28歲低級公務員求出路#660

諗SIR 你好, 近期無意中發現貴書’’樓換樓’’, 閱讀後把我整個人生觀改變, 慨嘆點解唔比我早D 發現你個BLOG, 客氣說話唔多講, 希望你可以解答小弟的無知問題。

 

本人28 歲, 低級公務員一名, 月入25K, 女朋友28 歲自僱人士, 收入不穏定,約10K-20K, 兩人合共每月儲蓄約20K , 兩人合共儲蓄1.8M , 當中有400K 人民幣定期。本人和女朋友都係超級保守型, 對投資毫無概念及知識 ,所以將人民幣定期外的所有錢只放係活期儲蓄戶口。但睇完樓換樓之後, 明白只靠儲蓄無可能安享晚年, 唔想再放D錢係銀行蝕通賬。

 

我同女朋友將於下年結婚, 經商量後,女友會暫搬入我家公屋同住, 幾年後會有宿舍。想問諗SIR 而家買新界北約300萬上車盤或沙田大圍約380萬上車盤收租,但計過回報率只有2-3厘, 從投資方角看,現在入手是否合時,或而家做其他投資, 等樓市回落先入市, 請問諗SIR如何部署一生三宅既第一步 ?

 ANSWER:

恭喜大家睇到homeblogger呢個blog,希望為大家帶來點啟發。是的,儲錢只會令你被玩弄於權貴掌上,當然有些人連錢都未儲到或欠債既,都要由規律的理財儲蓄做起。那理財以什麼為終點? 你可以視「買樓收既租多過你收入一倍」為首目標。做到後恭喜你來 你只要大病唔好亂花錢醫,一切隨緣,錢應可夠用到到80歲。

 

為什麼是一倍? 為什麼是租金? 而唔係政府既強積金呢? 條數係咁計的:

 

  香港 日本 英國 新加坡
數據時期 1978-2011 1975-2010 1989-2012 1981-2012
總通賬 435% 79.4% 85.35% 77.2%
年平均通賬 13% 2.27% 3.71% 2.49%
樓價名義升幅 714% 67.43% 164.53% 348.56%
樓價減去通賬後的實質每年升幅 6.56% 1.48% 4.32% 4.9%
數據來源: 各國政府統計處、Thmoson Reuters

 

1978年至2011年,通賬升4.3倍、樓價升7倍。如果有個人係1978年儲到一百萬係40歲退休,佢今日已78歲,你諗下佢生活會貼? 1978年有一百萬真係個大數目,惟儲到錢慢慢洗既概念,要不得!一百萬富豪到2014年連交老人院月費既錢都唔夠。相反你如在1980年代買入美孚新村一間,「10年分期只係月供$1840」(見上圖)。當年供$1840係辛苦,不過今日間樓收成$18000蚊月租喎。到此大家都明白將儲蓄掛於通賬關連之租金收入的好處。惟租金升幅只約抵到通賬一半升幅,那你問有冇其他投資物係同通賬一比一同升的? 有的,ETF。不過香港因行業傭金制關係ETF未見盛行。另外政府幫你儲既強積金、只係解決基金行內人的飯碗問題、而唔係你既退休問題。

 

等樓市回落先入市?

讀者儲蓄都算做的不錯,兩人合共搵45000,儲到1.8mil,係28歲而言算好好了。在此資產水平,需要買樓一間去抗衡貶值風險。兩人未有樓係身,可運用九成上會置業,那先用30萬首期買個上車盤實為適當。因萬一銀紙再大幅貶值、有間樓在手可得升幅去抵回1.5mil未運用資金之購買力下降損失。那如果樓市大跌? 都只係比左30萬出黎,到時仲有成1.5MIL係手,更有另一個九成上會名額未用。樓市大跌,讀者呢次真係有出路先真!

 

關於讀者問買樓只得2-3%年回報,買唔買好? 呢個唔係樓市既問題,而係讀者自己睇樓選盤有問題。由於是樓市初哥,宜先根據下方步驟:

  1. 了解新界北如大埔、大圍之分別
  2. 了解一區內什麼樓房的回報會比較高
  3. 了解借貸力的運用、及比唔夠首期將樓租出去的後果

 

淨低1.5MIL,實用些少實行債基方案及買點股票。債基方案交出年12%-14%回報,若用100萬,每月收$10000-12000,自己份糧即多50%。學懂股基方案後每次樓市趁高套現亦可即為自己提供正現金流,加快現金流完成大於月入2倍之任務。至於趁後生買點股票感受下是必然的、筆者最怕人四十歲先學人第一次買股票,這也剛在堂上為大家分享了為何。

 

如讀者話睇樓太辛苦,可唔可以直接講邊屋苑比我知!? 怕麻煩唔睇樓已令一個人損失成為一生三宅的資格。讀者更是公務員,雖收入穩定但真係好難月入有15萬每隔一年買間樓。所以趁自己準時放工而婚前時間較充裕,好好學習及實行投資上的知慧,加快為自己產出被動收入。










本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室