停止租樓。為小朋友儲首期換樓#727

Hello Lum Sir –
 
First of all, my apology that my Chinese typing is extremely bad, so I would like to present my case in English.  Also, I thank you for your time and I look forward to attend your Interest class (batch 15) in October.

Married – Age: (self) 40; (spouse) 38; (child) 1.5
Salary – (self) 54k; (wife) 30k, Currently Rent: 18K
Expenses (whole family) – 31k on expenses + 3k on monthly investment + 6k on mortgage payment
 
Owned Property (self) –

HK: rented out, market 4.1m, mortgage: 1.85m (9 years left, 2.15%), payment: 18.5K/mth, Income: 12K
US: rented out, market 3.9m, mortgage: 1.95m (13 years left, 3.95%), payment: 17K/mth, Income: 17K

 
Mutual Fund – total 440K

Stocks – (self) HK: 210K; US: 200K; (wife) – 260K

 Cash – (self) – 285K in HK + 70K in CN, (wife) – 220K
 
Goal:Buy another self-residing properly (estimated 8m)

Improve cash flow situation (I know I have a negative passive cashflow)
Stable income besides salary
 
Please feel free to reply in Chinese and thank you so much!

answer:

讀者人工不俗，儲蓄尚可。無理解錯問題中所用的銀碼為港幣之下，基金加股票加現金夫婦共為約170萬。當中現金及其餘各佔1/3。每用連18000租金家庭支出為5萬餘，在夫婦合共收入為約8萬之下，儲蓄率為33%。要完成之目標為想買多一間樓及令正現金流產出多於收入，即係提早唔使撈，可以點樣開展?

 

係基金股票每樣買少少之下，覺得讀者理財未有方向。發問者看畢本blog文章後定下推升正現金流之目標，確認此為正確之途。與其追求一億儲蓄，不如令自己被動收入大於每月人工，此為更確實目標及令你更快「唔使撈」。當然唔使撈呢個想法頗為消極。惟大家追求自己理想之前，處理好自己每日所需洗費是必要的。讀者在香港的樓產出正現金流(12000-18500) = -6500，美國樓(17000-17000)=平手。股票不好產出穩定利息而基金仲要掉轉頭叫你每月供錢，讀者好應快手為自己產出第一份正現金流。

 

如讀者有上買樓001，佢應該知道按揭究竟可以拉幾長還，而第一建議為將香港樓的供款拉長，1.85mil應可月供減至1.85/2.59 = $7100，計埋雜項當92折收租，香港樓正現金流流提升為(12000*92% – 7100) = $3940。可能有人想攤咁長還有好處麼? 那要看你對欠債的運用與理解如何。

 

關於應否現時再買樓，看讀者家庭收入為(54000+30000)/10000*2.59*50% = 10.8mil。現時借貸為1.85+1.95，即欠債比率為35%。若用讀者提議買8百萬市值之樓房，淨雙倍印花稅都要比60萬，其餘都未作考慮。所以呢，既得收高息之法，亦要明白自己樓房之情況及可運用點才行。關於讀者幾時可入手800萬樓，暫不作解。

 

另美國有樓房，還款息口為3.95%，如覺得香港加息有排都未累至4%，那不如將美國資產放售而投低息地區懷抱。若一間外地樓不提供正現金流而只能享價升利益，咁不如入手ETF好過。放售後回籠2mil港幣或等值美金，即可將160萬投放債基，就當穩紮穩打只收10.8%息，160萬月收$14400，已近解決自己每月租金支出之弊端。另40萬再加些少現金可放入一個有保證收益的計劃，有別於「5年double 保險方案」，現介紹下另一做法:

 

[8年保證方案]

投入$666,428

面值$3,000,000

8年後回報:$3,555,885

支出: $353,120

利潤: $329,336

 

即8年賺50%。你見此作法同「5年double回報方案」收息少，惟此方案由另一公司所出，計劃有大保額提供。如果好似讀者咁有個小小朋友又想自己加保(人壽)，那可用此8年計劃又為自己儲首期之餘更有咩事都可留筆錢比小朋友。當然若你係只睇回報，咁可以就咁5年double。各項事情無絕對。需要因應自己不同情況而配合。

 

提升了產出正現金流至$3940+14400 = $18340，一切就為之後動作做準備。答文已近千字，在此停止。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.

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股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

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