倍升法解救一星期工作7天的人#704

sir,

你好已經拜讀左諗SIRBlog 大約有一年時間,可惜讀得太遲,因為我一年前剛剛買左樓,如果可以早點知道這個blog 咁我唔駛行咁多冤枉路。有感現時賺錢能力有限,與財務自由的距離很遠,所以已經報左9月的收息堂同ETF堂希望可以早日達成目標。因為想上堂前為自己的portfolio 劃一下,所以希望SIR賜教。

言歸正傳小弟今年33歲準備下年年頭結婚,因為準備結婚的關係所以一年前買左一層灣仔兩房,我一人單名,現網上銀行估價為4.0M, 30年供月供10.4K,現欠銀行2.7M。因為早年投資失利,令手頭現金只夠應付結婚所需。小弟月入38k,另加每月9k額外收入(有報稅紀錄),借貸力為47000/10000*2.59*0.5-2.7= 3.38M。因為將來工作地點關係,結婚後暫時不會住係灣仔。所以現在租給朋友住,月收11.5K。打算婚後用11K左右租公司附近的屋苑居住。未來太太(28)收入不穩定,月入大約只得13K,所以家中洗費會由我一人負責。結婚後估計應該可以月儲14K(不計入太太,因想讓她自己儲點私房錢)

雖知一生3宅是日後退休的基本要求,最初想透過婚後每月慢慢儲至足夠首期,然後用太太名9成上會再加我擔保,購入約400萬的”細價樓”自住。但發覺這樣會令日後再買第三層樓會出現問題,而且轉按又會困難。知道庸才唯有靠人幫手,所以就想起可以用父母的自住樓加我作擔保套多一筆錢等市況向下時可用太太單名按揭購入自住樓。但由於家人理財不善,所以家父已經於兩個時段分兩個account 於同一銀行按出了600k 300k作周轉。現在層樓於網上銀行估價為5.0M,尚餘可借入金額為5.0*0.7-0.9=2.6M。由於父親現時的收入沒有報稅,只能得我一人作擔保。

問題:

1. 可以的話,想盡量用自己的資產作投資。如果不用父母的樓加按而用自己的樓加按至9成,那可讓家人心理舒服點。同一時間,我亦向銀行查詢,職員建議如果用自住樓加按至9成要收保險費。所以佢地建議可以申請個p-loan。最後批到370k 最長分60期,月供6730,利息總支出為33200。唔知諗sir 覺得邊一個做法最好呢?

 –

2. 長遠黎講我都係想買第二層樓,由於係BLOG 上見到太多方案,花多眼亂。到底我應該用那個最好呢? 買債劵同ETF的比例應該如何分配好因為錢是借出來的,如果買債基會唔會因為將來加息而令價格大幅波動? 我怕每晚難以入睡。未知諗SIR 有咩意見?

 –

3. 如果貪心點,先將自己樓加按至9成,套大約900k,然後再申請p-loan370k。因我仍未套900k 出黎,所以未知之後申請p-loan terms 會否一樣。假設整件事可行,咁我每月總支出為: 14k + 6.8k = 20.8k。假設我會將其中1M 放入較穩陣的債基方案,希望每月收11k。另外餘下金額再加點錢至300k115%方案,希望5年後有600k為第二層的首期。加上租金收入及每月儲的14k, 應該可以應付之餘亦可為自己儲點流動資金。未知諗sir覺得的想法如何? 較穩陣的債基方案,是否可以每月收到11k的息?

 –

4. 如果照以上的方法進行,請問諗sir 會否覺得這樣提升借貸率很危險? (因為借貸率會變成(3.6+0.37)/6.08*100%=65.3%, 如果只計全職收入的借貸率會變成(3.6+0.37)/4.92*100%=80.7%) 如果我有我的額外收入公司幫我報稅的資料,申請時銀行會否將我的總收入打折? 還是十足計算?

 –

5.  因未知將來家人會否再加按作周轉,所以我盡量想不用家人的自住樓作投資。但如果真的需要,未知銀行會否讓我作擔保將餘下的2.60M借出,還是要先清還之前所欠才可借出?

