學生宿舍去double租金及債券收息搬大三房 #2083

SIR,

你好,本人於早前上了買樓003 (TELY66),得益不少。本人有以下問題,希望得到諗SIR既寶貴意見。

本人和太太背景如下:

本人34歲,打工月入98K,名下有屯門站附近私樓屋苑兩房,樓齡32年,現欠銀行3.6M,估值約5M,由本人母親居住。

太太33歲,打工月入98K,名下有沙田已補居屋三房,樓齡35年,現欠銀行4.2M,估值約6M,自住。

現金有0.6M,月儲100K-120K

 

本人在下年年中有個計劃:

)  2021年中,現金應有0.6M+12×0.1M=1.8M

) 先以約7M賣出沙田居屋三房,資金回7M-4.2M=2.8M

) 再用太太名以約9M八按買三房做學生宿社(估每月收$6K x 5) / 7M九按買新界三房做學生宿社(估每月收$5K x 5) / 9M八按買九龍兩房自住 / 9M八按買奧運兩房兩房自住。現金餘1.8M+2.8M-1.8M = 2.8M

太太借貸力餘98000/20000*2.59*0.7 -7.2M= 1.7M,如果以月租11,000租出屯門樓,太太連約成交以6M四按 (2.4M)買本人單位,之後俾留番俾母親居住。太太借貸力為1.7M+11000/20000*2.59*0.7 = 2.7M >2.4M,即要補1.2M現金。現金餘2.8M-1.2M = 1.7M

再儲多半年錢,再用本人名買九龍區兩房自住(如已買學生宿社)或買學生宿社(如已買兩房自住)

 

問題

一)  計劃是否可行定方向全錯?

二)  本人可否同母親簽租約?定要搵親戚幫手?

三)  請問9M預算,有無其他好介紹?

四)  如有幸一生三宅後,應否再儲錢買香港樓定投資直債?

 

希望賜覆!!!

平凡打工仔上(tel: 933x xxxx)

 

answer:

讀者月入接近十萬,唔平凡但同「自命不凡」爭好遠啦。可惜幾廿歲人搵十萬而兩公婆夾埋只儲左六十萬,仲應該未有仔女,咁既條件諗sir睇落就好心煩啦。至於佢話未來兩年儲蓄金額會突飛猛進,諗sir睇到。

 

儲唔到錢,買樓焗自己儲啦,高薪月光族主打都建議買樓當儲錢。就當你話解放軍會黎,咁又點? 如果你專業人仕又肯定移民外國可搵返咁多,又唔怕高稅,你就走。否則還是香港好,物業買賣稅叫平借錢又息低更無遺產稅,已令你諗少好多野。

 

當然等於或多過幾千萬,或者最起碼淨資產值都有千鬆萬者,可以諗下將部份資金投在海外,這不相關於政見,而是分散地沿政治風險之概念。

 

關於學生宿舍,選對屋苑可助你獲一些優勢,更易租出。然而做對裝修及貼市提高或降低房租叫價,才是令你一間18k租值的三房upgrade去34k的關鍵。

 

生果報講港漂大撤退,筆者則認為內地生到港讀書的數目調整一年後,還是會升。外國如收緊取錄中國學生的標準,香港就是個好出口。加上4-5月筆者親見,不少內地生託香港親友去睇定宿舍,有官方機構更把握機會向租房的內地生送電話卡,可能希望佢地到港後仍多支持祖國app咁啦,就知內地生在港讀書仍是有戰略意義的據點。讀得好而又經過培訓,話唔定可以成為香港未來在中小學教書的內地交換教師,唔使咁煩去河南請啦。

 

加上一班中國老師空降係香港,上年已經有,只不過細規模只在大學做,人數唔多,但不少都租住學生宿舍。未來此等老師數目,只會有增無減。同埋提一提,不少幼園的英語母語教師,都選用我方學生宿舍,唔一定係同胞租。

 

讀者賣走自住居屋後應用20%首期再買樓,俾太少首期恐怕樓市一跌佢負資產又亂諗野,另外太太買過樓,就當沽出再買都唔可以九成上會的,這個買樓001有授。更重要是: 佢太太八成上會樓其後改建學生宿舍租出,一旦被發現將報稱自住的樓偷出租,點算先? 另外如何在裝修上、租約上都留定後路,若被人捉正要改返做原則及清空租客,支出都可盡量減少? 雖然未見改建了做宿舍的舊生有此情況,但留些少錢在手預一預,同埋到買樓001參考師兄對偷偷將自住樓出租之看法,對讀者大有得著。

 

同埋,你如要「走鬼」將住係單位A的學生提早叫走,我地買樓003助教可即聯繫其他有宿舍房的舊生幫幫你。

 

買700-800萬,八成首期上係好選擇。收返成3萬幾蚊租,夠平佢供樓的支出。仲有些少淨可助佢再反租其他地方。租得兩年再決定下一間樓係做宿舍定係想買返間三房改善環境,都未遲。何況人未到40未定局,話唔定決定要仔女令讀者想知的房種及地區都有變,所以賣居屋做宿舍再自租為上算。

 

買三房做宿舍應要用1.5M-1.8M左右,淨100萬現金用債基收息,不要用直債(即債券)。讀者較年輕用派息高而又無年期的債基收12%年息去補貼租樓較合適,詳細做法及風險見收息101內容。由於太太工資都高,如是autopay出糧易證明個隻,根本不用叫阿媽轉做租客令自己多張租約好借錢,但如執意要做,將老婆間屋租比公司再租比阿媽,可以令佢借貸力增強又可省下Rental income tax及其他稅項支出。

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

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第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

 

諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

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上課地點為尖沙咀

此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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