賣樓後每月收息$41374 #713

 

諗sir你好,看了你的blog已一段時間,想問問你一些意見。

本人與太太2007年時買入一港島樓(6xx建呎)自住,樓價當時250萬左右,眼見樓價升了不少,單位內裡要大裝又冇地方暫住,想另有打算(見topic),剛剛$580賣出,扣除銀行按揭,雜費等,將會有450萬現金。

因看不清樓市前景,想於同一屋苑中找另一大些少向海單位(7xx-8xx建呎)自住,當作供多些少儲錢。但大單位業主不斷反價由750萬至800萬,實非理性,另一方面,因本想新樓用我們其中一個單名買入,按揭將成問題,不想聯名及追價。所以想另找出路,問問諗Sir意見。找九龍7xx呎樓自住?還是租住樓先,現金作其他投資?或將現金一開二,買入兩間細少少,一間自住一間出租。

我們沒打算生小朋友,但自住地方要可養寵物,因有兩隻狗仔。

我們經濟情況如下:
收入: $42,000及$31,000

開支:
車輛: $11,000 (供、車位、日常開支),兩年後車會供完,開支將減至 $5,000
各自父母兩家家用: $12,000

請諗Sir指教!

 

ANSWER:

讀者問題係剛賣樓返錢450萬,想買三房目標800萬,但由於唔想聯名買樓一次過浪費兩個九成上會名額,現想問好唔好轉買細碼些少既九龍樓。筆者對此事回答如下:

 

  1. 樓其實係可以單名買而聯名作擔保人。借貸力一樣可用盡。所以九成單名上會名額照可用。
  2. 讀者家庭借貸力為(42000+31000)/10000*2.59*50% = 9.45mil。所以就各水算買800萬樓係夠計的。當然一買就會用掉超過7成借貸力。所以在投資策略上不建議,惟讀者能力上可以的。
  3. 當然借貸力要減除個人借貸,信用卡結欠是明顯的。亦有不少係唔講唔知的,到簽左約買樓先知會令人失預算。
  4. 讀者諗住買一間樓自住及一間樓收租,那究竟係買收租樓先定自住樓先其實都有點算法

 

另一件更煩人的事,係現在自住買樓借盡都係480萬,那讀者無論買700或800萬樓,200-300萬首期走唔甩,印花稅先比30萬之後先退回一半。那讀者現金450萬,需不是少數目做仍感力有不逮。為對沖樓市(資產)再升風險,讀者宜入手400萬樓一間,令首期及印花稅付出減少,剩餘資金450-40 = 410萬可作收息待買樓時機再來。

 

20萬美金作直債、200萬作債基再將約37萬作「double保險」方案,效果如下:

 

直債(香港持牌銀行2020到期) 單買回報4.5%/槓桿後7.98% 即年回報$124,488。月為$10374 由發行人保本
債基 回報為12-15% 即收息月$20000-25000 不保本但可隨時放。有價格風險。留意呢幾個月夾埋會跌4.78%(是的,係幾個月夾埋跌4.78%)
double保險 回報年20% 即每年有投放本金的20% = $370000*20% = 74000。月計為$6000 由保險公司保本。要固定放5年。如到期前3年放只得本未有息

 

那讀者400萬分為上述三投資物,月收息為$6000+25000+10374 = $41374

 

近日社運,筆者略盡綿力。國內習近平主席明言會盡力落實中國兩制。那大家知唔知習主席父親係邊位? 稍有學識同記憶都知係習仲勛。習近平年少時不太如意,相信佢而家都唔介意有人咁講佢。由於父親習仲勛係開國名將,係學生運動:「文化大革命」時習仲勛因為一本小說<劉志丹>被指亂黨而遭長期軟禁(16年)、而習近平花了不少力氣人脈才能成功「下鄉學習」。後因務實地幹出了成績而步步高陞,其父親在風暴結束後亦成功平反。習的一家被學運潮所害、而上台後其強硬作風亦明顯可見,而家英國首相已出聲,筆者看法是此國由鴉片戰爭至而家,都係一個唯利是圖的國家。究竟習會點對待現時在靜坐的學生,由大家去細想。










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