一生三宅如何完成?#653案窮中產

諗Sir,
看你Blog只有短短個月,你给眾Blog友的建議對我啟發很大。由其是一生三宅之人生目標和本人理念不謀而合,自覺真幸運有機會可以拜讀你的專欄,! 但亦很後悔為何那麽遲才認識你,沒有機會讀到買樓課程。另我在人生中買賣物業做錯很多投資決定。

個案:
本人 42歲,巳失業1年,不定時做兼職當無收入
現住四小龍10年420買入現值600萬
另有一兩房物業於荃灣西12年380萬買入現值470萬收租$13800
以上兩物均無貸款
先生月入HK$13000
扣除家庭所有開支,每月只有HK$7000淨,無其他貸款無打算再生小朋友,家人居於佐敦細價私樓值300萬
有現金10萬,人民幣13萬,雖暫時有租金作現金流,但很想增加身邊可投資現金少故想重整投資組合。
但因太多想法另本人很難決擇,望諗sir可指點一下迷津。

方案一:
有感而家層樓升下升下已經由420萬升到600萬,若沽出現住樓待樓價下跌再入約400私樓,將來可有現金200萬投資,等侍途中暫和家人住佐敦細樓,但現在細価樓成交呎價遠高於自住單位,有感以後再買入要比雙倍印花稅及成交呎価低升幅不太多怕將來若樓価升難買到相同質素物業正猶疑中。

方案二:

賣出自住摟後轉入沙田第一城400萬細單位,留200萬作日後投資用途。

方案三:
賣出荃灣西物業,套現480萬待樓価下跌再買300萬左右物業收租。

之前你有專欄曾講過若賣摟收入多過收入10之積蓄便應該著手賣,但因有感每年物價建築成本之通課膨脹日增另人很矛盾,現本人之情況應長缐投資還是應賣出其中一個物業?望諗sir能給予寶貴意見,十分感謝!

 

 ANSWER:

一個好特別既個案,讀者有三間樓在手而家庭收入只$14000,很極端。2010年買入四小龍, 2012年又買荃灣西,到2014年已供滿,是否用之前儲落既錢一炮過買樓? 如確是,那讀者此案真能體現個近乎唔用槓桿去建立資產,永遠儲夠錢先去買樓,當然效果會比借錢差。孫子有云:「善用兵者,役不再籍,糧不三載;取用於國,因糧於敵,故軍食可足也。」即好將領只帶少量糧草作出擊,及後攻略他人田地再獲得糧草去補給(因糧於敵)為上上之策。所以你去買新鴻基樓、最好係問新鴻基財務借錢,用佢既錢去買返佢既樓先為上算。

 

美國人擴展勢力都用此方法: 借錢比哥倫比亞,哥倫比亞政府再聘任美國工程公司到該國起鑽油井,那借出的錢又回流到美國,油又賣比美國,哥倫比亞平民就欠下一屁股的債。「錢錢錢」、沈大師用得呢個名做節目就知「錢」真係好虛幻。有黃金、磚頭在手都係實在D。昨日睇中國習總出訪哥倫比亞,實在有感,國際版塊會再移動去尋找新平衡點。大家勿用此句斷定「大市必跌、放樓無疑」。估升跌根本是高難度,有資本運用作每月現金流產出實為踏實方案。

 

故讀者現時賣樓得錢在手,於42歲年紀,幾百萬都唔見得可用好耐。而筆者提及的賣樓如得十年儲蓄可將房賣出,在本案讀者提醒下真要修訂下: 「就是如該家庭月入只有兩萬或更低月入,那真係唔好攪賣樓」,因失業後低借貸力令自己賣走再買唔返。賣樓為所得金錢更可隨時被政府調整幣值而將其內含值拿走。讀者現時最欠缺借貸力,應好學買樓教學課程之庸才處世方法,發掘新邊未用之借貸力。很多人其實好易借到錢,只不過自己唔知需要點提示。

 

有借貸力後可將四小龍套出一半市值,得300萬,之後運用收息堂的債基方案收息12%,那每月收息3.0MIL*12%/12 = 月$30000元。減去套現的月供按揭,即3.0/2.59*10000 = 11500,正現金流為30000-11050=18500,失業都可每月有萬八銀落袋。惟賺$18000糧之前要先理解方案做法,雖波幅比匯豐股票更低,但好要學習出入方法及往後出入市位。他日如樓市下跌,更可將原置於債基方案的300萬取回或部份取回,首期100萬即可再買一間,搵個好租客幫你供樓,老來又多間樓收租。

 

如用讀者之方法一至三,一味賣樓,那四小龍、荃灣西售出後即無租客每月進貢。倒不如加按雖要付約2%之貸款年息,但有筆者提出的收息方法,由6%-16%年息不少選擇。而加按後租客都係會交租比你,冇影響。所以對於讀者而言,物業只添不放,更貼合其零收入加上42歲之情況。










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