放棄老散的投資思維

諗Sir 你好,
一直拜讀你的Blog和”樓換樓”, 實在獲益良多, 因想達至財務自由和賣樓能賺的錢絕對是十年儲不到的錢, 所以去年中將自住樓賣了套現約200萬。現家庭狀況和資產如下 :
本人和太太年約35歲,月入分別30K和23K, 年尾會有花紅約共80K; 現租屋每月13K, 有兩個小孩. 現在每月只能儲約4K, 再加上年尾花紅。
手上持有股票: 1.4M, 都是一些收息藍籌股
人民幣定期: RMB 220K
港幣定期: 1M
港幣現金: 100K
目前沒有任何負債。
股票的資金盡量不打算動用, 希望保持收息和增值。剩下的港幣定期(以及如有需要的話人民幣定期)是想要等樓價有所下調時本人和太太各單名借9成買入2個(大約3M/每個)私樓單位收租,自己繼續租屋住。收租物業地點考慮馬鞍山或屯門, 諗Sir 有否哪些屋苑或其他地點覺得合適? 之前最理想的想法是樓價下跌3成即會買入, 但坦白講自己都覺得2~3年內樓價下跌情況未必會發生。現正考慮是否應先買入一個單位先上車好過一直等? 目前3M應只可買到屯門私樓,而自己計算過現價借9成買, 收租的錢應是cover不到供樓和雜費的,即是沒能製造正現金流。希望諗Sir提供寶貴意見. 是否有哪一部分想錯了?非常感謝。

 

ANSWER:

股票是不可以保持收息及增值的,先搞清楚。如果讀者到達一千萬「淺灘區」咁仲有條件將一百六十萬放係股票消磨一下。可是此數目現佔身家六成,不好浪費。至於投資選好地區之後、更要深入了解當地幾個屋苑,唔係話你睇到馬鞍山好就是但入個富安花園,隨時害左你。昨日政府新低價開馬鞍山地比地產商投地,為免步大埔越賣越平的後塵,都係睇定些少先諗馬鞍山。

 

 *註: 現今一千萬令你可靠近岸邊都淺灘。再差一點點就上岸。可是一不小心又被淹入大海

 

至於屯門,買錯單位、買錯屋苑分別好大。先要攬清楚屯門人流係邊,及ABCDE邊類型單位供應最缺呢? 選好區域屋苑,最終當然要看間屋本質。如一間樓產生的正現金流比市場偏低,那不買也罷。鑑於讀者想借九成鬼祟出租,借貸成數高令產出現金流偏少為正常,舉例買間28年樓齡收租4.2%的330萬樓計,每月收租$11600而供樓都要$10800,現金流只少得可憐之$800,仲有雜費。咁鬼叫要九成買間樓出租咩? 如果真係鬼叫你,買間兇宅租比巴基X坦,那現金流即可倍升,不過又係做唔到按揭。

 

所以做得九成預左渴,就當真係正現金流得$800,由於買家只出$330,000一成首期,該項回報已有800*12/330K = 2.9%年回報,再加埋供按揭還本部份屬於自己,計落都唔係好差劣。所以讀者應比心機找些再高少少回報的樓房,小心了解九成樓出租之風險,那自己決定要比幾錢上會。

 

 

攪好有一間樓係手對沖樓市升跌風險,淨低既錢要用其他投資工具製造正現金流。坊間有不少人錯誤認為只係買樓才可製造正現金流,其實買股、買債、買ETF、又或買你最驚聽到既保險都得! 所以懂得投資、或深化樓房買賣技巧,其實係現樓市高踞不下的情況一點也不寂寞,詳情見收息課程!

 

買股當然唔係好似讀者咁買,雖然佢無係文中談及選股策略,可是利用股票去收息的法門,就係唔好似老散咁simply企係long position買單邊。好似錢志健先生同筆者見面時重提的一個概念,就係於投資市場做單邊是一件好危險的事。讀者早年棄樓換股,其實就係由看「樓單邊」變做「股單邊」,係上年中到而家有賴大市波動不高,未有慘劇出現。懇求讀者為家庭著想,好好思考在自身儲蓄率不高情況之下,先為自己買間樓仔為自己一家買個保險,再用1.4mil為自己妥當收息。事實係你將全部錢放埋係中電收息、波幅同息率都只係勉強成正比,其他更差。標榜8%高息率的小小超電訊上版無耐又要供股,你想將自己升汗錢不明不白咁放係市場任人宰割嗎?? 不要人云亦云,將全家福祉單邊配置於萬變的市場身上!

 












本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室