諗sir,本人自讀過樓換樓之後，獲益良多！一直以來都追看其blog,請諗sir指點迷津。
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本人今年32歲，月入20-25k.先生42歲，銀行職員，月入44k.有一個未滿一歲兒子。因家庭開支很大，兩人一直都是月光族，由下個月起二人最多一個月只可儲蓄7k.
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有一層聯名買入自住兩房樓，於2008年年尾2.6m 9成5按揭上車。現欠1.98m. 息率2.1%，月供13.5k.銀行現估價5.3m. 放租可放17k一個月。
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兩人現金5萬，股票10萬，基金20萬。先生跟其兩個兄弟3人聯名擁有一個已供滿寫字樓單位，銀行現估價3.8m.是奶奶早年買入，但由阿哥租用，租金收入歸奶奶。
本人一直想住3房改善生活環境，有3個方案，請諗sir賜教。
1)放售自住樓，賺3百萬現金，做人民幣定期，直到樓市跌再買入3房樓自住。但期間要租樓，如果想住同區3房租金最低2萬。
2)將自住樓再按，借到嘅錢就再投資，等到樓市跌就買另一層樓收租。 但唔知投資咩好，同埋聯名再買第二層樓唔可以9成按揭，我地現金又好少。
3)將自住樓由聯名轉到本人單名再問銀行借錢，等樓市跌嗰陣就用先生單名用銀行員工利率9成按揭買入3房自住，將2房樓租出。但由於本人收入個個月唔同，唔知可以問銀行借幾多。
請諗sir賜教。謝謝。
ANSWER:
讀者想住三房，那其實不少人都想的，或更大單位。用先生年齡計，理財水平完全不合格。42歲人同太太夾埋50萬資金都無，幫到手贏錢既又係間樓! 筆者不用賣樓賺傭為生、盡能力將眾多人的理財故事整理，得出「買樓」就係最適合香港人的致富方程式。
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得結果後尋因，香港是資產儲存中心、樓價同美金掛勾、再加上樓房本身的高槓桿性，同香港人成日心急手多多買股票既心理下，買房是將港人貪心賺快錢既心態去除、借錢買樓更是掛了個沽空美金既盤。係方向做得對、心態攞得正既情況下，錢就自己滾滾來。當然有人係九七大浪輸盡財富，只好說萬事不要貪。貪心想買多間賺錢、貪心想住好D但不努力工作又人工唔夠、貪心想買樓但作為新客又唔比足經經傭，這一切一切都在某日要找數。天理不循環、但人的作為令一群同自己「臭味相投」既人圍住自己，呢班人決定左自己一生命運。
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讀者有staff loan有95或10成按上會。不少行外人都認為做銀行買樓易有staff loan一定借! 可是就連筆者自己都會盡量避免用staff loan。要知經濟一差樓價跌，銀行可以裁走同事之後即時call loan的，如果到時間樓負資產緊，咁就失業同call loan兩件事一齊黎，唔好講讀者，就當平時有番一百幾十萬saving既同事，都未必頂得住…..至於破產呢條路，銀行職員一旦走上就要轉行。到時由銀行冷氣房轉坐「看更control room」，未必咁易接受到。
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講返個案，讀者最叻就係2008年買左間樓，冇其他。將樓放出再租樓、等樓市跌買樓呢個計劃，由2007年開始就大把人做。呢班人到而家都未得到「回報」、租就比左成百萬。至於將樓「賣黎賣去」或「九成上會」又借錢呢類事，你見筆者講就容易、可是在昨晚課堂都談及過，不少人在實行細節位未試過及考慮清楚，提交文件時不難發現有矛盾地方，想借或套既錢都係唔到手。當然讀者先生做銀行、應對文件處理有起碼上的細心，加上銀行批staff loan話就話要都要跟金管指度、不過寬鬆度就……至於讀者的不定額收入、其實香港大把人都係、那請到買樓教學課程學好如何提早準備借錢證據。
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由自己樓著手加按、套出5.3*70%-1.98 = 1.73mil，呢筆錢有兩件事可做。一係撥40萬買下保險，五年後又收多40萬，夠再買樓的下次首期。二是叫先生用銀行優惠買基金、知道有銀行提供staff買基金只收0.2%傭。而入手後又轉去另一度做債基、收息11.8-15%。用的基金波幅在差市況(如2008年)可由10-33%一年不等，在2009至今的平淡市況一年波幅不過10%。當然昨晚ETF堂更舉出有一年波幅7.8%而派息10%之投資物。那點都好、係冇年期限制下收12-15%息是不少同學已實行的、而1.3mil投入每月收息為$12800 – $16250。不過你問如筆者自己有此情況，都係將收到既月息儲起好過。將其津貼作三房租金係可以、不過改善低劣現金水平更重要。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
第一至六堂 (網上修讀)
選取直債之步驟、近日值得買的直債評論
那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?
怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息
本網提及的債基疊增年10%的收息方案
直債或債基去出入賺價點做?
實例解說買債必知點
股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!
比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?
經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費
認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?
槓桿水平的適當安排及正確買入機制
點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?
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第七至八堂 (網課教授入市策略)
800萬收息倉內容展示
新加坡離岸投資戶
獨家市評為您剖析當時市況及入市策略
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Cover-Note 10-30%方案介紹
即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)
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付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂：即市策略及發問 真人實體班：023-09-16(六)15:00-17:00(已滿)
第八堂：有問有答及發問 真人實體班：2023-09-23(六)15:00-17:00(已滿)
第八堂：有問有答及發問 真人實體班：2023-11-04(六)15:00-17:00(TEDV97)
*如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2023年日子補真人堂
#本班次報名附送收息咨詢1次助教一對一協助了解內容唔明問到明！
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP78
TEDP77下一次真人聚會: 2023-10-10(二)19:15-21:00 (FULL)
TEDP78下一次真人聚會: 2023-10-21(六)15:00-16:30
再後一次真人聚會預計在2024年1月
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
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內容重點
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比較屋苑同單位實例作解
按爆八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式，獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做，逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
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與資深助教去做consultation，2021年-今年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單
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買樓秘訣課程 (TEPT08) 安排：
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課: 揀樓心得及選取單位秘訣
第二課: 買樓如何避免中伏?
第三課: 借貸力由無變有
第四課: 按爆八成及買樓稅務處理
第五課: 買樓法律疑難/鋤價必學四式
第六課真人：2023-12-02(六)15:00-17:00
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原價: $5800
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)
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**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
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1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
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5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
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- 按下 ”pay now”
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- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
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*實證: Powerteam完成買賣已超400宗
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報名步驟: 可以 whatsapp 
63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業作出客觀咨詢(我地18區都做到)
4.跨區跨網找尋筍盤及傾個靚價
5.與你手把手睇樓辨識化妝樓及細處
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
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10. 資深一手樓按揭上會妙法及即場手把手揀樓
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介
12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.一拆二及用開的人際脈絡轉介
14.加按及預早甩名部署咨詢
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)
17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA
團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備
參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢
英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888
包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡，提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」
諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
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服務期限: 24個月
下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
*實證: Powerteam完成買賣已超400宗
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業作出客觀咨詢(我地18區都做到)
4.跨區跨網找尋筍盤及傾個靚價
5.與你手把手睇樓辨識化妝樓及細處
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.如何透過簡單裝修讓你單位賣得更好價錢
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團隊資歷
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