收息方法養起中年男全家 #622案半山居民

 

 

Lum Sir,

看你Blog只有短短兩星期,你给眾Blog友的建議對我啟發很大。之前從moneycafe而得知有你的存在,真幸運! 但亦很矛盾為何那麽遲才認識你,唉! 浪費了很多光陰。我已一口氣報讀了收息及買樓理程,到時見啦!

對於我這年纪及負擔的人來說,真沒有時間浪費,必需盡早計劃好之後的數十年理财大方向(希望有咁長命), 運用現有資產產出足夠正現金流支持生活開支,那我便可稍安心做点其它事。

 

 

近兩年來一直的煩惱怎樣運用手上资金提供20%或以上之年回報 (兩年來用股票及股票期權混合投资投機策略,可惜經驗及技巧有限未能達標),另一放面是怎樣有效增加物業作日後收租。  看過你Blog中的個案後好似已有眉目。

本人於十多年間於不同區換個四次樓,早兩年更同時擁有兩物業,曾經考慮租出一個,但最後都賣掉,因租金回報與現樓價估值實在低(2-4厘,有望’上完買樓堂學到提高回報的法門。)故最後賣掉它取回資金準備其它方面投資。  回想起97金融風暴之後樓市暴跌,通縮,渣現金在手感覺良好,因那時錢好見洗,一蚊雞,十蚊碗雲吞麵,十蚊一個茶餐隨處可見!2000年至2007年渣現金收銀行5-6厘息,每月收息好有滿足感及安全感。  直到2009年美國超低息及眼都唔眨係咁印銀纸而今而引至高通漲!  美國佬終於教曉我什麼是銀紙的實相,但交了許多學費给美國佬!

到正题,Lum Sir 如果你係我,你會怎樣計劃呢?

 

 

~太太44,我43
~三女(1.5, 3, 7歲), 工人三個 (兩個在我家,一個照顧老人家)
~現時每月總家庭開資约 $53000
~每月按揭還款$12000
~公司生意這兩年委縮收入並不隱定,當無收入

-北角三房單位約900呎,買入$7.4m(市值8.6m), 欠3.3m (H+0.7),現供$12000(28年),與太太聯名(打算轉單名,為日後再買樓作準備)

-港島東區車位一個,買入0.45m(現估計约1.5m,不肯定)。無欠款,租出收$3300/month, 與太太聯名

二人共有:
HK$13.1m(無定期)
RMB7.5m 約於2009年買入的 (定期2.5-3厘)
股票HK$3.2M

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目標:
-於未來10年購入多兩個2房單位及兩個3房單位收租,或给女兒住。

-投資債券,ETF, 基金股票…etc 以提供相等每月20萬收入用作家庭開支,供樓(包括計劃購入物業之供款)

-同時用現有资金投资而提供每月约20萬正現金流作家庭,生活上及供樓開支。(現每月總家庭因支53k, 另供樓每月12k)

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問題:
-現時之北角三房物業, 實用率高但本人覺得物業質素差,管理亦差,故有意換同區的港運城三房。諗Sir覺得北角三房值得保留作長期收租嗎?

-因知道需要增持物業故最好能利用到銀行借贷加大槓桿。但我和太太都是同一有限公司董事, 故之前申請按揭銀行只能以資產總值計算而未能借盡,就是個環節最影響我們增持樓宇作日後收租計劃的彈性及速度。
我能否將太太由董事轉為公司職員,董事空缺由友人填補,這樣安排銀行會否以她月薪收入計算借貸能力呢?  在這安排下銀行會否都要查看公司脹目呢? 因公司這兩年都是虧损的,我覺得需要避開銀行查公司赈這一環。或必需找個有公司的朋友聘用及支薪給我呢? 需要諗Sir提点一下。

-打算於PB開戶,可否提供選擇呢?谢

-於你Blog提及那些2-3萬墊底费的醫療保險計劃好實制,是否一般保險公司都有此Plan呢?

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再次感謝Lum Sir, 祝好

 

ANSWER:

希望讀者唔好咁矛盾那麽遲才認識筆者啦、而家兩個男人一齊入殘厠都有機會成為大新聞。很感謝讀者給予長篇來文、描述自身在2000年後的經歷寫得十分好,真的經歷一看就知假不了。有考慮過邀請他為7月1日新書<收息論>寫多個序、講下一位生意人如何在2000年至今跌跌碰碰的理財經歷。

 

可能由於買樓又唔見收到好租、2007年之前放係銀行收息都有5%、讀者不太熱衷為自己建立資產,攪到而家2014年二千萬CASH上身(HKD13.1+RMB7.5)、惟看畢筆者及其實坊間書藉後才恍然大悟、知道又中美國佬既計。再過兩星期又係花旗國國慶、當然大佬又走出黎同大家講民主同和平既重要,大佬之所以係大佬,因為佢係個超級醒目仔、轉向極快。今日全世界用美金既人都被醒目仔征稅、其實在二戰德國戰敗後已開始部署、將戰敗國馬克賠付同美元掛勾、自此美金成功入主歐洲。可知當年希特勒起錨時用既武器、是邊位聰明人供應嗎? 聰明人最後點解轉軑由德國轉傾法國? 致使60年前有諾曼第登陸? 都係錢作怪,當時法國政府爭落聰明仔較多錢,如果佢翻唔到盤就……

 

讀者問題一應否換同區三房,港島東區既商用寫字樓空置率係全港最低、只3.4%。港島南為25.1%而中西區為5.5%。加上港島東區私人住宅空置率由2012年4.5%下跌至2.8%,而未來預計兩年新供應為1103個單位,呢個數將軍澳一年就多成倍、二千幾個。所以港島東區份無問題。讀者應為自住三房物業質素差,管理亦差,明顯有套主觀去看待投資物的思維。筆者意見是如果質素差管理差但回報高的,大可租比人而自己又去租第二間樓、以租養租。

 

另一個問題出在讀者是自僱人仕、公司連年虧损令自己同太太無借貸力。讀者提出「避開銀行查公司赈這一環」很危險,監都有得坐! 只好說將蝕錢既事放係一間公司、賺錢既事放係另一間公司,有用限公司做妥申明。但咁攬得都一年半載,那也別無他法。怪本BLOG提供的資料未好似YAHOO咁廣為人知吧,為大家身邊朋友搶夠不切吧。

 

44歲已是人生最後機遇,之後個人借貸力下降、心力都下跌。搞好理財概念後、要懂得選擇投資物、理解投資物特性。可以咁講讀者做好投資隨時產出比自己盤生活仲多。一盤生意都有其生命週期,既然自己無能力再開盤新生意、不妨在投資方面做好一點。

 

至於早前提及的正確購買醫療保障、為私銀開戶,都不在本類文章評述。至於讀者想用二千三百萬每月收二十萬利息是做到的、不過當中風險定要理解。另外點先可以收息之餘又可避開市場高低潮? 這種種技術一次講唔哂。不過有點肯定的是讀者可將資金投放於直債的比重提高、由發行人將其資金保本,那便可以立於收10-20%年息而不敗之地。當然世上無所謂不敗、只係將失敗機率減到好細,好似匯豐銀行倒閉既機率一樣。

 









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