收租佬進擊一生三宅#695

諗Sir 你好，有幸於兩年前拜讀骷髏會的文章至現在的homeblogger，實在獲益良多。先自我介紹。

本人現年35，已婚，月入48000元。太太已轉做全職主婦，於家中照顧1歲bb。父母加太太家用約每月15000元，保險每月2500元，儲蓄每月16000元。

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2011年中以240萬元朗上車自住，當時以H+0.9%做7成按揭。2012年樓價升至約300萬元，故加按60萬元，由於此部份少於100萬元，所以年息為P按息率2.3%。兩筆按揭合共月供約10000元，合共尚欠200萬元。

當時加按的60萬元全數買入中電收息，另持有約80萬元垃圾股票收息，總計有140萬元股票。多年來都係收取股息，未有大郁動，而且多年來都係冇乜錢賺，真係唔輸錢都偷笑。突被諗sir你的一篇「做個收租佬好過」啟發，決定改變吓。把心一橫，於今年4月放晒所有股票(已經冇理賺定蝕)，用太太名買入一間260萬元朗連約盤，以H+1.7%做5成按揭，月供約4800元(但係用埋我名做擔保加借款)，名正言順收租，現租金收入為7800元。

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現有儲蓄﹕30萬元借貸力﹕48000/10000*2.59*50% = 6.2mil 已使用之借貸力﹕2mil + 1.3mil /6.2mil =約53% 當做完晒以上設定。

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打算於回氣後再向第3間進發，但有新問題諗唔通，煩請賜教﹕

1. 自住樓現估價為360萬元，如打算轉按，但應轉為7成按揭定係5成按揭較適合作第3間樓的打算呢？如7成按揭就會有約50萬現金落袋，但係如用5成按揭，就要補20萬元繼續自住。

2. 轉按後每月只會供少700元(由原本20年轉按為30年)，值得做嗎？

3. 如果自住樓用5成按揭後，找個親戚簽租約加大借貸力，但係繼續自住有咩細節要注意呢？(如算唔算呃借貸架？犯法？後果？)

4. 請問租金計8折後，計壓測時駛唔駛再減一半嚟計呢？

5. 現有方案一: 將自住樓加按至5成按揭，繼續住但係找親戚簽租約加大借貸力，為第3間進發。因為只得自己一個工作，要用兩間樓的租金加大借貸力。

6. 方案二: 將自住樓加按至7成按揭，套岀50萬投資等機會再買樓，但係此方案又會令自己唔夠借貸力向第3間進發，現正煩惱中。

7. 最後，諗sir 有冇其他意見呢？

謝謝﹗ KP上

ANSWER:

讀者有心向上流，可是有感行動時未有綜觀全局，執行上的方法未夠精密，導致現時借貸力用了一半，在手資金太少，即係邊諗邊砌牆，砌到一半發覺有問題，現上定落好唔知點算。為了初看讀者，介紹背景是讀者原有一間樓，又有1.2mil資金加股票。看了筆者說有關收租佬#547的文章後，(http://homebloggerhk.com/?p=21783) 賣哂全部股票套回錢五成上會入手一間元朗細價樓。一個人持有兩間樓，好在讀者人工都不俗，近5萬銀一個月，先可以太太唔做野之下仲可以一人揹兩間樓上身。可是買第三間樓時，找不著方法。

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先答銀行計算壓力測試時，係要計在加息3%後你負債的總數會否超過申請人收入的六成，或未加息時會否超一半。所以讀者想什麼將自己租金收入打八折後再減一半黎計，係筆者在文中冇說清楚之過。當然一篇文只幾百字，筆者是冇能力憑一篇文教哂你成個過程的。

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買元朗細樓不是好選擇，睇18區供應率即知。當然筆者幾個月前套回130萬，在要比5成上會之下他的選擇只有二百餘萬的元朗樓。或又連約成交的樓看上去比較便宜，價錢較「筍」。其實這只是證明了樓價同樓房之抵押力有很大關係，樓價同借貸密不可分，見到個價筍而付百幾萬首期五成上會，對於資金少者實在不宜。

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如果要由頭砌呢幅牆，其實2013年出版之<樓換樓>已有說可取之法，就係將自住樓加按至五或七成再租出，而自己再買樓自住九成上會。如果人工較高(即家庭收入起碼都6萬)，更應偏向按至七成，因為本身人工高令借貸力較高，那梗係加按多些少要現金唔要借貸力。但如是人工較低，咁只有加按至五成，當然唔係就咁搵親戚簽張租約就令借貸力上升啦! 但點都好，人工低是要借貸力，令自己有再買下一間樓的可能。

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讀返讀者，佢買新樓又未有用盡槓桿，竟近乎用盡自己既cash去葬於元朗樓一間仲要五成上會，只可說要讚既係讀者既「專一」。估計佢既想法係: 手上筆錢一係買股、又或買樓、那好處係佢係一個專一人仕，太太安慰。大家明白係買股唔買股之間，係有不少空間可股、樓、債雜溝的，做好資產配置。那現在想再行一步，必須找個強援。太太冇野做，可以搞生意。令收入提升致使家庭借貸力大升50%。當然實行之時要小心部署，同意如果搞唔好有機會被人指證騙貸，所以文章只夠時間授予方略，細節位做好財技要時間深授。

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關於他的現居如可加按，那請先取。起碼可以補空一下讀者的資金。既然買賣樓稅項太重，讀者宜現在做好將資金收息。五十萬按出用2%年息成本，而債基方案可予12-15%年息，那突出之10%提供多幾千蚊淨收入。趁休整期整理好自己家庭收入，而拉長按揭令讀者供多700而還多10年，鑑於20年後銀紙不太值錢，又或間樓三五七年後根本可能已賣左既想法，拉長是可作的。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
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