四百萬海胆收息方法 #613案庸才

Hi 諗SIR,

想跟你學習一下如何規劃:

本人31歲, 男, 未婚. 固定月薪45K. 如計及BONUS, 上年度總收入690K, 月均57.5K.

每月支出16K, 如以45K人工計, 每月儲29K.  以57.5K計, 就儲41.5%

本人現無任何借貸, 現況:

現金= 200K +父母可加1M一起投資 = 1.2 M

股票= 910K 

保險= 有人壽保險, 究竟對借貸規劃有無幫助?

基金= 141K 但提早取有罰款, 五年內不考慮

和父母哥同住一層已供滿的樓, 由父母聯名, 現值6.29M, 租金巿價約18K

本人借貸力為(應用45K定57.5K?): 45K/10K*50%*2.59= 5.8M

父已退休, 母為保險經紀, 月入20K, 但已64歲, 不可作借貸主力.

另哥為醫生,同住, 月薪75K, 無持有任何物業. 因他有自己組織家庭的打算. 先不把他放入此方案中. 如有很大的幫助, 他才作擔保.

長遠來說, 本人想

-建立每月40K CASH FLOW

– – 40K/3.8%收租 ~ 10M, 計法對嗎?

– -其實以上CASH FLOW可不只考慮香港物業, 可接受由BOND, FUND, 日本出租樓生出

-目標為三間香港樓在手 (現一間已完成)  

我的想法:

– 先加按套7成, 6.29M*0.7 = 4.4M. 

– 買入有息收的產品, 如債券, 收息等待機會買樓. 想問8-10%回報的產品, 風險有幾高?

– 如有心儀的細樓出現, 買入3.5M樓出租, 讓租金收入成為下一次借款的本錢, 但就只可借5成.

– 再等機會, 買第三間…

海胆先生

answer:

海胆先生三十出頭有一百萬現金加股票、人工約50,000而月儲$30,000。父母樓已供滿、阿哥又係醫生。相信如有個人照提供、本文會有更多女fans收看、進一步推升瀏覽量。對於一個有計劃的而立之仕、諗sir有咩可以幫手答呢?

將海胆先生的個案消化後有幾個問題:

1. 買樓收租應否只借五成去令租金收入成為下次借錢的本錢
2. 人壽保險竟對借貸規劃有無幫助?
3. 收入應計唔計埋bonus
4. 建立40k被動收入及將40k/3.8%計要買入物業之總額可以?
5. 網上提及的收息物如債券、債基方案、風險有幾高?

買樓九成上會再租比人係唔合規矩的，做之前要了解下自己能否承擔風險。另對於借貸力高既人、筆者所見他們買樓多問銀行借足七成再出租、相信此類人不需要租約予自己作再買下間時的借貸證明。當然對於一個月入低於$30000、而家庭月入低於$50000的團隊、相信都係只借五成、乖乖地做好張租約出示予銀行作下次借貸部署吧。

當然、事情不是黑同白咁簡單解決。而筆者在貼文亦只會用日常見聞向大家作解。另外收入可以計埋bonus的、不過要睇下你能出示什麼證明。這亦是同學為什麼要聽點去將自己借貸力用盡之原因。關於讀者家母的借貸力、最好於佢退休前用盡佢、母親做擔保同加自己將樓房加按借出6.29*70% = 4.4mil，月供$16,200(2%年息口拉長30年)，當然會因不同因素影響月還萬六之部署。惟借貸有法$4.4mi到手應冇難度。

有四百萬在手、你可玩到幾盡? 我會先將筆錢為自己打個底、入手高評級的港企/銀行債收下息先。風險為該港企/銀行老闆倒閉。香港人既popular，最穩陣既有渣打、李生，收4-5%年息。點解咁低息都買? 諗sir唔係話收息堂債基有7-15%年息嗎? 原因係我要將4.4mil靈活地抵押，用此買高評級債去使當中80%的錢可再套出然後實行更高息的收息方案。

4.4mil收4.5%息、當中借了80%即3.5mil，借錢息口1.2%(HIBOR+???)，那該4.4mil收息$198,000而付息$42000。即有(198000-42000) = $156,000落袋，另外3.5mil資金供自己隨時應用。

落一級將3.5mil放入債基方案。同學已實行了7-15%收息之法，收購$20,000-$43750一個月、而風險呢? 筆者將此投資物的波幅同匯豐銀行在港上市的股價對比一下。過住一年，走勢及波幅都不比匯豐股票高(見圖)。由於風險每人定義不一樣、有人可以覺得買人民幣都有很大風險，所以筆者找來五號仔，等大家自行判別風險如何。另外筆者已睇了上述5年圖、匯記走勢更是慘不忍睹。

當然唔係債基一招了，細心在本blog爬文會知保險都有倍利方案。保險對於借貸規劃係有幫助的、不過要識買先得。相信大部份人手上個份都無用、只係供款年期長而對自己保障少的保單。

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(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
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報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業作出客觀咨詢(我地18區都做到)
4.跨區跨網找尋筍盤及傾個靚價
5.與你手把手睇樓辨識化妝樓及細處
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.如何透過簡單裝修讓你單位賣得更好價錢

10. 資深一手樓按揭上會妙法
11. 一手樓跨盤選擇及陪同至售樓處揀樓
12. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

13.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
14.一拆二及用開的人際脈絡轉介
15.加按及預早甩名部署咨詢
16.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
17.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

18.高成數上會經歷及全方位咨詢
19.借貸力由無變有幫助上會咨詢
20.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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※【股市淘金班】每個單元內容，都是獨立的，
同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.

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【聶SIR – 講座】

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是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識，及即場示範聶sir的選股方略

 

講　者：聶sir
時　間：2018年7月16日(一) 19:30-21:00
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地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
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(課程編號: YUS40F)

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聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)
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地　點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
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