1500萬理財方略 #621案半山居民

諗sir,

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你好,有幸拜讀閣下的blog, 穫益良多,亦已買了(樓換樓)一書及上了收息101~103課堂,對投資多了點理解. 現有個問題,希望閣下給予些專業意見.

市值1千萬的地鋪(租出$13000)有租約,有入銀行記錄
市值500萬住宅(母親,弟弟及弟婦自住)
以上2個物業是父親的遺產,因當年父親沒有立遺囑,法律上分配為母親佔1半,4兄弟姊妹均分另外1半

 

 

姊,37歲,家庭主婦,有1個小朋友
姊夫,38,月入約$35000
姊夫持有一物業,2010年買入價$210萬,現估價$400大約,按揭9成,息口2厘,供30年
本人,36歲,月入約$30000
男友,38歲,月入約$30000
我們租屋,月租$7000
弟1,35歲,月入約$15000
弟1婦,34歲,月入約$25000
2弟,30歲,月入約$15000

 

 

看到諗sir 的blog,有所啟發,希望能運用以上的物業,提高家人的生活質數,現最需要買樓的是本人和男友. 他的婆婆現居公屋,可用作買居屋,有想過用男友單名用婆婆公屋買$250~300居屋自住,但見諗sir一直不主張買居屋,對嗎?另外用父親物業,貸款出首期,用我名買$300萬私人樓出租. 弟弟也有換樓的需要,姊姊姊夫也希望買多層樓收租.

 

 

1千萬物業,最高可按1半,即$500萬
$500萬物業,可按7成,即$350萬,有錯請指正
共可按出$800萬,我們如可好好運用這$800萬呢?
以上的方案可行嗎?上了收息堂,得知有回報高的收息方法,或是應用男友單名先買約$300萬樓,其他錢用來投資或收息,待樓時回落時再買樓呢?
但最大問題是,這2個物業我們4姊弟都有名,要買樓先要除名,如把業權送給母親,銀行是不接受按揭的,對嗎?如何用最少錢除名而又不影響按揭呢?

問題太多,比較複雜,先感謝諗sir
祝諗sir及家人安康

忠實讀者Alice

 

ANSWER:

買樓係唔需要除名的,除名只可幫你係某情況不用付DSD、或有些人想九成借盡先咁做。將業權送比人係做唔到按揭、賣就可以。所以筆者在BLOG只建議過有CONSIDERATION的買賣要約。

 

另外相信四兄弟姊妹唔會一齊願意除名將業權讓比母親,轉名雖可省下再買樓的雙倍印花稅,但自身將失去1500萬資產的除2再1/4業權、市值為近200萬,四兄弟姊妹應好難傾得成。筆者勸讀者唔好沾呢淌渾水,萬一轉名或調動後樓價是升或跌,讀者都會成為箭靶。

 

另外哥哥同弟1都自有物業、點攪都要比印花稅。而一個物業就當係10人聯有都可一樣照加按的、係複雜不過都做到。所以讀者根本不用將加按同轉名放埋一齊諗。

*初心者註: 現時如擁有自住物業者再買下一間住間、需付原有印花稅的雙倍

 

父親成就功業受益全家,留下千五萬比下一代令人受益。當然有得選擇既話、錢同親情係唔使諗的。有GUTS既錢根本是來去自如,惟見讀者情況後真想她的弟弟努力一點,係唔係太早被賦予資產在手令人提不起勁工作? 筆者相信是對的

 

事情的轉向在於雙倍印花稅不規限工商物業、即你有商廈係手、就當你係新手買住宅物業、都唔使比DSD的。惟要在買賣時同時做好宣誓事宜。讀者如果自己唔想比DSD,可將自己在500萬住宅業權先賣比母親。搞好前事之後,計讀者借貸力為(30000+30000)/10000*2.59*50% = 7.6MIL,姊夫借貸力1.75*2.59 = 4.53MIL,應仲有2.0MIL借貸力淨,聯合四兄妹將錢套出。

 

如果四兄妹同心真係將錢搞得出、那再打下一關,就係800萬買咩好呢? 當然諗SIR既收息方案就當400萬都可令你月收$50000-$33333,視乎你有幾過取。不過公家錢更應避免非保本投資物、那都係將錢交比李生同渣打吧! 點解唔係匯豐? 因息太少。渣打有些CALLABLE BOND(債)是YTM 5%的、而李生6%。當然進取些少去選些紅籌或二線香港地產商、要近10%年回報唔難。買了債的錢又可按個BUTTON就GOOD返七至八成、即800萬買債收息、560萬隨時STANDBY。

 

筆者想加多個建議,就係讀者可成立家族信託,即每月出糧比梅媽媽個隻。當然讀者數哂都係1500萬,只能做最入門版,但不妨去些中型規模的私銀去問。此舉的好處為:

  1. 信託的資產有中間人作調停打理、咪搞到大家因財失義
  2. 信託作的投資決定為集體決策、有會議記錄證明
  3. 當中買入的投資物應比而家間鋪好、1千萬鋪收$18000租。係而家自由行減額下更是危危乎
  4. 或有抵押借貸之便利、唔使再成班人去搞按揭啦
  5. 信託可投資於樓、股、債、收回利息可每月按比例分比大家,一樣有糧出。可選取投資物廣泛、買債取貨快捷且多、近似私人銀行服務
  6. 當然要比託管費。此為缺點

 

那讀者可對家族信託先了解。另外要明白股、債特性,始終錢係自己的。大家睇完呢個個案,你明白點解間唔中有人要平賣間樓筍價出讓、講到尾管錢真是不容易。










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