唐樓換新樓三房個案#707

SIR你好,

多謝你一路以來在此BLOG跟大家分享一些樓宇買賣的心得, 令大家獲益良多. 本人現有一問題, 希望諗SIR能幫忙解答一下:

本人30, 月入$28000, 14個月糧
女友28, 月入$25000
二人每月可儲$25000, 收租$12000

我們聯名擁有一個單位, 200萬買入, 按揭H+0.7%, 25, 月供$6000, 尚餘$140萬欠款. 現值380, 正在放租$12000.
另本人名下一唐樓單位自住, 現值250, 已供滿.

我們二人資產如下:
現金: 140
股票基金: 45
人民幣定期: 75
除放租單位外無其他負債

因為遲些我們想有小朋友, 希望買入一個約6M7M的三房單位 (要俾DSD). 現有方案如下:

1. 用盡現有資產, 買入三房單位, 7. 保留手上兩個單位收租($12000 + $8000), 並作為新樓按入息.
2.
把自住唐樓賣出, 保留放租單位 ($12000), 再購入三房單位.
3.
把手上全部單位賣出, 再購入三房單位
4.
其他方案??

謝謝!

占士

ANSWER:

呢個讀者的情況實幾特別! 30歲未夠就有兩間樓係手,叻叻! 當然明白有可能係家人留低既資產。另外後生仔住係唐樓,唔計劏房一群實為少見。兩樓之人對比讀者人工,加埋女友$5300014個月係有法計到的提升至$57600惟此收入與良好財務狀況實在不對口。咁呢位係年輕時已有資產低人工不高的人,有冇辦法令其往後走得順一點?

筆者認為讀者要趁早將唐樓賣走,當然手上只有自住樓一間既人,勿憑筆者此句將手上資產沽出。本案賣走唐樓之誘因: 唐樓好難上會做按揭,抵押力不強致使價低。好多人以為唐樓舊所以價平,其實不少投資者係只睇回報及風險而唔理新舊的。令他們在唐樓出價保守原因,當然不是睇落樓舊的消費因素、而是抵押力不足加上其他之投資因素。那現在點睇樓市都在高潮,讀者宜趁勢將樓放出換貨,套回250萬現金。

另,讀者有一樓在收租,不妨趁高將其加按至5成。留意加按至7成不合讀者,因讀者資產係有而弱點在小借貸力。那收租樓保持只借一半,搞好所需文件,讀者收入由$53000>57600再升至$(57600+12000*80%) = $67200,借貸力由原本6.86mil升至8.7mil。加按套出近60萬而用掉了的借貸力為2.0/8.7 = 23%,現金在手320萬。

上述將收租樓加按可再進一步,同時做好一拆二,之後有兩個好處。一是老公再買樓時可九成上會、二是再買三房時不用付雙倍印花稅。計入手三房七百萬,印花稅為$265000,不付雙倍可省一半大概十三萬。至於讀者再買樓,說實的買七百萬三房樓讀者食得起都好辛苦,影響之後部署。現在超五百萬樓就算九成上會只能借四萬八十,那買七百萬樓承惠首期(700-480)=220萬,另印花稅加commission又近30萬,再裝修下近300萬無走雞而讀者又舉了480萬的債,借貸比率即升至(2+4.8)/8.7 = 78%。即經計算後,買七百萬樓會用盡讀者全部能力,幾時買樓都唔應該一注獨贏買單邊。

筆者所見,搞好一拆二自己再可部署再入間400萬左加既樓,用盡九成借貸。即所需金錢為50萬只佔320萬的當中現金少部份。九成上會樓買邊? 下圖有啟示:

區份

2012空置率

2013空置率

2014-2015年預測落成量

沙田

5.0%

2.8%

1978

離島

5.4%

2.7%

1675

黃大仙

6.3%

6.9%

0

西貢

6.2%

2.7%

4593

而淨低320-50 = 270萬現金,可入手債基收息。計撥入200萬,收息12.5-15%,每月收息$20833- 25000。即行「以債養租」,係新界租間三房新淨樓都係二萬有找,那一家由唐樓搬入「豪宅」,兩間樓收租,手上200萬債基可隨時放,又有70萬資金待命。他日樓市下跌仲有大把彈藥再買。











 


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