人到中年樓換樓#710

唸sir你好：

小弟人到中年，由97買第一層樓，換過過兩次樓，每次皆用盡積蓄，所以身邊現金不多，亦不懂投資股市，幸好還有層樓，現想一開二，懇請賜教。

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夫婦二人有一個8歲和一個11歲小朋友，請了一位家傭。

本人44歲，公務員，月薪56K，太太38歲，月薪25K，但太太公司有問題，數月後有機會被栽，現搵工中。

現居大圍一私人屋苑，買時用夫婦兩人名義，市值約6.8M，欠銀行2.5M。

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我的計畫如下：

1. 襯現在樓價還高申請定Mortgage Link或類似產品加按，順便除太太名，待適當時以太太單人名義買第二層作收租樓（假設太太找到一份薪金相約的工作）；

2. 目標樓為屯門區3M以下私人樓（如新屯中），以租金抵消供樓款項，多餘的存入ML；

3. 希望買賣完畢後能預留一小筆cash以作緊急用途或投資。

請問是否可行？有沒有風險？實際嗎？

ANSWER:

即係讀者想既係將現大圍樓套出一筆錢放入MORTGAGE LINK 戶口，此類帳戶可為按揭顧客另設一儲蓄帳戶，當中活期息口等同按揭所收利率。最多存入按揭結欠金額之一半。如有人用MORTGAGE LINK加按，可將新到手的資金放入戶口，係再等買樓期間減低利息支出。惟筆者看法是「等」一字可以講好容易、不過決定等到幾時買樓，唔係咁容易掌握。

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另外「一開二」係拆出業權，精明少少慳稅幾萬有可能、做得好他日一生三宅之方向即完成部署，絕對唔係好似開西瓜咁將佢劈開兩邊了事。

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讀者人工可以的、太太保守估計再搵工有$20000/月吧，家庭借貸力為(56000+20000)/10000*2.59*50% = 9.8MIL。大圍樓加按後總借款為4.2mil，金管規定暫不能超此上限。借貸力用掉(4.2/9.8) = 42%，算係健康。另太太轉工後半年內借唔到錢，小心留意。

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讀者加振後咩都唔做得買樓、不如主動出擊做個保本收息方案，5年番近一倍。比佢就咁放mortgage link被動地等更好。因mortgage link最多只能放2.1mil，另2.1mil要計約$42000利息一年。唔做些投資對沖利息真不知樓幾時先跌到幾成比佢買。保本收息方案可用保險或債基。保險是保本、5年番一倍，那將套出的錢描五十萬放入，5年後又多另一個五十萬作他日首期買到。如樓市短期急跌，讀者都仲有套後再減50萬即(4.2-2.5-0.5) = 1.2mil係手，即時入市都有錢係手。另保險如未夠五年提早斷plan，回報會降低，但一般都可取回本金，除非做後唔夠一年即斷。

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如不用保本便債基。放50萬每個月都有成$6000，即約14%年息。收五年後又係近乎一倍。惟債基不保本、有可能賺價有可能蝕。那讀者自己決定。筆者看法是淨套放係mortgage link account，只適合已有最少三間樓加大量資金在手、賺與唔賺錢都可的投資者。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
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