中國銀行。9.3%年回。23.8萬(HKD)本金

(Google Translate)親愛的諗sir,

 我已經申請你的課程在六月底,我應該如何在六月底的定期到期後,辦理我的資金決定? 所以我想徵求你的意見。

 

我今年33歲,我的工資是$50K和我的妻子是$30K,我們有一個自用物業屯門了2015年買入372萬(70%的按揭當時),然後我再加按了兩次而最終現欠270萬(該物業評估價值為3.9M),我得到了現金共1.7M(在2017年及2019年)

 

我現在的portfolio(包括1.7M加按金額,但不包括我的妻子因為我不知道她是有幾金錢……)

1,1M投資於一些中等風險的內地投資,預計年回報20%至25%…. 2020尾指望我能拿回所有的錢

2,200K同朋友一齊投資於東京的財產(約7%的淨回報),沒抵押….

3 , 物業位於屯門

4,   港元現金:400K

5,   股票: 380K(主要是港股)

 

事實上,我正在考慮是否應該遷移到市區或讓自己的女兒出國(1歲以下)可以有更好的教育。但是,在相同的時間,我想購買多一間屋去產生更多的被動收入,所以我正在考慮以下選項:

 

賣走我一些資產,並在市區MeiFoo或荔枝角購買自用房地產(3間),預算600萬,90%上會及之後出租我的屯門樓,我可以有9500租金收入

 

事實上,我在香港一家大公司工作了多年。但是有一些政治問題,我相信我不會長期留在這家公司,在這種情況下,你認為我應否在轉工前買樓嗎?

 

「將會是你的學生」上謝謝

 

ANSWER:

你知諗sir都不斷同學生添加些低風險、而又有約10-30%年回報之投資方案。早年有「5年doulbe保險方案」,由某香港上市金融機構保證。最近有「10年10%保險plan」或者「7%plan」。由於保險由保險公司保本,債券可由發行人評級得知是否穩健,至於讀者做既「中等風險」20%年回報投資,或者真比諗sir告知學生的還卓越,希望在此時勢,佢可以年尾真係拎返錢啦。

 

讀者所出五點,總結就係一間屯門樓在手、半間日本樓、仲有股票加現金1.8mil,當中有1.0mil唔知乜黎。有感買日本搞錯了次序。一個33歲既人好應趁早借貸,利用時間去貶抑債務(即利用2019年巴菲特係CNBC訪問話30年按揭係最好投資工具的原理)。現在香港社會上不少人眼紅業主,原因不外乎業主坐係度賺既幾百萬、係打工仔一世都未必儲到既錢。你將件事換個角度睇,根本係你打工賺既錢完全追唔上資產既升值,大家活在美元崩圍的前期時代,好應理解再定好理財方向,否則只會越行越難。

 

將錢取到大陸存是一個敗筆,萬一買樓後大跌,讀者原可將錢即作補救免受call loan之苦。可是現在1M放在內地,聽聞而家係內地轉錢黎香港十萬都難,唔係話你係香港同內地都有公司兩邊換換下都就過骨。讀者家庭借貸力為(50K+30K)/10000*2.59*50% = 10.36MIL,現只借了2.9MIL,其實他可再在港買樓作投資的。當然你話香港有咩政治因素又A又B? 然而你買左香港樓你只冒共同風險,留係香港大家好又一齊衰都一齊,唔太傷。你懶醒去做什麼P2P或者由不受監管既機構發出之產品,中左就好傷。

 

本案讀者銀彈比上次較少,談談24萬都有得玩的債券方案:

標的物: 中X國銀行(香港)債券

債券原息口: 3.9%

借貸息口: 1.5% (HIBOR+0.6%)

入場費: 約港幣24萬

每年所收息口: 30420

每年要支付息口: 8190

回報: (30420-8190)/240000 =9.26%

除時可買賣,但5年後會到期

債券買賣原理由方案見收息101課程。你亦可以行入銀行試下免費問,你諗諗自己一個鐘值返幾錢先。

 

或者有些保險公司提供4年就break-even的計劃,但如你放到第10年,累計回報約115%,都唔錯。

上述計劃客戶付美金30400即可買入美金100000計劃。有港幣版的如你喜歡。

 

由於借了69600,在2.6%借貸利息下,年利息1810,十年利息支出共18100

 

回報為(152906-69600-18100-30400)/30400 = 34806/30400 = 115%

 

如果未來利加,回報會降低,息減回報會比115%更高。點都好,約4年都breakeven,唔對路可快撤退。呢d先叫做真相,下下sell你月供仲要廿年都未breakeven個d叫賣野。

 

當然,我地都賣course,呢個plan可以本月就完,下個月唔知係咪同一個terms,因此我地盡快比收息103舊生知先。另外收息101課程都會教,同埋個原理,學好原理他日有咩新plan你自己識睇。你要搵人教你點開好個頭,先係投資入到另一個世界。間唔中都有好野,差在你識唔識判別。

 

可能你諗:「咁就年收10%,咁做乜仲要買樓? 」因為樓的租金隨通賬上升,債同保險都代替唔到。當然債同保險可以易拎走,樓就坐地炮要留係香港。

 

至於有人認為供盈富係一個好投資方法? 或者月供股票係好。諗sir只好講建議月供股票,係唔想比人知自己睇錯市既人先會做既行為。當然諗sir亦認為人在市場前只係nothing,所以唔好估市最好用樓、債。但講到月供盈富就係無敵咁供十年,結果如何?

 

 







 


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