手把手睇樓辨識化妝樓及細處
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.如何透過簡單裝修讓你單位賣得更好價錢

10. 資深一手樓按揭上會妙法
11. 一手樓跨盤選擇及陪同至售樓處揀樓
12. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

13.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
14.一拆二及用開的人際脈絡轉介
15.加按及預早甩名部署咨詢
16.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
17.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

18.高成數上會經歷及全方位咨詢
19.借貸力由無變有幫助上會咨詢
20.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

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*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
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*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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