三房換樓。12%。日本樓。ETF。#666

本人40歲，沒有子女，亦不計劃生育，現租將軍澳蔚藍灣畔兩房單位月租$15,000，現有幾個計劃，請問那個方案較為可取？
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> 財務狀況如下
> –夫妻2人月入口合共$65,000
> –儲蓄現金約60萬
> –股票投資約70萬
> –深圳南山2房單位約值港幣240萬，10年樓齡，未來深鐵站旁，現在沒有租出。
> –日本新宿單位67萬，租金收入$4700，回報率約8厘
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> 方案1
> 賣出深圳單位240萬，買入一個約500萬將軍澳兩房單位（按揭75%，首期總額约150萬，月供$17000），餘下90萬投資日本樓市，每月回報約$3500，回報率約6厘。
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> 方案2
> 賣出深圳單位240萬，買入兩個約370萬(樓齡較舊)兩房單位，一個自住（按揭70%，首期總額約123萬，月供$12000），另一個單位出租，約可租出$9000，每月補上$3000以作供款，但不知以本人夫妻2人入息可否做到銀行按揭。
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> 方案3
> 保留深圳單位升值潛力，將單位租出，月租約港幣$5000，繼續租住將軍澳兩房單位，等候香港樓市下跌機會，賣出深圳單位，再選擇方案1或方案2。
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> 方案4
> 睇好日本樓市升值機會，賣出深圳單位240萬，買入2個日本單位，每月回報約$9000，繼續租住將軍澳兩房單位，等候香港樓市下跌機會，賣出2個日本單位，再選擇方案1或方案2。
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> 會否還有更好的方案建議？希望得到你寶貴的意見，謝謝！
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> 另外本人收到滙豐銀行低息私人貸款信，貸款額$513,000，分48個月還款，每月$11,491，總利息為$38,568，如果買一間約50萬日本物業，自己月供$7,491加物業租金約$4,000，回報合理嗎？又會不會影響本人香港樓宇按揭紀錄？

 

ANSWER:

先講筆者幾個投資概念(當然不一定是對的!)

1.未搞掂香港自住樓，唔好諗外國貨。除非你有移居的打算。否則香港一間樓幫你可對沖大市升跌及通賬風險。即出面猛加租你可免受於難(尤其呢兩個月做租客真苦~)，出面大市跌你頂盡都係同大家一齊受苦(即如沙士大家間樓冇一半，冇問題的)。最「膠」既就係人人賺錢唯你獨輸，咁樣等於輸左兩次。

2.買樓係買業權。一個不重視私有財產及權利的地方，樓價即時打折。資金不能便利進出者，再打折

3. 將筆者投資竅門總結，是本人深信大家活在美元崩圍的年代。故建議大家先借入美元再慢慢還，用免費(亦寶貴)既時間將幾百萬債務貶掉。時間一過幾可肯定財源廣進。此概念亦比中國騰飛、或日本復興更肯定會出現。因而大家的理財基石、由借美金(即港紙)出發更佳。如港元日後掛於人仔、貶值只會更激。

4. 同上星期汪總座談會說的有所不同，筆者反認為美元崩圍不會短期出現。見証一個國家的衰落要耗人一生。當然再次感激汪敦敬博士專業的講解，肯同各HOMEBLOGGER朋友SHARE自己的1.5小時

5. 「識買樓。一定用槓桿。」(資產淨值二千萬之下人仕適用。筆者都係!!)

 

因而，筆者認為讀者的內地樓雖有升值潛力，但何不將樓轉回港幣，用幾萬首期在香港置業，餘下買入三倍於上證綜指升幅的ETF去緊釘大陸市? 當然大陸股市不同樓市，不過你看清現在內地政府是在提振股市? 還是催谷樓市? 港股再直通車已是種姿態。如果大家決心要搞大陸、現時搞股好過搞樓。

 

讀者賣走大陸樓套回近300萬港元，將50萬放於3X ETF，等於入左150萬睇上證綜指已了捕內地機遇心願。淨低250萬，將50萬九成上會入手新界西三房。買此類房有兩個考要點:

• 今日蘋果同你唱樓價大升又棺材劏房，實在為了吸引大眾眼球。大家真正要由昨天政府首季物業市場報告吸收的是:
• 為C類單位空置率再跌。筆者看此走勢會持續。C類單位即約750呎-1000呎住房，金管借貸策令買大價房借錢困難，而市場累積了不少由兩房換三房之需求。可是偏偏政府猛咁起兩房為求人人先有間屋。近日發展商試將177呎劏房連同大單位賣，效果出奇地好。相信日後會更積極同大家起些合法老劏，滿足一下大家想做業主心態。
• 新界西其實都係次深圳概念。深圳有人湧入房價升、新西都可間接受惠
• 讀者冇樓係手, 好好運用單名上會九成借盡。當然能自住就最好。否則冒些少險將其租出。讀者買完樓仲淨200萬，出個債基方案先收息。200萬收12-14%即收$20000-23000。

 

 

即刻攪掂佢蔚藍灣畔$15000既月租。故一舊錢曉得用，即刻又唔使交租又可保持內地長倉更可升呢做包租公。希望讀者冇後悔黎上筆者課堂。其他問題因時間有限、不作答。只好說此情況暫不好做。他的現金及其他資產，還可有下步部署。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。