倍升法解救一星期工作7天的人#704

諗sir,

你好! 已經拜讀左諗SIR的Blog 大約有一年時間，可惜讀得太遲，因為我一年前剛剛買左樓，如果可以早點知道這個blog 咁我唔駛行咁多冤枉路。有感現時賺錢能力有限，與財務自由的距離很遠，所以已經報左9月的收息堂同ETF堂希望可以早日達成目標。因為想上堂前為自己的portfolio 計劃一下，所以希望諗SIR賜教。

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言歸正傳, 小弟今年33歲準備下年年頭結婚，因為準備結婚的關係所以一年前買左一層灣仔兩房，我一人單名，現網上銀行估價為4.0M, 分30年供, 月供10.4K,現欠銀行2.7M。因為早年投資失利，令手頭現金只夠應付結婚所需。小弟月入38k，另加每月9k額外收入(有報稅紀錄)，借貸力為47000/10000*2.59*0.5-2.7= 3.38M。因為將來工作地點關係，結婚後暫時不會住係灣仔。所以現在租給朋友住，月收11.5K。打算婚後用11K左右租公司附近的屋苑居住。未來太太(28歲)收入不穩定，月入大約只得13K，所以家中洗費會由我一人負責。結婚後估計應該可以月儲14K(不計入太太，因想讓她自己儲點私房錢)。

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雖知一生3宅是日後退休的基本要求，最初想透過婚後每月慢慢儲至足夠首期，然後用太太名9成上會再加我擔保，購入約400萬的”細價樓”自住。但發覺這樣會令日後再買第三層樓會出現問題，而且轉按又會困難。知道庸才唯有靠人幫手，所以就想起可以用父母的自住樓加我作擔保套多一筆錢等市況向下時可用太太單名按揭購入自住樓。但由於家人理財不善，所以家父已經於兩個時段分兩個account 於同一銀行按出了600k 及300k作周轉。現在層樓於網上銀行估價為5.0M，尚餘可借入金額為5.0*0.7-0.9=2.6M。由於父親現時的收入沒有報稅，只能得我一人作擔保。

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問題:

1. 可以的話，想盡量用自己的資產作投資。如果不用父母的樓加按而用自己的樓加按至9成，那可讓家人心理舒服點。同一時間，我亦向銀行查詢，職員建議如果用自住樓加按至9成要收保險費。所以佢地建議可以申請個p-loan。最後批到370k 最長分60期，月供6730，利息總支出為33200。唔知諗sir 覺得邊一個做法最好呢?

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2. 長遠黎講我都係想買第二層樓，由於係BLOG 上見到太多方案，花多眼亂。到底我應該用那個最好呢? 買債劵同ETF的比例應該如何分配好? 因為錢是借出來的，如果買債基會唔會因為將來加息而令價格大幅波動? 我怕每晚難以入睡。未知諗SIR 有咩意見?

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3. 如果貪心點，先將自己樓加按至9成，套大約900k，然後再申請p-loan拎370k。因我仍未套900k 出黎，所以未知之後申請p-loan 的terms 會否一樣。假設整件事可行，咁我每月總支出為: 14k + 6.8k = 20.8k。假設我會將其中1M 放入較穩陣的債基方案，希望每月收11k。另外餘下金額再加點錢至300k用115%方案，希望5年後有600k為第二層的首期。加上租金收入及每月儲的14k, 應該可以應付之餘亦可為自己儲點流動資金。未知諗sir覺得的想法如何? 較穩陣的債基方案，是否可以每月收到11k的息?

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4. 如果照以上的方法進行，請問諗sir 會否覺得這樣提升借貸率很危險? (因為借貸率會變成(3.6+0.37)/6.08*100%=65.3%, 如果只計全職收入的借貸率會變成(3.6+0.37)/4.92*100%=80.7%) 如果我有我的額外收入公司幫我報稅的資料，申請時銀行會否將我的總收入打折? 還是十足計算?

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5.  因未知將來家人會否再加按作周轉，所以我盡量想不用家人的自住樓作投資。但如果真的需要，未知銀行會否讓我作擔保將餘下的2.60M借出，還是要先清還之前所欠才可借出?

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6. 因為我需要幫家人供其中的30萬，每月供4.1k，如果借夠2.63M將債項統一處理，在壓力測試時，銀行會這樣(47K – 10.4K)*0.6 = 21.84k計算我的還款能力嗎? 

