一個月出三次糧 #655案庸才

諗sir, 自從五月上完所有收息堂, 已經將部分堂上所學實踐了. 期待9月份ETF班可以學到更多新知識(息). 謝謝.

以下是自己和太太的財政狀況:

本人收入33000, 太太收入26000. 減去每月支出包括供樓,可儲22000(佔總收入37%). 兩年後, 兩人人工應該可以加到每人40000一個月.

資產:

1. 有一四小龍自住兩房市值550萬(自己名), 年頭已加按, 現欠350萬, 做H+1.7, 每月還13000。借貸力: 自己4.27MIL, 已用82%, 太太3.36MIL, 沒任何貸款。

2. 150萬債基A(收息課程所學),  回報14%, 每月收17500。

3. 78萬誠哥擔保直債, 和哥哥夾, 自己佔50%, 即39萬, 回報6%,收2000一個月。

4. 永x港股基金30萬, (兩年前買落), 升左10%, 可隨時贖回。

5. 現金120萬, 作債基A風險準備或如果樓市下行, 希望買入一單位作收租之用(老婆單名).

以上安排,請諗sir給些意見。不知應否贖回30萬股票基金留多點cash或作其他收息投資之用. 本人(和太太)自知庸才一名,希望一步一步,循序漸進, 向一生三宅出發。謝謝。

 

已經是你的學生上。

 

P.S. 諗SIR, 翻查會員專頁之上課記錄, 已上5月3日收息103同已報9月ETF賺價收息課, 但係未見係會員已報課程內. 請跟進. 謝謝.

answer:

如果你問諗sir 在本blog的讀者何為收入及資產中等,此讀者就是一例。家庭月入$59000,兩年後有機調升至$80000。由於儲蓄率不俗(37%),自己部份的資產約有360萬。當然有百餘萬是由加按四小龍而來,在此低息再持續的環境下,將樓房趁高加按再用於收息,實為明智。

 

得知步驟1-3是將作者授予的方案應用,原本是老實人每天返工供樓,2014年初行第一點加按了自己間四小龍得二百萬,供樓由約$6500增加至$13000,再行第二點將錢放入債基方案,150萬每月收息$17500(14%年回),約11號多份糧出。更有幾十萬淨就行點三: 聯同哥哥投入誠哥擔保直債,自己出十萬美金之一半39萬港幣,收息$2000,直債回報輕鬆6.1%兼由誠哥保證比返哂D錢你。那加按多供的$6500,造就$17500+2000=$19500的收入,淨落袋為每月$19500-6500 = $13000。筆者好高興我辛苦在課堂解釋的,同學已明白及實行了。

 

當然讀者現行的方案都有弱點,將現在收息全掛在同通賬少關係的債基及直債收息,十年過後會發覺自己未能笑到最後,宜分散利用太太特性買多間樓。如果讀者人工低至$25000水平,那實在無辦法只可以等樓市下調自己等入市。惟讀者家庭月入算中等宜先完成一生二宅,展望樓市再跌時買入第三間。這裡不禁有人問: 「點解唔等樓市大跌先一次過買呢?」其實筆者都好想樓市大跌令各項政策鬆綁,可是美國息口未見上調,歐洲息口更已調減,政府說好的供應姍姍來遲,今日新聞2014年第二季新屋施工量4300個,比首季8000個少多了。政府有n個措施,發展商就唔起樓。有種的政府就將全部地起哂做公屋,將原應收的地稅還於市場,那保證中間少左好多油水落袋,政府保證清廉了。

 

你買間細價樓收返兩年租,可能已抵銷左黎緊幾年最大一次的樓市調整,就係中原城市指數返回100點(即跌18%)。你只付些少首期而用全間樓價值去計你那4.5%租金回報。18%是可被4.5%補回的。所以讀者應先幫自己做好坐二望三格局,自己及太太借貸力為59000/10000*2.59*50% = 7.64mil。現在只借了3.5mil(用掉45%),由於自己仲有1.2mil cash及1.5mil隨時可贖回之債基,不妨再買一間,至少博全香港冇哂價三百萬樓下的上車盤,自己又多個租客每月為自己奉上銀紙,當中之關鍵,就係銀行點樣可以借盡比讀者。相信「己經是你的學生」之讀者,講到呢度都唔需要再提醒點選區點買點借去買樓。惟動作要快,前晚筆者都去鋪頭比訂,別區經紀收風講荃灣中心已近無三百萬樓下既盤,要搵要去荃德。筆者記得荃德既窗台可以大到訓人上去,感覺就好似訓係四川那些懸棺一樣,一個人吊係離地百幾呎,真係另一番享受。

 

只用幾十萬現金即有租客進貢,淨低咪等下九月份ETF班。又有新搞作。那讀者買房後已完成第三份收入! 第一份係老闆比、第二份係債基及誠哥比、第三份係租客比! 有咁既景色,那怕自己無出路? 聽日返工仲驚你老細!?

 










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