勁想財務自由+專注炒股#691

sir你好,
書已買, course 已報, 下星期上堂~客套說話唔多講~
小妹單身, 月入$32k, 31, 每月洗費連家用$15k, 現金$500k, 股票$1m, (當中$1m係媽咪借的, 無息) 股票回報根據最近兩年往績大約15%-20% p.a.

本人因家庭資產分配, 上年得到了一層供滿的中上環唐樓 (銀行估價$3.8m), 30年無裝過修, 只能出租$8,800 (已報稅), 打算今年10月收回, $300k作大廈消防維修及全屋大執,完成後望能以$13,000-15,000租出。因只名義上係我名, 每月仍需給家人$7k, and短期內不可放售。
現已申請mortgage套現, offer: loan $1.8m, 2.3% p.a., 23 yrs (因樓齡舊,已經係最長年期), 如借, 每月還$8.4k, 打算全部買高息債, 年回報10%, 
勁想財務自由 + 專注炒股 ,

問題如下:
1)
Quit左份工, 炒股+freelance financial planner/幫人做bookkeep+報稅 (因已有CPA)/做小生意, 每月保守估計月入 :股票25K+收租12K+Freelance $15k+bond int:$15k=$67k, 打算quit前買入第二層樓, 可借哥哥過橋,當買俾家人, 最高可借9, target $4m 嘅樓, 保險d應該只借8,再租出$13k, 到時有$80k月入, 但以此方法, 係咪好難買到第三層樓? 因只有租金可說服銀行做收入來源。


2)
勁想自己住, 係咪應該自住中環, 因只需俾$7k, quit前買兩層$2-3m樓出租, 又是否可行? 定自己租around $10k o既樓?


3)
因媽咪仲有$3m cash, 想買樓保值兼生活費, 但無收入, 可以點加以利用我o既收入?


4)
點睇愉景灣樓?research過租金回報高, 但樓價跟唔貼市場

問題似乎有d complicated, 但諗sir經驗多, o野比我全面, 應該應付有餘 

你的忠實fans

ANSWER:

*讀者作出此問題時係未上堂既

讀者有家人庇護,借她1.0mil作炒股、亦有家人給予唐樓一間,更有打算利用哥哥作九成上會。31歲所以加起來計過有67k月入,看似成功在望。可是亦因在此背景下,筆者不認為讀者在短期內能取得成功,即達成再揸幾層樓係手之願望。

首先做一個freelance finance planner加上幫人做bookkeeping,是一個頗令筆者討厭的行為。相信讀者做financial planning都係先搵佢朋友、難度讀者佢自己會將錢交比一個將理財任務當作兼職既人? 至於領有CPA牌幫人報稅是可以的,不過通街都係,相信賺得唔會多。至於佢有小生意既諗頭,咁又點專心做好book keeping既事? 十年過後,先發現自己撈幾範最尾冇張刀利,莫非要再問屋企人「注資」?

再講,讀者呢幾年炒股係順風順水、更相信在年尾前在股票可有不俗收穫。筆者當然希望能找到多一個可將炒股作職業既人、或持久在股市可贏錢的人。惟2008年一浪,打擊了不少少年股神既心。筆者認識既基金經理將投資當作職業,每天你未起身既時候佢已經睇完幾份報紙,大家想在股票市場獲利前究竟又投入了多少。大家可當筆者說的是耳邊風,亦同意股神在幾十萬人中總有一個。

 

筆者雖然不時同大家討論財技,但前題係各位要做好社會崗位。點做好? 最起碼係年青時都要專敬你的事業,這當然是利害後之計算。若大家對事業認真是源於自身儒家理念,那就更為難得。財務自由得手後,可再向更遠大目標進發,目標是利己或利眾,自行選擇。

好啦說教左半篇都要交貨,我輩市井點都迎合下不同水平的讀者。讀者將家人交予她的樓加按是可的,套出1.8mil月供$8400,而她上完收息堂後可用債基方案做一轉都會過10%架啦,假設如佢所願月收$15,000,加按再債基提供正現金流$6600,如樓房本身新淨一點現金流會更高。至於佢想自己住,不妨試一下。年青人最好乜都要試。可能你心諗佢年過30已不年輕,可是筆者又持另一看法。

至於讀者月入32000,借貸力為32000/10000*2.59*50% = 4.27mil,留意加按已用去1.8mil借貸力,現只餘4.27-1.8 = 2.4mil可用。此借貸力買兩間樓相信無可能。而讀者更打算幫佢母親買樓,相信….能力未到。至於利用阿哥的借貸力或佢九成上會之名額,那要看阿哥是否自願放棄買樓借錢的權利。而阿哥有樓在手後,佢自己再買樓要比雙倍印花稅的,大家溝通好未?

九成上會既樓出租已是問題,將其作再借錢收入證明,莫非要屈我係邊度講過? 求下大家,筆者應該未作過此一評述。至於年青人初作買樓投資,由大屋苑出發為佳,其餘都在本篇講唔到咁多。有點懷疑讀者既「書已買」,係咪買錯左第二個人本書呀? 筆者個本叫<樓換樓>,奉勸大家未明之前不要黎上「買樓教學課程」住,睇好本書再作此步。

結語係讀者的財務狀況是non-complicated的,如果佢覺得自己份會計工辛苦及想搬出黎住,咪趁未婚自己搬出黎再創業,最緊要係專心做好一件事,唔好辜負信賴你既人。筆者亦在<收息論>分好了股票作賺價,而債券係用黎收息的。理財單車論提出了大家可用股票賺價,再持續將賺得資金作購買資產。至於能為大家提供被動收入的各類資產,就要留在收息投資課程為大家逐項講解了。希望讀者不要看畢本文後覺得唔開心,真誠為各位提出建議是本人的工作。假如本blog盡是說些客套話,大家也不用每天花時間收看了。












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