窮中產免補水換三房#658案窮中產

拜讀諗Sir名blog多時，獲益良多，小弟今年27，自知係冇乜投資經驗嘅(蠢)才，工作3年，希望審視一下現時嘅經濟狀況。終於的起心肝，望諗Sir賜下金石良言，多多指教。  

 

言歸正傳，小弟同老婆現居於聯名下的屯門三房，市值約$5M，三年前買落，分40年供，月供$8K，現欠銀行約$2.7M。現金$2M，另股票基金蟹貨$800K。家庭月入$75K，借貸力為$75000/10000*2.59*0.5-$2.7M=$7M。老婆十月懷胎，估計BB出世後，支出每月$45K，但要預留$10K交税及$10K供仔仔日後讀書，即可儲資金約$10K.  

 

BB出世後想住近市區，現想賣走屯門三房再搵樓，條件為近地鐵站的三房。因為想住近外父外母(居馬鞍山)，因此鎖定大圍區，貪其交通便利，又有沙中綫concept。正在物色名城平三房約$7M，借7成。不過此方案會用盡手頭上之現金，仲要問家人借番D幫補手續費，但區內近地鐵站而又新淨小小的三房選擇不多。。。  

 

請問諗Sir應如何運用手上$2M現金？另大圍的置業選擇，前境如何？望諗Sir賜教！感謝！

 answer:

好的，見讀者就黎做爸爸，加班解答一下。希望可以趕到係佢BB出世前答到問題。睇得出讀者有看畢本blog內容再消化的，計數計得到，亦對BB出世後的洗費有所計劃。當然「仔仔」出世之後會否讀書每月用10K，係呢個時間根本得個講字，但最能改善人的生活為良好態度。讀者收入亦反映此內在優點，每月家庭有75K入袋，令自己起碼仲可以諗下搬入名城。人的言行反映態度、反映收入，各位懷才未遇者、或月入萬七者，務必錯吾錯以及人之錯。

 

此案首個學習點，係如果有能力，結婚買樓要買三房。往後會少點麻煩，搬少次屋。

 

讀者家庭借貸力為75000/10000*50%*2.59 = 8.42MIL。已借貸(2.7/8.4) = 32%。每月儲蓄率低，搵75000只能儲$10000。這也不好怪，每月交稅$10000。此令筆者想起很早年起有朋友鬧我:「你知唔知道我每個月要供養老豆? 每月交通費成千幾銀，點會好似你咁好彩有咁多錢淨買到樓!?」唉，我只好心想:「我打銀行工每月走唔甩要交稅既苦你又知唔知? 你搭車出黎條路，勉強我都算有夾份起。何況你每月供養老豆既錢，我唔想知真正有幾多。」話說回頭，做交齊稅既夾心階層，政府鐘意、自己辛苦。咩叫好睇唔好食、窮中產? 相信讀者都唔會介意筆者咁去稱呼佢。

 

擺脫窮中產，要為自己產出無稅或低稅收入。在香港投資股票同債券都唔使交稅、買樓收租可能要交稅、不過你加親租客租都叫10%，而老闆加你人工係1%，人工高者更通常都被報足成份糧上稅局。由於讀者收入水平只唔上唔落、建議趁後生利用樓市槓桿，九成再買下間樓。

 

九成再買之阻滯、為讀者本人都有樓在手、宜一折二，學好將樓房拆名比老婆，自己即可九成上會再買下間，雙倍印花稅要先比惟半年內完成可納入換樓客而獲退回。當然一拆二究竟點做、成交價值如何而因而交幾多從價印花稅、再上九成快借出要點做，種種可要參考10月之買樓課程。8-9月之課程近滿，各項各課價錢在後天都有調整。

 

如進取，原有的樓房在轉名同時加按至市值7成，套出5.0*70%-2.7 = 0.8mil，及後租出比人是不合銀行規定的。如保守及家庭人工少於$55000者，原有樓只加按至5成係較好方法，因此舉令原樓可合規出租、但作此發讀者要「補水」，因5.0mil*50%比現欠金額退少20萬，惟補水再轉出租後好在有租約在手、假設租值為月$18000，家庭借貸力增至(75000+18000)/10000*50%*2.59 = 12mil。對往後部署完成一生三宅有進益。而本案讀者月薪剛好介乎進取與保守之法中間，那究竟如何作法? 交比讀者決定。

 

筆者用下表演示部份進取做法，即套有80萬後再諗買邊。左手邊見讀者自己想的處理手法係讀者動用了手上2mil資金七成上會買名城，此舉令換三房之事成「孤注一擲」、更係買入價高而回報低之新樓、不太建議。因買後資金盡用、借貸力loading至70%，萬一樓市下跌，將之前打工努力全毀。鑑於錢都係留係自己account好，所以筆者會保有屯門三房再租出(步驟一及二)、再將二百萬資金錢投放於隨時可買賣的債基方案(步驟三)，收取10%以上的年息，加上屯門三房租出又有4600落袋。下表用右方新方法讀者可以租住名城更有每月$8600落袋(步驟五)、更可開展成為包租公。比起自己由供屯門樓繳成供名城樓，即猛咁增加自己負債，右手邊做法應令人輕鬆不少。

 

當然讀者由於一拆二後已「淨身」、又有80萬係手。步驟四留待與讀者見面再深化後才實行!

 

	讀者處理資產方法	獲益	筆者想像的做法	獲益
步驟一	賣出屯門三房	收回現金2.3mil	套現後租出屯門三房	套出現金$0.8mil
步驟二				供屯門三房增至$13400，租金收$18000，正現金流為$4600
步驟三			將自己二百萬現金投放於債基，之前同學1.5mil收$17500，那讀者	讀者收$23000。即有$23000正現金流
步驟四			讀者加按得出之80萬，隨時侯命自己九成上會	於低風險投資物。年收3%，即提供月正現金流$2000
步驟五	買入名城三房	使用賣樓所得之2.3mil。及後供樓$18000	租名城三房，900呎細三房	租金$21000
總計		-18000		+4600+23000+2000-21000 = +8600

 

 

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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