 –

6. 因為我需要幫家人供其中的30萬,每月供4.1k,如果借夠2.63M將債項統一處理,在壓力測試時,銀行會這樣(47K – 10.4K)*0.6 = 21.84k計算我的還款能力嗎

 –

因為現時我一星期工作7天,連公眾假期都唔選擇休息才可以有較高的額外收入。雖然體能上能夠應付,但這樣女朋友已經有微言。婚後我都想有些二人世界的時間,所以到時可能收入會減少。當然錢梗係愈多愈好,但有時都要平衡一下。到底我應該點樣執好自己的portfolio 好呢望諗SIR 指點指點感謝!

ANSWER:

一星期工作七日,財務狀況依然不佳,這就是香港人的寫照。唔係叫大家唔好比心機做野,而係大家要懂得將工作獲得的成果轉成資產,讓他日由資產為你工作,而唔係你自己成世揸起鎚仔搵食。讀者在買樓之加按及計劃計算上有錯誤,所以話知識改變命運係正確的。但留意! 你花16年由小中大學習得之知識主要係培養你成為個良好的納稅人。政府提供的免費教育,從來冇講過會幫你快d唔使撈改善生活。想由細努力讀書他朝「高中」成為舉人進士而脫貧,是你自己諗出黎既幻想。康熙拉攏漢人建立科舉制度,表面說是提拔人材,實質是為建立向上流階梯更將滿漢融為一體,為清帝國的輝煌三朝奠下基礎。教你讀書識字,當然你需要呢件事,是可更需要呢件事係在位統治者。

讀者在借貸力及加按算乘計錯,主要是未授明幾個概念:

1. 借貸力方程式的由來依於個人收入,將私貸的0.37mil放入去就咁減除是錯誤的

2. 將樓加按至九成係有方法、但不是你有借貸力再同銀行傾好就得。唔信? 可以而家落街問下。

3. 一個有正職的人如他報稱有多於一項收入,除非懂得解釋,否則收入都只計一公司及其commission。另commission搞得唔好,亦唔會成份計哂。

4. 樓已做了一按,想搵其他銀行低息做二按好很難。所以一係唔按、一按即盡。

筆者試圖將讀者現情況總結,講錯唔好介意,筆者未找到時間同各位面談所以拿不得準。33歲讀者上年入手灣仔樓再租比人,另他述投資失利,已元氣大傷,只淨到錢下年結婚無其他。自己人工可以的,有四萬幾。當然女友是「食飯多過幫到手」,這也是他的個人選擇。早年之積蓄已盡,現由月儲萬幾重新開始。樓租左比friend,唯一在山洞見光的係父母樓可加按之二百幾萬,可惜daddy已提早按左九十萬出黎使。所以人在世呢,九成靠自己,父母幫唔幫到手都係隨緣。

筆者建議,讀者都係靠自己。唔好搞父母間樓住,先火熱地預備第二間樓的首期,再部署遠期按父母樓買第三間樓之事。當然要按得父母既心血(),自己能力有番咁上下先去做。而家剛投資失利加上現金不多再去將父母間樓按上按,就好似敗軍之將向主帥再要兵,都係「送死」既多。係為自己下次出發之前,宜休整。有些事急都急唔黎,而休整一事選取保本方法為上。

可問銀行借私貸37萬,如將此數放入保本的保險計劃是可以的。留意,筆者提及的不是你係街成日比你sell的保險,而是一份真的是低傭金為客戶提供高回報之計劃。由於讀者連投資的本金都係借黎,套用收息堂所述指出計法如下:

投入資金: $370,000

所購面額: $3,000,000

到期所得 $3,000,000*(1+4.38%)^5 = $3,690,000

所付利息1: $2,630,000 * 2% * 5 = $263,000

所付利息2: $370,000*2% * 5 = $37,000

5年後所賺金額: $3,690,000-3,000,000-263,000 – 37,000 = 390,000

回報為: $390,000/370,000 = 105%

 

