無樓中年求救 #672

剛上完諗SIR的地產課,獲益良多,希望相逄未晚!

本人現況:
年紀: 35
月入: 44K
現金: 1.8M
: 0.4M
股票: 1.0M(蟹了大籃籌)
每月可儲 28K
有公司PLAN可零首期0.8%

之前對樓市的無知,08年一直觀望到現在.結果是被市場重重的懲罰.當初3M可買到的,現在要6M,已經不用諗了.本人明年結婚,有置業的需要,目標係4.5M內的樓,是否太合適呢? 本人對黃埔花園有興趣, 請問該區有潛力嗎?

 

女友因有自往樓要供, 每月只能提供5K現金.

(1) 等年尾樓市調整(愈睇愈冇可能, 現在又話小陽), 買入4.5M, 再把現金買債收息. 即使將來加息都能頂往

(2) 買入3.5M, 3成首期, 出租. 另再租平少少的樓等調整

 

answer:

首先,將錢買債收息,將來加息都未必令你頂得住樓價向上/下的。理據如下:

 

讀者就是無趁後生買間樓、更試圖用自己個腦去諗贏大市,最尾結果佢自己都識講。由讀者來文他的人生有三件事要盡快解決: 1. 對沖樓市再升風險。2.準備中年入息突然被裁。3.攪結婚。

 

對沖樓市再升風險

中原城市指數的成立就是為了將樓市升幅用數字量化,等人好似恆指咁買升買跌,賣樓者可補注「call中原城市指數衍生品」去對沖再升風險。當然因樓市成交不比股市透明,故搞左17年都搞唔成。現在無樓者,宜買樓。有1間樓者,宣購入一關連性同樓市極高(correlation>+0.8)之投資物去對沖樓市再升風險。即在香港其實有易於購買的證券是同樓市同升同跌的,在一拆二睇市收租班(買樓103)有說明。講返讀者,零樓再手那什麼對沖都唔好搞,買間市值四百餘萬的c類單位,市場供應較少,價比較硬,九成上會。

 

年尾究竟調整與否都應買,放棄睇市入手心理。在香港,未搞定自住樓唔好學人睇咩樓市。反正九成上會,首期極少,就當睇極400萬餘既樓都不合自己住,那租比朋友。一邊供等於租客一路將佢份糧每月進貢,而家香港人,得一份糧已經唔夠用。原因係大家賺既銀紙正快速貶值,政府知而不言,唔通要特首親口同你講打工係冇用? MASTER係冇用咩? 我係特首都想你班老襯每朝準時返工,少d打風。

 

所以一邊打工,一邊租樓,只好說你情況為同時比包租公、特首同老細月月搵笨。當然如你本身已有樓在手再去租第二道、或根本錢太多,咁就當幫下包租公每月幫佢供左間樓佢,完成任務後和平退出。黃埔花園係不合買既,過去亦有不少人問筆者好唔好買d將會有鐵路站既樓,其實黃埔樓係2012年筆者最後一次有睇,依稀是469呎賣469萬,呢間樓個客房,真係要訂造床先入到。個陣已經炒貴一浸,而憑大家係報紙睇到既cheap content什麼鐵路概念,你認為七蚊可以幫到你發達? 當然筆者個blog係唔使錢的,仲cheap。所以係文章資料程度會相應調較。

 

準備中年入息突然被裁

年近40都係人工低d好。筆者可真認為繼後生要自願減人工申請公屋外,中年人都要自願簽野減人工。你唔係40歲前為自己準備好被動收入,萬一裁員殺到埋身真係好冇預算。讀者呢個1.0mil買股票,敢問買足十年比左佢什麼? 在筆者眼看大部份人投身股海,成世人夾埋唔輸錢已算萬幸。今日恆指進逼25000點,半年之後邊個能笑到最後都未知。所以讀者原本買股舊錢,宜將1/3買進取beta值高的賺價股。買股一定要識選股,唔係求其人地中銀你又中銀。點知23883988都未搞清。2/3錢宜開始利用ETF8%年息。66萬收$4400。咁既組合月月收錢,個市升因為將購入股票beta值提升了,在賺價方面同原本冇分別。

 

當然收息即產生正現金流,正手是用直債,唔係ibond。係market現有提供6-13%年息而由發行人保本之直債。對於讀者而言,可先40萬澳幣少試牛刀,買入澳元計價的債基,據另一已實行了方案的讀者此事可達19.46%(他們的case你在blog search 19.46%應找到)。當然息口自然令人同時受債基加澳元之風險,惟40萬,加上可隨時買賣,不妨一試。如果滿意再將1.8mil現金投入未遲。40萬收成19%,月出$6333,講真筆者自己都未試過,因為筆者手上再冇澳紙了,好彩係一算折些少沽走左。不過同意唔少香港人有澳紙蟹左,與其係度靜坐,不如用債基收高息。一年追返哂絕有可能。

 

攪結婚

讀者其實儲蓄率頗高的,28000/44000 = 63%。已有理財第一步。惟太遲才有個完全的理財概念,加上坊間不少人因要賣野扭曲他人理財觀念,所以人工不俗又肯儲錢既人依然是無樓中年。希望婚後讀者可用得著本篇方法加速人生,記住結婚唔好倒水咁用錢。

 

p.s. 唔記得解:「 將來買債收息,即使將來加息都未必令你頂得住的。」因為加息不一定令樓跌(你睇下95-97)、反而某類型的債券價格有頗大跌幅,而另一種可有相反走勢。所以在動手之前,宜了解完全。












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