勁想財務自由+專注炒股#691

諗sir你好,
書已買, 收息course 已報, 下星期上堂~客套說話唔多講~
小妹單身, 月入$32k, 31歲, 每月洗費連家用$15k, 現金$500k, 股票$1m, (當中$1m係媽咪借的, 無息) 股票回報根據最近兩年往績大約15%-20% p.a.

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本人因家庭資產分配, 上年得到了一層供滿的中上環唐樓 (銀行估價$3.8m), 因30年無裝過修, 只能出租$8,800 (已報稅), 打算今年10月收回, 用$300k作大廈消防維修及全屋大執,完成後望能以$13,000-15,000租出。因只名義上係我名, 每月仍需給家人$7k, and短期內不可放售。
現已申請mortgage套現, offer: loan $1.8m, 2.3% p.a., 23 yrs (因樓齡舊,已經係最長年期), 如借, 每月還$8.4k, 打算全部買高息債, 年回報10%, 勁想財務自由 + 專注炒股 ,

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問題如下:
1) 想Quit左份工, 炒股+freelance financial planner/幫人做bookkeep+報稅 (因已有CPA牌)/做小生意, 每月保守估計月入 :股票25K+收租12K+Freelance $15k+bond int:$15k=$67k, 打算quit前買入第二層樓, 可借哥哥過橋,當買俾家人, 最高可借9成, target $4m 嘅樓, 保險d應該只借8成,再租出$13k, 到時有$80k月入, 但以此方法, 係咪好難買到第三層樓? 因只有租金可說服銀行做收入來源。

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2) 勁想自己住, 係咪應該自住中環, 因只需俾$7k租, 未quit前買兩層$2-3m樓出租, 又是否可行? 定自己租around $10k o既樓?

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3)因媽咪仲有$3m cash, 想買樓保值兼生活費, 但無收入, 可以點加以利用我o既收入?

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4)點睇愉景灣樓?research過租金回報高, 但樓價跟唔貼市場

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問題似乎有d complicated, 但諗sir經驗多, 諗o野比我全面, 應該應付有餘 

你的忠實fans上

ANSWER:

*讀者作出此問題時係未上堂既

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讀者有家人庇護，借她1.0mil作炒股、亦有家人給予唐樓一間，更有打算利用哥哥作九成上會。31歲所以加起來計過有67k月入，看似成功在望。可是亦因在此背景下，筆者不認為讀者在短期內能取得成功，即達成再揸幾層樓係手之願望。

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首先做一個freelance finance planner加上幫人做bookkeeping，是一個頗令筆者討厭的行為。相信讀者做financial planning都係先搵佢朋友、難度讀者佢自己會將錢交比一個將理財任務當作兼職既人? 至於領有CPA牌幫人報稅是可以的，不過通街都係，相信賺得唔會多。至於佢有小生意既諗頭，咁又點專心做好book keeping既事? 十年過後，先發現自己撈幾範最尾冇張刀利，莫非要再問屋企人「注資」?

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再講，讀者呢幾年炒股係順風順水、更相信在年尾前在股票可有不俗收穫。筆者當然希望能找到多一個可將炒股作職業既人、或持久在股市可贏錢的人。惟2008年一浪，打擊了不少少年股神既心。筆者認識既基金經理將投資當作職業，每天你未起身既時候佢已經睇完幾份報紙，大家想在股票市場獲利前究竟又投入了多少。大家可當筆者說的是耳邊風，亦同意股神在幾十萬人中總有一個。

 

筆者雖然不時同大家討論財技，但前題係各位要做好社會崗位。點做好? 最起碼係年青時都要專敬你的事業，這當然是利害後之計算。若大家對事業認真是源於自身儒家理念，那就更為難得。財務自由得手後，可再向更遠大目標進發，目標是利己或利眾，自行選擇。

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好啦說教左半篇都要交貨，我輩市井點都迎合下不同水平的讀者。讀者將家人交予她的樓加按是可的，套出1.8mil月供$8400，而她上完收息堂後可用債基方案做一轉都會過10%架啦，假設如佢所願月收$15,000，加按再債基提供正現金流$6600，如樓房本身新淨一點現金流會更高。至於佢想自己住，不妨試一下。年青人最好乜都要試。可能你心諗佢年過30已不年輕，可是筆者又持另一看法。

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至於讀者月入32000，借貸力為32000/10000*2.59*50% = 4.27mil，留意加按已用去1.8mil借貸力，現只餘4.27-1.8 = 2.4mil可用。此借貸力買兩間樓相信無可能。而讀者更打算幫佢母親買樓，相信….能力未到。至於利用阿哥的借貸力或佢九成上會之名額，那要看阿哥是否自願放棄買樓借錢的權利。而阿哥有樓在手後，佢自己再買樓要比雙倍印花稅的，大家溝通好未?

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九成上會既樓出租已是問題，將其作再借錢收入證明，莫非要屈我係邊度講過? 求下大家，筆者應該未作過此一評述。至於年青人初作買樓投資，由大屋苑出發為佳，其餘都在本篇講唔到咁多。有點懷疑讀者既「書已買」，係咪買錯左第二個人本書呀? 筆者個本叫<樓換樓>，奉勸大家未明之前不要黎上「買樓教學課程」住，睇好本書再作此步。

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結語係讀者的財務狀況是non-complicated的，如果佢覺得自己份會計工辛苦及想搬出黎住，咪趁未婚自己搬出黎再創業，最緊要係專心做好一件事，唔好辜負信賴你既人。筆者亦在<收息論>分好了股票作賺價，而債券係用黎收息的。理財單車論提出了大家可用股票賺價，再持續將賺得資金作購買資產。至於能為大家提供被動收入的各類資產，就要留在收息投資課程為大家逐項講解了。希望讀者不要看畢本文後覺得唔開心，真誠為各位提出建議是本人的工作。假如本blog盡是說些客套話，大家也不用每天花時間收看了。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.

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