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因為現時我一星期工作7天，連公眾假期都唔選擇休息才可以有較高的額外收入。雖然體能上能夠應付，但這樣女朋友已經有微言。婚後我都想有些二人世界的時間，所以到時可能收入會減少。當然錢梗係愈多愈好，但有時都要平衡一下。到底我應該點樣執好自己的portfolio 好呢? 望諗SIR 指點指點! 感謝!

ANSWER:

一星期工作七日，財務狀況依然不佳，這就是香港人的寫照。唔係叫大家唔好比心機做野，而係大家要懂得將工作獲得的成果轉成資產，讓他日由資產為你工作，而唔係你自己成世揸起鎚仔搵食。讀者在買樓之加按及計劃計算上有錯誤，所以話知識改變命運係正確的。但留意! 你花16年由小中大學習得之知識主要係培養你成為個良好的納稅人。政府提供的免費教育，從來冇講過會幫你快d唔使撈改善生活。想由細努力讀書他朝「高中」成為舉人進士而脫貧，是你自己諗出黎既幻想。康熙拉攏漢人建立科舉制度，表面說是提拔人材，實質是為建立向上流階梯更將滿漢融為一體，為清帝國的輝煌三朝奠下基礎。教你讀書識字，當然你需要呢件事，是可更需要呢件事係在位統治者。

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讀者在借貸力及加按算乘計錯，主要是未授明幾個概念:

1. 借貸力方程式的由來依於個人收入，將私貸的0.37mil放入去就咁減除是錯誤的

2. 將樓加按至九成係有方法、但不是你有借貸力再同銀行傾好就得。唔信? 可以而家落街問下。

3. 一個有正職的人如他報稱有多於一項收入，除非懂得解釋，否則收入都只計一公司及其commission。另commission搞得唔好，亦唔會成份計哂。

4. 樓已做了一按，想搵其他銀行低息做二按好很難。所以一係唔按、一按即盡。

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筆者試圖將讀者現情況總結，講錯唔好介意，筆者未找到時間同各位面談所以拿不得準。33歲讀者上年入手灣仔樓再租比人，另他述投資失利，已元氣大傷，只淨到錢下年結婚無其他。自己人工可以的，有四萬幾。當然女友是「食飯多過幫到手」，這也是他的個人選擇。早年之積蓄已盡，現由月儲萬幾重新開始。樓租左比friend，唯一在山洞見光的係父母樓可加按之二百幾萬，可惜daddy已提早按左九十萬出黎使。所以人在世呢，九成靠自己，父母幫唔幫到手都係隨緣。

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筆者建議，讀者都係靠自己。唔好搞父母間樓住，先火熱地預備第二間樓的首期，再部署遠期按父母樓買第三間樓之事。當然要按得父母既心血(樓)，自己能力有番咁上下先去做。而家剛投資失利加上現金不多再去將父母間樓按上按，就好似敗軍之將向主帥再要兵，都係「送死」既多。係為自己下次出發之前，宜休整。有些事急都急唔黎，而休整一事選取保本方法為上。

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可問銀行借私貸37萬，如將此數放入保本的保險計劃是可以的。留意，筆者提及的不是你係街成日比你sell的保險，而是一份真的是低傭金為客戶提供高回報之計劃。由於讀者連投資的本金都係借黎，套用收息堂所述指出計法如下:

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投入資金: $370,000

所購面額: $3,000,000

到期所得 $3,000,000*(1+4.38%)^5 = $3,690,000

所付利息1: $2,630,000 * 2% * 5 = $263,000

所付利息2: $370,000*2% * 5 = $37,000

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5年後所賺金額: $3,690,000-3,000,000-263,000 – 37,000 = 390,000

回報為: $390,000/370,000 = 105%

 

*當然計劃係有收費的，會將上方回報打九折。

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即是你投入多少，5年後只要保險公司唔執，即可番倍。讀者靠自己借私貸，五年後可有足夠樓首期。至於係呢幾年攪掂一生三宅呢件事，真係唔好諗住。因讀者人工好但家庭收入只(47000+13000) = $60,000，屬一個好平淡之家庭收入。加上結婚遲，只能在33-36歲休整，而保險為更穩妥選擇。關於債基讀者都宜少量投資，不過債基本身不保本，雖回報達12-15%，但對於現金水平少的讀者可由更穩的保險開始。所以投資物看通了用得好，連你最驚比人sell既保險plan一樣幫你賺到首期。可是此計劃的缺點是傭金低加上agent做既野比較多，一般不會推介比客人。

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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