*當然計劃係有收費的,會將上方回報打九折。

即是你投入多少,5年後只要保險公司唔執,即可番倍。讀者靠自己借私貸,五年後可有足夠樓首期。至於係呢幾年攪掂一生三宅呢件事,真係唔好諗住。因讀者人工好但家庭收入只(47000+13000) = $60,000,屬一個好平淡之家庭收入。加上結婚遲,只能在33-36歲休整,而保險為更穩妥選擇。關於債基讀者都宜少量投資,不過債基本身不保本,雖回報達12-15%,但對於現金水平少的讀者可由更穩的保險開始。所以投資物看通了用得好,連你最驚比人sell既保險plan一樣幫你賺到首期。可是此計劃的缺點是傭金低加上agent做既野比較多,一般不會推介比客人。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至三堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

第四至七堂 (網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

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公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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第八至九堂 (網課教授入市策略)

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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收息101(TEDV92)課程安排:
*第一至九課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債基本及價格升跌因素
第二課:直債進階買賣心得
第三課:債基及槓桿方法
第四課:債基比較及由本金取支取利息研究
第五課:直債選擇法門
第六課:保費融資法門
第七課:ELN收息及直債槓桿法門
第八堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-11-19(六)14:00-16:00
第九堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-11-26(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第八及九堂)

#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述九堂)

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※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

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如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP73 第一課:2022-09-26(一)19:15-21:00
TEDP73 第二課:2022-10-03(一)19:15-21:00

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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第一至三堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第四至六堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第七堂(真人咨詢課)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一至三堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係

借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第四至六堂 (可網上修讀)

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查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
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第七堂(可網上修讀)

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買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
*第一至六課*付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:買樓程序與權益
第二課:按揭要旨(上)
第三課:按揭要旨(下)
第四課:睇樓心得
第五課:議價心法
第六課:核對業權有法
第七課:2022-09-20(二)19:15-21:00(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計,傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!

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目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (可網上修讀)

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (可網上修讀)

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2022-09-27(二)19:15-21:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如9月27日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2022-09-27(二)19:15-21:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如9月27日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
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此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

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5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
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策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書

《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
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※【股市淘金班】每個單元內容,都是獨立的,
同學可先上「單元二」,之後才讀「單元一」,etc.


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【聶SIR – 講座】

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買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F

是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識,及即場示範聶sir的選股方略

 

講 者:聶sir
時 間:2018年7月16日(一) 19:30-21:00
費 用:全 免
地 址:尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

(課程編號: YUS40F)

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聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)

2018-07-30(一)19:15-21:00(第2堂)
費 用:$2,000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

【 按此進入  課程

【我要報名 YUS41U: 網上填表

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【查詢: E-Mail → [email protected]


內容:
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
– 三式基本功
– 精選合時股份 

第二堂: 掌握股票技術面
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聶SIR【倍升股基礎班】課程
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2018-02-05(一)19:30-22:00(全一課)
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買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
–同場加映專欄重點文章內容「上市一年半較高位跌近八成的機遇」

此乃尋找倍升股的先導課程,為學生開拓投資股票致富之路。

聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)

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內容:

第一堂: 買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
第二堂: 幾時買? 咩價買?
– 如何決定用幾多入市
– 如何決定咩價位入市
– 如何決定幾時止賺及止蝕
– 如何快速閱畢財報了解公司是否值得投資
– 如何快速閱畢財報了解公司是否鬼股

聶SIR【股市淘金系列】課程

聶SIR【股市淘金初班】│第3屆A班│S41R│2017/09
2017-09-11(一)19:15-22:15(第1堂)

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內容:

*識別莊家部署 – 合股操作/供股財技/抽水四步
*股票價值評估 – 回購啟示/盈利觀測/價值計算
*可換股債券操作及其獲利契機
*高回報直債分析及洞悉風險原理
*供股財技入門、 識別莊股入門

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聶SIR【股市淘金 – 高班】第3屆│S42M│2017/10
初班+高班=24小時課程。

2017-10-09(一)19:15-22:15(第1堂)
2017-10-12(四)19:15-22:15(第2堂)
2017-10-19(四)19:15-22:15(第3堂)
2017-10-26(四)19:15-22:15(第4堂)
2017-11-06(一)19:15-22:15(第5堂)
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費 用:$12,000
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地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
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內  容:

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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諗Sir PowerTeam 服務

[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

B1: Powerteam促成東涌775萬成交,同類單位最平放緊820萬 b2: Powerteam促成將軍澳成交震撼全港上哂熱討,8xx萬買20年樓將軍澳三房


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*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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