停止租樓。為小朋友儲首期換樓#727

Hello Lum Sir –
 
First of all, my apology that my Chinese typing is extremely bad, so I would like to present my case in English.  Also, I thank you for your time and I look forward to attend your Interest class (batch 15) in October.

Married – Age: (self) 40; (spouse) 38; (child) 1.5
Salary – (self) 54k; (wife) 30k, Currently Rent: 18K
Expenses (whole family) – 31k on expenses + 3k on monthly investment + 6k on mortgage payment
 
Owned Property (self) –

HK: rented out, market 4.1m, mortgage: 1.85m (9 years left, 2.15%), payment: 18.5K/mth, Income: 12K
US: rented out, market 3.9m, mortgage: 1.95m (13 years left, 3.95%), payment: 17K/mth, Income: 17K

 
Mutual Fund – total 440K

Stocks – (self) HK: 210K; US: 200K; (wife) – 260K

 Cash – (self) – 285K in HK + 70K in CN, (wife) – 220K
 
Goal:Buy another self-residing properly (estimated 8m)

Improve cash flow situation (I know I have a negative passive cashflow)
Stable income besides salary
 
Please feel free to reply in Chinese and thank you so much!

answer:

讀者人工不俗,儲蓄尚可。無理解錯問題中所用的銀碼為港幣之下,基金加股票加現金夫婦共為約170萬。當中現金及其餘各佔1/3。每用連18000租金家庭支出為5萬餘,在夫婦合共收入為約8萬之下,儲蓄率為33%。要完成之目標為想買多一間樓及令正現金流產出多於收入,即係提早唔使撈,可以點樣開展?

 

係基金股票每樣買少少之下,覺得讀者理財未有方向。發問者看畢本blog文章後定下推升正現金流之目標,確認此為正確之途。與其追求一億儲蓄,不如令自己被動收入大於每月人工,此為更確實目標及令你更快「唔使撈」。當然唔使撈呢個想法頗為消極。惟大家追求自己理想之前,處理好自己每日所需洗費是必要的。讀者在香港的樓產出正現金流(12000-18500) = -6500,美國樓(17000-17000)=平手。股票不好產出穩定利息而基金仲要掉轉頭叫你每月供錢,讀者好應快手為自己產出第一份正現金流。

 

如讀者有上買樓001,佢應該知道按揭究竟可以拉幾長還,而第一建議為將香港樓的供款拉長,1.85mil應可月供減至1.85/2.59 = $7100,計埋雜項當92折收租,香港樓正現金流流提升為(12000*92% – 7100) = $3940。可能有人想攤咁長還有好處麼? 那要看你對欠債的運用與理解如何。

 

關於應否現時再買樓,看讀者家庭收入為(54000+30000)/10000*2.59*50% = 10.8mil。現時借貸為1.85+1.95,即欠債比率為35%。若用讀者提議買8百萬市值之樓房,淨雙倍印花稅都要比60萬,其餘都未作考慮。所以呢,既得收高息之法,亦要明白自己樓房之情況及可運用點才行。關於讀者幾時可入手800萬樓,暫不作解。

 

另美國有樓房,還款息口為3.95%,如覺得香港加息有排都未累至4%,那不如將美國資產放售而投低息地區懷抱。若一間外地樓不提供正現金流而只能享價升利益,咁不如入手ETF好過。放售後回籠2mil港幣或等值美金,即可將160萬投放債基,就當穩紮穩打只收10.8%息,160萬月收$14400,已近解決自己每月租金支出之弊端。另40萬再加些少現金可放入一個有保證收益的計劃,有別於「5double 保險方案」,現介紹下另一做法:

 

[8年保證方案]

投入$666,428

面值$3,000,000

8年後回報:$3,555,885

支出: $353,120

利潤: $329,336

 

8年賺50%。你見此作法同「5double回報方案」收息少,惟此方案由另一公司所出,計劃有大保額提供。如果好似讀者咁有個小小朋友又想自己加保(人壽),那可用此8年計劃又為自己儲首期之餘更有咩事都可留筆錢比小朋友。當然若你係只睇回報,咁可以就咁5double。各項事情無絕對。需要因應自己不同情況而配合。

 

提升了產出正現金流至$3940+14400 = $18340,一切就為之後動作做準備。答文已近千字,在此停止。











 


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