中國銀行。9.3%年回。23.8萬(HKD)本金

(Google Translate)親愛的諗sir，

 我已經申請你的課程在六月底，我應該如何在六月底的定期到期後，辦理我的資金決定? 所以我想徵求你的意見。

我今年33歲，我的工資是$50K和我的妻子是$30K，我們有一個自用物業屯門了2015年買入372萬（70％的按揭當時），然後我再加按了兩次而最終現欠270萬（該物業評估價值為3.9M），我得到了現金共1.7M（在2017年及2019年）

我現在的portfolio（包括1.7M加按金額，但不包括我的妻子因為我不知道她是有幾金錢……）

1，1M投資於一些中等風險的內地投資，預計年回報20％至25％…. 2020尾指望我能拿回所有的錢

2，200K同朋友一齊投資於東京的財產（約7％的淨回報），沒抵押….

3 ， 物業位於屯門

4,   港元現金：400K

5,   股票: 380K（主要是港股）

事實上，我正在考慮是否應該遷移到市區或讓自己的女兒出國（1歲以下）可以有更好的教育。但是，在相同的時間，我想購買多一間屋去產生更多的被動收入，所以我正在考慮以下選項：

賣走我一些資產，並在市區MeiFoo或荔枝角購買自用房地產（3間），預算600萬，90％上會及之後出租我的屯門樓，我可以有9500租金收入

事實上，我在香港一家大公司工作了多年。但是有一些政治問題，我相信我不會長期留在這家公司，在這種情況下，你認為我應否在轉工前買樓嗎?

「將會是你的學生」上謝謝

——

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ANSWER:

你知諗sir都不斷同學生添加些低風險、而又有約10-30%年回報之投資方案。早年有「5年doulbe保險方案」，由某香港上市金融機構保證。最近有「10年10%保險plan」或者「7%plan」。由於保險由保險公司保本，債券可由發行人評級得知是否穩健，至於讀者做既「中等風險」20%年回報投資，或者真比諗sir告知學生的還卓越，希望在此時勢，佢可以年尾真係拎返錢啦。

讀者所出五點，總結就係一間屯門樓在手、半間日本樓、仲有股票加現金1.8mil，當中有1.0mil唔知乜黎。有感買日本搞錯了次序。一個33歲既人好應趁早借貸，利用時間去貶抑債務(即利用2019年巴菲特係CNBC訪問話30年按揭係最好投資工具的原理)。現在香港社會上不少人眼紅業主，原因不外乎業主坐係度賺既幾百萬、係打工仔一世都未必儲到既錢。你將件事換個角度睇，根本係你打工賺既錢完全追唔上資產既升值，大家活在美元崩圍的前期時代，好應理解再定好理財方向，否則只會越行越難。

將錢取到大陸存是一個敗筆，萬一買樓後大跌，讀者原可將錢即作補救免受call loan之苦。可是現在1M放在內地，聽聞而家係內地轉錢黎香港十萬都難，唔係話你係香港同內地都有公司兩邊換換下都就過骨。讀者家庭借貸力為(50K+30K)/10000*2.59*50% = 10.36MIL，現只借了2.9MIL，其實他可再在港買樓作投資的。當然你話香港有咩政治因素又A又B? 然而你買左香港樓你只冒共同風險，留係香港大家好又一齊衰都一齊，唔太傷。你懶醒去做什麼P2P或者由不受監管既機構發出之產品，中左就好傷。

本案讀者銀彈比上次較少，談談24萬都有得玩的債券方案:

標的物: 中X國銀行(香港)債券

債券原息口: 3.9%

借貸息口: 1.5% (HIBOR+0.6%)

入場費: 約港幣24萬

每年所收息口: 30420

每年要支付息口: 8190

回報: (30420-8190)/240000 =9.26%

除時可買賣，但5年後會到期

債券買賣原理由方案見收息101課程。你亦可以行入銀行試下免費問，你諗諗自己一個鐘值返幾錢先。

或者有些保險公司提供4年就break-even的計劃，但如你放到第10年，累計回報約115%，都唔錯。

上述計劃客戶付美金30400即可買入美金100000計劃。有港幣版的如你喜歡。

由於借了69600，在2.6%借貸利息下，年利息1810，十年利息支出共18100

回報為(152906-69600-18100-30400)/30400 = 34806/30400 = 115%

如果未來利加，回報會降低，息減回報會比115%更高。點都好，約4年都breakeven，唔對路可快撤退。呢d先叫做真相，下下sell你月供仲要廿年都未breakeven個d叫賣野。

當然，我地都賣course，呢個plan可以本月就完，下個月唔知係咪同一個terms，因此我地盡快比收息103舊生知先。另外收息101課程都會教，同埋個原理，學好原理他日有咩新plan你自己識睇。你要搵人教你點開好個頭，先係投資入到另一個世界。間唔中都有好野，差在你識唔識判別。

可能你諗:「咁就年收10%，咁做乜仲要買樓? 」因為樓的租金隨通賬上升，債同保險都代替唔到。當然債同保險可以易拎走，樓就坐地炮要留係香港。

至於有人認為供盈富係一個好投資方法? 或者月供股票係好。諗sir只好講建議月供股票，係唔想比人知自己睇錯市既人先會做既行為。當然諗sir亦認為人在市場前只係nothing，所以唔好估市最好用樓、債。但講到月供盈富就係無敵咁供十年，結果如何?

—

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