100萬夠買樓再住三房 #679

Sir

 

你好,一個月前無意中拜讀了你的博文,獲益良多。本人有感一直以來的理財知識貧乏,一知道諗Sir近月有教授收息及買樓之課堂,已即時報了名!但由於理財確實需要做足準備,故本人想於課堂開始之前,先請諗Sir就本人目前財務狀況做個分析,好讓於課堂上所學的能夠更容易套用到自身當中。

 

本人現年36,已婚,月薪29K,另沒報稅收入每月大概10K

太太年齡相約,月薪35K

現下沒有小朋友,但有意於一兩年內迎接小生命 XDD

 

財務狀況:

1) 2011年以2.5M買入青龍頭兩房單位自住(太太一人名下),30年樓齡、借9成、Hibor+0.730年攤還,現市值3M

2) 兩人手頭現金大概1M

3) 家庭洗費不大,扣除供樓、雙方父母家用及其他支出後,兩人每月可儲共20K

4) 本人於內地有回遷房收租,每月有4K人仔租金收入,市值則不清楚。

5) 本人另有400K人仔於上年在內地工商銀行買入了保本保息的保險產品,2015年年底後可贖回,回報大概4.9%,保息息口為2.5%

6) 本人另有50K人仔在年初買入了類余額宝的貨幣基金,回報大概4%,貪其流動性高(T+1買入贖回),買入贖回管理費全免(暫時),

 

現就上述的財務狀況,有以下想法:

1) 有打算以手頭現金以本人名義買入同一屋苑現價價格為3M-4M的物業出租或自住,根據樓換樓書中所提及以時間貶債的做法,打算借9成,30年攤還,現階段是時候嗎?因現在距最高位還沒有跌至一成的情況下,有點心急。還是多等一會?

2) 由於對內地的房地產市場不熟悉,所以一直沒有去管理內地之物業,雖然目下可以帶來正現金流,不知諗Sir有沒有其他更好的安排來累積財富?

3) 內地每月大部份的租金收入,年初開始都用來購買上述的貨幣基金,期待上了諗Sir的收息課後能學會如何在市場上尋找高息方案。但有一問題,就是是應該把人仔兌換為港幣來購買高息產品?還是在內地尋找類似的債券,那個比較好?

4) 看了好幾篇諗Sir為網友解答的來信,知道自己於內地購買的保本保息的保險產品,可能會有些隱憂,希望明年贖回時沒甚麼其他收費吧

 

先謝過諗Sir

 

ANSWER:

又係一個殷實既香港人,月入夫婦每人約三萬,手頭又有些少現金,點搞呢? 首先想靠樓食糊就要去睇下樓,樓市市場數字及觸覺不像股票咁睇報價機就見到。讀者在2011年買入一間樓2.5MIL,到2014年先市值300萬,其實都係頗差的投資。需明白買樓除了是消費行為、亦是投資行為,再深入想想、自會明白點解舊樓回報較高、更有港島區有人肯出8000蚊租80呎套房之道理。(825日東方頭條。資料未經核實)

 

2011年尾中原城市指數報約85點,到2014年現報約125點,升47%。青頭龍及深井一向係好睇唔好食,搬入去會被大海景同15年樓齡新鴻基樓吸引,可是路網限制了外區人流,所以不見有水籠浸升之象。如讀者2011年買入其餘區域,250萬樓跟大市已升至3.7MIL,那如有人有此3.7mil情況,再加上人工在合共少於五萬水平或更低,可作之法係將原住宅轉按及同時申明轉出租用途,同時將結欠補至市值50%之下,樓房即可告出租,為的是一張簽實之租約,保守計3.7MIL樓租出$12000元。此作法令(29000+35000)/10000*50%*2.59 = 8.28MIL的借貸力升至(29000+35000+12000)/10000*50%*2.59 ~ 10MIL。如看倌家庭收入是50000元或之下,行此法令你借貸力增加了,更是第三間樓前必作之準備(因借貸力唔靠租約根本上不到3)。而讀者是剛好交界、更可惜是樓升太少,如果要令結欠少於50%之下轉投資用途要先補超50萬的資金,所以對於讀者此法不宜,另外更不應越踩越深,再買一間青龍頭,真係要自己人工再升一倍先有得再搞。

 

另外,<樓換樓>呢本書係冇教人將九成抵押的樓房租出的,真係唔好亂講。此是為不合規。另外讀者已有餘額寶加內地理財產品,萬一內地經濟真下行再加埋香港樓剛九成上會,難堪情況不敢想像。關於樓市走勢的看法,剛出版的<經濟一周>有跟進,就要維持此升浪未見長久的看法,樓市走勢跟政府公佈的一些數字是有吻合性的,而詳細在下班買樓103再說明,1025日班已滿。

 

如筆者自己,真係會考慮係未有小朋友之前賣鬼左青龍頭算數。買荃灣或青衣或屯門 都好過阿邊度,冒死相諌。青衣翠怡,根據中原網上資料2012年年中實呎7400,現時9200,兩年都升24%,此處的社區配套更比青龍頭好。讀者換樓,要先比DOUBLE印花稅,惟半年內完成買賣可回贈一半。翠怡300-370萬都有選擇,而由於之前做錯決定,買入三房不可,租入三房尚可。但無論出去租定買,自己都先要有間樓係手,否則樓市再升,真係不敢解釋。另一個原因要賣青龍頭,係因為讀者換貨之餘可將困於該房的錢盡套出、有300-220=80萬,而買翠怡只付40萬首期連稅(稅要六萬幾),可淨40萬比自己係手。另外不要在意原有的低息HIBOR PLAN,真係未有能力去揸埋呢個著數係手。

 

關於青龍頭筆者再順手查埋,其實2012年至今實呎均價都升20%,那不知是否讀者因層樓及景觀致市值限在300萬。最後樓者考慮用太太單名持有青龍頭而自己又單名買另一間,不建議。因為在未有新租約加強家庭借貸力之前,夫婦每人一間三百萬各上近九成已令全家借貸力在旺市近消耗盡。

 

搞好借貸力就作收息,讀者如只予少於50萬想投入債基、或50-100萬投入債基,都有不同處理手法。惟收息率已在堂上授予為10.8(堂上計出了)或更高之15%。人仔係難處理,只可收約年10%max,已在堂上言明。那套出40萬再補原有資金60萬即100萬收$10000-$12500一個月,其實係翠怡買返黎間屋自己住又得,或用呢12500出去租三房都得(可能要補些少錢),真係一百萬現金可令你租到三房。所以計埋首期呢40萬呢,其實140萬懂得用及控制風險,已搞定「有樓係手」及「住係三房」兩件事。另幾年前買樓大賺既人,當然有更強勁做法。










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