拯救中年的庸才脫苦海#702

Sir 你好 本人刚拜讀你收息課後,覺得非常神奇,獲益良多,感到自己多年來原來只是胡亂投資,浪費寶貴青春,故立即報讀九月份的收息103,繼續追隨諗sir

 

傭才37,任職銷售經理,近兩年收入大減,底薪19800元及每月佣金約15000元。太太任職文員,人工18000元。

 

幸本人早年收入尚可,每年約100萬 現資產如下:

1)沙田市中心五百多呎單位一個,夫婦聯名,市值480,尚欠125,15年還,每月7800

2)大陸東莞甲級寫字樓,市值HKD177,full payment.困難租出,空置兩年

3)大陸常平500多呎住宅,自己名,市值HKD37.每月收租HKD1375

4)大陸人民幣存款80,港幣現金50

 

本人計劃如下: 因本人收入較高,自住樓轉到自己名下,加按多200,用太太名full payment 買約350萬樓收租,產出約11500元租金,又可多一層物業。 本人兒子今年開始入讀預備班,每月開支加大,而且夫婦二人希望多生一位小朋友,想在香港買多兩層樓收租,希望諗sir施展財技,拯救我這個開始步入中年的傭才脫苦海.用有限資產產生現金流,希望盡早達到財務自由.誠心請教.

ANSWER:

相信讀者上完收息課程之後,要再買<樓換樓>看一看。讀者現大部份投資在樓房,更有大陸樓只放不收租,而將來更打算不槓桿去買入樓房,明顯錯誤運用投資工具。筆者會將投資物分好為賺價類同賺息類,賺錢要用賺價投資物,如股票期權外幣都是。賺息集中用樓房、債券或債基。留意收息工具不會有大升幅,好似樓房,由92年至今22年升10倍,好似好多但20幾年計實不為然。而股票1年升10倍不難找到(2013年有新確、順風…),所以股票係賺價好幫手、而樓係用黎收租()既。不過樓、債基、保險share左個特點,係可九成上會,而樓更可令購買者先借入美金再慢慢攤還,係美元再印情況下,早前買樓借入既錢遲早會越還越輕鬆。

引述聯儲主席耶倫講話,佢鼓勵國人建立資產。外表原因當然係資產在金融再海嘯之際為人提供收入、至少頂到一年半載。筆者見內裡原因是為提醒議會其實全世界都已意識到建立資產的重要性,萬一美國再過度消息而再引發危機,消費為上的美國只會弱上加弱。誠然為自己建立資產是我輩為下次金融危機準備的最好方法,已有人提出香港政府屢出辣招,不是為打壓樓價、而是為冰封樓市令大家盡量「只買而不賣」資產。好等下次危機來臨,有資產者起碼仲有間樓可以諗,捱得過更可以享受下浪資產升值潮。

(quote)

A larger lesson from the financial crisis, of course, is how important it is to promote asset-building, including saving for a rainy day, as protection from the ups and downs of the economy. I surely hope that our nation will not face another crisis anytime soon as severe as the one we recently experienced. But for many lower-income families without assets, the definition of a financial crisis is a month or two without a paycheck, or the advent of a sudden illness or some other unexpected expense. Families with assets to draw on are able to deal with these developments as bumps in the road.

(unquote)

何謂資產? 可提供高流動性、可提供正現金流。讀者既大陸樓顯然不是,冇租收。若買大陸樓去博價升, 那何不買股票? 都講過樓不是賺價好幫手。上過收息堂之後應知,將177good返香港,每月收$17700已是保守價設。

另一件事謝讀者教曉是好景不常在,你呢刻搵到錢而不將其變做可再產收入的良好資產,那一係你的月入真係有半百萬咁強勁、又或你真係條命真係成世搵到錢先得。不過人搵到錢實在有點似套戥原理,是自我摧毀不可長存的,講到尾你靠一招去搵食,碗飯一定有人出黎同你分,致使像套戥一樣將人還原未發前情況。

搵好大陸件事,自住沙田樓理應一拆二。不過點拆要配合之後部署。讀者家庭借貸力為(19800+15000+18000)/10000*2.59*50% = 6.8mil,如加按沙田樓至七成,即4.8*70% = 3.3mil,那之後只有6.8-3.3 = 3.5mil去買第二間樓,勉強可以,但第三間樓就冇得諗。另外假設了讀者的傭金15000收入是全計哂,其實做唔妥係未必計到的。點都好,筆者不太建議讀者加按至70%,尤其佢係多cash但人工少既中年人,所以應行一拆二時只加按至50%及順道轉租出,租值應有13000,而家庭借貸力升至(19800+15000+18000+13000*80%)/10000*2.59*50% = 8.18mil,在完成一生三宅上即見樂觀不少。可見人為什麼要為現在一步計劃? 因為要為後三步部署。

那自住樓套出480*50% – 125 = 115萬。另自己有cash+定期 ~ 150,如再回籠大陸樓,即435現金係手,理順後睇其實讀者到37歲的成績其實不錯。可以進取點用股票或ETF賺價。300萬可放入債基,選取不同地區之投資物,300萬收息每月$30000,淨低135萬現金可待機買樓,九成上會再借360萬,仲有不少借貸力買身三間(8.18-3.6)=4.58mil

 












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