有目的而缺乏技巧的理財 #624案窮中產

*新書<收息論>7月1日強勢推出!

諗SIR 你好,

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pls check my spending in last 1 year in homeblogger

 

我的CASE 如下:
本人已婚, 37歲, 太太34歲, 1位小朋友(2歲), 太太同我相同人工, 家庭收入算中下, 大約34,000hkd(未扣MPF), 每年增薪直至7-8年後可達大約50,000hkd
家庭連個人開支大約23,300 (連供樓開支4,700元, 140萬貸款), 月儲大約6,000。最近因事要請外傭及小朋友上學, 未來開支大增至33,300。有感現金流有壓力及對樓市有保留,
本人賣了現居套現200萬(樓價330), 之後用本人單名在元朗買了一層舊樓240萬收租(近西鉄, 同BUDGET剛剛好),用了旺市只用一半借貸力, 目的是買個保險, 月供6,500, 大約收租7,000
餘下大約100萬收息補貼14,000 租金, 本人預計第二年之後現金流暫時應是正數。本人預計如樓市真係跌20-30%, 及撤招(因我太太已持有家人自住居屋, 用她名字做樓按但不用她供樓, 所以這是另一主要原因最後沒有套現買第二層收租), 太太會利用100萬買樓, 如升, 可用租金及收息補貼自住租金支出

 

1. 本人的計劃有沒有需要改變(雖然已經實行了一半)
2. 應用所有即是100萬去收息(1萬), 還是要留更多現金作風險管理, 家庭大約額外有200K 作應急錢(作初期交租及供樓用)
3. 如果我有機會用緣表買居屋, 而我間屋準備住一世, 你會覺得在樓價低時買居屋住大點地方的提議好嗎? 即係我有1層收租+居屋
4. 我今個星期會上課, 但本人較心急, 想知道這少少現金可以用你的方法嗎?

 

希望諗SIR 可以回答我的問題啦!

 

ANSWER:

看畢讀者文章之後,個人意見是他的方法大抵行得正確。知道讀者正好謹慎地去實行他的計劃、因此事不能有誤,否則家庭月入$34000、7-8年後就算加至共$50000,在開支預算預期點都大過$33000之下,不巧用樓房做埋財技基本上成世人已定形。每日返工放工年老後就留係居屋勉強安穩生活落去。當然每人有想過的生活模式、筆者只係想大家趁早有個錢係身、萬一有咩事仲有機會先搵錢解決些小問題。

 

賣居屋是對的、個人月儲$6000、而賣樓可即時套到大於十年儲蓄所得,值得做。十年點都遇到個樓市中期高低位、所以有機會一下子儲哂十年所得不妨賣樓。等下次稍見低位再買返。至於套錢後係元朗買樓、策略正確,區份選錯。睇未來幾年住宅按區份供應量已知有幾個區難發圍。當然讀者買左就算、如樓市有幸再升要把握機會換貨。另外舊樓只產生$(7000-6500)=$500正現金流,回報很一般。可能由於讀者已賣樓亦急於買回、所以未有時間細選吧。

 

理財的目的是為了儲蓄正現金流、而理財的技巧是你用幾多錢能產出幾多正現金流。讀者比左一百萬首期(其實佢冇提供)、產出只$500正現金流,雖然係供樓部份有槓桿儲蓄做到(槓桿儲蓄係7月初新書<收息論>再詳解),不過仍然偏少。

 

綠表買居屋同意的、如家庭收入不打算向上推高、那不妨免付地價買綠表居屋住大些少。現有現金好作收息、他日錄表買樓先完成一生二宅。可是錄表買樓加上人工所限,儲蓄能力不高的讀者可能會停於一生二宅。如買私樓自住亦幸於樓市稍低位比30%首期入市、他日樓市只升20%又可將樓房轉作出甜用途、一生三宅即輕易達成。所以私樓、居屋各有各好、筆者是偏向私樓的。

 

至於套出的一百萬、可用大部份放入債基方案、收取10-15%之利息。收5-7%的利息方法是不合讀者的、因月薪所限加上資產不多、比心機做好投資睇緊些少去收多點利息是彌補之法門。100萬收息約$8800-$12500,足夠補貼租金。亦可將100萬三七切割、用三十萬放入保險去收取回報、5年夠時間翻一翻。至於淨低70萬用債基、或新介紹的ETF投資方案至適宜,視乎讀者上畢課堂後的考慮。

 

 









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