容易買樓的男人 #686

Thank you very much for your previous reply.

關於本人財產(20141):

A. 07年買的房子樓齡35年現約360, 欠款約200,25年抵押 (自己名下) –每月分期付款9千但有租金收入8.5.
B. 12年買的房子現約460, 欠款約240,25年抵押 (自己和老婆名下) –每月分期付款1萬自住.
C. 40RMB定期存款, 4iBond, 5萬股票,5萬黃金和10萬現金.

聽諗SIR意見,明白現金過少,故本人決定出售my 舊樓-A and 套現約200萬現金.

And the current assets are listed below(20149):

樓房B自住每月供1
48RMB定期存款,6iBond,6萬股票,5萬黃金和200萬現金.

家庭月入為5.9
剩餘購買力為($59000*50%-$10000)/10000*2.59=5.05mil

購買三房太貴了, 但是我的妻子不想租, 下一步我能做些什麼, 等待樓價調整或有何收息方法?

請幫忙幫忙分析!!

多麼的感謝您 !!!

ANSWER:

筆者在本年初解答讀者問題,賣樓後有200萬現金。對於一個家庭月入近六萬的殷實香港人可作什麼?

讀者現有一間樓,借貸力剩餘應是先減去債項再乘以2.59常數的,應為6.34mil。下一步就係要為自己爭取更多現金為等機會出擊。再解說一下讀者現在位置:

Strength: 賣樓後有不俗現金在手

Weaknesses: 零現金流。人工水平只屬中等

Opportunity: 在政府政策下樓市被鎖死。下文會再解如何為自己製造機會
Threat: 持有太多現金係手令自己每日被侵蝕購買力

對於被侵蝕購買力呢個threat既看法(學下讀者又中又英既「文法」~),其實每人都有。就好似公司凌亂的工作台面咁,你唔執拾係得,你同意呢個係問題而未封行方案將其解決。久而久之,呢個亂葬崗台面會為你帶黎大問題。可能被裁、可能被外調。你心諗:「邊有咁大問題?」其實今日你面對的任何事,都係你為由細到而家累有的習慣「找數」。當然有人因為每日被阿媽逼去勤力學琴,最後用家庭暴力「埋單」的。總之貨幣貶值,溫水煮蛙。

SWOT後,都係認為讀者要打守勢波。如果家庭月入高於十萬者,或可在此時同控兩間樓也不為過。因此類家庭總借貸力大於12Million,用一半借貸力(6mil)去控有兩間樓亦令自己有高安全系數。可是讀者不在此列,應固守利用時機為自己借力。另外要將自己變成一個「容易買到樓既男人」。

咩係「容易買樓的男人」?「容易受傷的女人」就話聽過下~繼讀者清走35年物業A,其實讀者的物業都可梳理一下。改變後有兩個好處: 1: 得出1.6mil多的現金,2: 老公之後變成冇樓有錢在手,可九成上會買物業,即放低50萬即可購入500萬樓房,仲唔係「容易買樓的男人」?

留意如有人5年內用過九成按證服務,行本人提倡方案要再深入作法。關於點得出12,當然係行買樓課程內的一拆二。將老公名拆出其實可加按至高成數,所計1.6mil已扣除保費及印花稅項。

那搞好後讀者現金水平增至200+160=360萬現金。自住樓欠款410萬,月供410/259*$10000 = $15800。老婆「有樓揸手」可是佢應好快發現呢個係漏底水盤,老公快手安撫一下。最好係加下家用,都係個句:「現金在前令人智慧低至少兩成!

360萬都唔係一個少數目,不如將160萬放入直債啦。剛好200,000美金。對世茂房地產有信心嗎? 如果可以那到2018年前保證有7.8%年息比讀者,到其由債權人保本。當然我倒可以選隻較低派息債券,惟綜合回報又可以高於7.8%。你先要搵隻抵到錢既新世界發展,悲觀假設,買入200,000後借回120,000而借錢息口3%(當然有機會更低!),那2021年到期的債年回報只4.8%,年派US$9600而支出$3600,即年回報7.5%。竟然!? 將新世界搞搞佢,回報又可以同「內地貨」世茂打成平手…..

當然世茂房地產已算不錯。收息堂同學習作,係自行找出超60%年息的直債回報。我們會在隔堂之間叫同學去找資料及到金融機構實作,最尾自己可將睇到既方案實行出來。當然有人試過唔想煩,搵copy cat照版實行。

太太如想買三房自住。請忍耐。唔想租又想住三房,要另舉債至少500萬,要頗有能耐的人才做到。

那讀者1.6mil港幣收7.5%是頗肯定的。另2.0mil投入債基方案,不少師兄來文已談及每一百萬收息$10000-12500,那二百萬即$25000一個月,再加上直債收$10000一年(1.6mil*7.5%/12),二百萬搞搞佢每月坐定定收$35000,老婆應滿意。將利息儲埋兩年,兩年收成近84萬。到時睇下個樓市跌唔跌,即比唔比機會呢個「容易買樓的男人」提早係職場贖身。










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