41歲無殼蝸牛點上岸? #688

諗sir你好，
本人自問對理財一竅不通，現已四十一歲也是無學蝸牛，已婚，先生五十一歲，兒子十六歲正於外國留學，女兒十四歲留港。在九七年買樓後，立即做負資產，所以對賣樓有恐懼，十多年一直租樓（現時租金三萬元），不敢置業。眼見樓市不停升值，加上租金昂貴，現有欲置業又怕負擔不起。

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我文職月入二萬七千元
先生公司因加租關係結業 沒有收入已經一年多
人民幣定期一百萬
港元定期 六百萬
股票 一百萬
現金 六十萬

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每月支出 
租金 三萬
生活費 一萬五千
保險 三千
兒子留學 二萬
每月入不敷支，銀行做定期太少，請教諗sir應該怎辦？
我在西貢看中實用840呎，連天台的單位950萬，以我的經濟狀況，現時購買是否適合？

請指教，謝謝！

ANSWER:

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此個案是好例子予一眾唔理財或有買樓恐懼症的人。讀者支出(30000+15000+3000+20000) = $68000，而女兒相信未來幾年將去留學，家中長子應未開始搵錢，洗費恐怕仍在上升中。讀者只現金沒資產，究竟成世人夠唔夠洗呢? 現在總資金860萬，即手上筆錢夠洗(860/6.8) = 126個月，即十年後讀者五十歲而仔女只24及26歲時就用完。當然讀者自己係有收入的，或再幫手延長幾年。可惜讀者先生在早年博命搵錢，冇為自己搵定後路。而家盤生意暫停，正現金流即停又未有資產係手，對一個51歲男人而言，講真只可以望往後仔女生性，呢場波「挨住完場」，真係唔happy。如將手上資金用作東山再起，萬一失手即沒錢沒樓成沒路。咁太太點可以支持丈夫呢?

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記得收息堂時問過同學，究竟你咁辛苦打工理財，目標係點?

同學答:「想儲多d錢。」

諗蛇:「咁，你要儲幾多?」

同學答:「三億。」

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Well, 三億呢個數得罪講句，大部份人都要仔女燒比佢個陣先有。其實你若是打工仔成世人搵幾錢已定，你將閣下既人工乘以360即成。就當比你加人工，你將個數自行double又如何? 上方同學有此想法，原因係同學都知通脹猛於虎，加上自己又鬼咁長命，自己每月用淨人工又唔夠一半，咁點可以係你20-50歲打工時儲落既錢，養活你50-80歲時的生活呢? 要出路，一定不以儲錢為目標，要以儲現金流為力作之處。樓點解係一個好投資，因為佢提供的正現金流，係可以隨通脹升值。的士小巴牌都約有此特性，可惜的士價格同牌價及通賬關係未找到官方數據，不妨先睇下樓:

 

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	香港	日本	英國	新加坡
數據時期	1978-2011	1975-2010	1989-2012	1981-2012
總通賬	435%	79.4%	85.35%	77.2%
年平均通賬	13%	2.27%	3.71%	2.49%
樓價名義升幅	714%	67.43%	164.53%	348.56%
樓價減去通賬後的實質每年升幅	6.56%	1.48%	4.32%	4.9%
數據來源: 各國政府統計處、Thmoson Reuters

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引用<樓換樓>當中數據，香港通賬在1978-2011中33年升435%，而樓價升7倍，那租金呢? 根據差餉物業估價處，1980年C類單位指數為30.6，2014年6月同類單位指數報141.0，即30年升4.7倍。

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的士再找了一找，根據政府統計處1975年市區的士起錶2.0元(兩蚊)，到而家$22，近40年升11倍，大家不感意外。反而最驚青係2008年起錶係$15到而家$22，即在近6年起錶加幅近46%。再一次證明樓只係因為價貴，所以每次升令你嘩嘩聲。其實你周遭的物件，的士、幼稚園學費、腸仔五香肉丁咁，原來都井噴咁升緊。你再唔幫自己收入掛於通賬，你好快手移民。西班牙好似50萬歐羅搞掂，有專業意見提供乎?

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樓房租金同通賬，升幅大致近同。樓近30年搶貴到7倍，原因再明白不過: 可槓桿九成(即1賭10)、低息借貸(2%)、攤30年還。你話: 「仲有冇其他投資物有此特性呢?」所以樓係貴，是當然的。其他除了樓、真係有投資物有此特性，筆者在銀行工作了段時間，用既係銀行人自己既投資方法，而唔係銀行人sell比你既。plan~

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當然，亦見有銀行人投資變成空中飛人的。所以投資係心態為主。目標、心態都唔清晰，就當你十大武器摺凳在手都無用。

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講左成千字，都未講返佢個case，因為對於一個唔讀書既人，你同佢多做習作係無用的。關於現時家庭支出大於收入既情況，筆者看法是先買一樓對沖樓市再升風險，同時為自己爭取更多正現金流。對於想買西貢屋，讀者有冇諗過自己借到幾錢呢? 首先村屋只借樓價一半，佢自己取四百萬出黎買樓乎? 另外自己借貸力點計? 有800萬現金真係可以作強力的買樓證明? 佢可以搵個識既問問，費事叫佢迫係買樓教學課程再問啦。

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對沖樓市再升風險，可入手300-400萬的樓付50%首期即175萬。計350萬樓收租$11000，月供只1.75/2.59*$10000 = $6700，每月正現金流當九折除稅收租金後都有10000-6700 = $3200。而將來更有樓贈予小朋友，自己收番又得。另外再用200萬作債基投資，12-15%年回報即可收月$20000-$25000，等於讀者大部份人工。原來識收息根本佢自己一早唔使撈。其實人仔有9%收息物、而直債法門都仲未出。當你實現了多種收息物在手而月入又跟通賬升，你洗費有保證，借錢有證明，生活絕對輕鬆自在。買樓有期、借錢都有期、如明白好快學習將失去年投資年份追回。

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手上800萬絕對唔係香港人「上岸價」，亦唔需要諗住house別墅。筆者當年press enter後見到個客有7000個(in HKD only)係貴行，轉頭咪一樣大快活緊。當然佢係街上行路既姿態係挺起身的，所以你每日作的小行為，都反映了你的種種，筆者明左呢件事，及後無再花時間研究「吸引力法則」。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
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