師奶仔如何處理$100萬 #675

自幼不懂理財,讀了homeblogger文章,比阿媽自少教的一套:全部錢放進樓宇按揭跟錢行少借錢似乎更能有效理財,與朋友細讀此blog,互相討論交流,大家也覺獲益良多,從以前不懂亦不會理財,到現在相信遲起步比不起步的好。

師奶仔對理財理解力有限,已盡量爬文,閱讀了”樓換樓”及”進擊日本樓”,並報名上八月份收息課,望將勤補拙,先問問題,好作預備。得出以下總結:

本人36歲,新制公務員(強積金我1政府3),月入38000,房屋津貼可取十年,每月$5500;丈夫40歳,自僱人士,有報稅,大約月入30000

家中有4歲兒子及傭人。

原本一直租樓,每月租金$18000。始終有住屋需要,要鄰近家人,今年頭以本人單名買了太古城細三房,650萬,家人年息2厘借$200萬給我,每月還息大約$4000$10000本金,如有困難可再商量還少一些。銀行按揭$420萬,30年,P-3.1%,月供$16000

借貸力:
38000+30000/10000*50%*2.59=8.8mil

在旺市只用一半借貸力,現已用盡。

如計錯,請指正。

買樓後儲蓄少了,又要還錢給家人,現只餘每月$6000儲蓄。

手上有$100萬現金

我們希望這100萬能取年息10%-15%幫補家計,增加現金流為目標。

盼望諗sir給予意見:

一半錢買日本樓,另一半錢放債基方案?還是全100萬放債基方案?

如樓價下行,希望幾年後以此100萬用丈夫名義多買一間樓收租,未知是否可行?方案如何建議?

還是有其他更具建設性的提議?

1份純儲蓄基金,跟銀行做的,隨時可提取,銀行每月供$1000(供了42期,現值$48170)息率不懂計算。究竟是否值得繼續?

謝謝指教,感激!

ANSWER:

讀者係兩個月前報名收息班兼問埋個案,而家上8月堂又排到答佢個case,時間剛好。首先師奶仔對息率不懂計的投資物、為何要投資呢? 你話買股票就話估估下,可是用債券、保險(其實都係債券之複合品)收息,全利息及回報點黎係可以清楚明解的。

年頭搬左入太古城,幸運有屋企人借200萬出黎,自己首期只放了30萬,簡單而言係借足620萬,每月還款約為16000+14000。對讀者而言是超多的,因為之後儲蓄只6000元,影響了理財格局。最大問題係: 兩公婆因住而坐死左620萬借貸力係底。其實當初只要將屋企人的200萬收下息、保守計都月出$18000,自己再補六千蚊即可租太古城同類單位(年頭6.5mil可入手應是六百幾呎細的)。到時兩公婆仲有(38000+30000+5500)/10000*50%*2.59=9.5mil借貸力,兩個又未有樓係手可每人九成上會、真係大把世界。

如果你問筆者、本人原意是大家先用買樓教學課程的知識為自己情況打脈後、「食藥」改善增大借貸力後,再將餘款利用收息課程的方法去增大自己月入、完成提高個人現金流,達成財務自由的任務。可是讀者年初夾硬黎,原本政府只予4.2mil借貸,就問屋企人借埋2百萬,更購入B類港島細單位,心又再沉一沉。要勉強幫助一下,第一當然希望丈夫的收入是虛報,真正比三萬以倍多,咁就可以解決。

剩低一百萬,是不可買足貨全投資的。在現今恆指25000點、中原城市指數125(政府公佈樓價指數~250)情況下,如買齊貨遇上大市下跌,恐怕到時讀者未必有能自己搞掂。可幸是讀者入手太古城後樓升了,讀者係有方法將其行一拆二之半法而將全數九成價值套出的。可是? 讀者的太古城已是單名,如何一拆二? 如何九成套出呢? 先賣個關子,另外讀者在下年初前仍受制SSD,所以現在可求知但方法未可行。

講到最尾都要交待下一百萬點攪,讀者令自己全部野鎖哂係一間樓仲要自住,所以只得番一百萬可諗下。對於日本樓、未攬好香港真係唔好太多心。佢可以將一百萬的一半投放於債基,收12%年息,月收$5000。當幾年後樓市真下行(假設跌30%),讀者的太古城樓負資產緊(當時應市值五百萬以下而借貸為620),如果到時佢仲有心情再買樓更想九成上會,佢理論上係可以再用幾十萬比首期用先生名買多間的。

銀行的錢取回吧,月供1000,儲都冇用。希望債基提供的5000-7000月入可改善現在低儲蓄之情況。當然如果屋企人再有2百萬借出黎比佢沖走每月供款,情況可不同。此案有另一番揭示,大家好要知道自己能力再做未遲。

1. 先計劃理財、後行事。幸好讀者用單名上會,2015年先有得再諗。

2. 如果真係要住一間自己負擔不起既樓,不如租。唔掂即撤。

3. 理財你可以話成世都冇需要。可是如果理財不善,可令人每日辛勤打工的成果盡毀。










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