32歲完成一生三宅 #602案窮中產

 

諗sir 你好, 上完你既堂一直都想實行你講解既方法, 以財務自由為目標。剛整理左自己既資產負債表, 希望你俾d意見我。

32歲, 月入: HKD$35K, 可儲28K
Cash: HKD$800K, 港股 HKD$400K, 美股 HKD$80K
現住父母名下於魚涌一舊樓, 2房, 市值2.2mil, 如出租可收$8000

 

資產負債:
市值 (mil) 欠款(mil) 租金收入 mth pay 正現金流
土瓜灣私樓 我名 2.8 1.03 11000 4054 6946
銅鑼灣唐樓 我和朋友各50% 3.5 0 6400 (已除2) 0 6400
屯門居屋(已補價) 我擔保, 和家人用有限公司持有 2.2 0.89 7500 3470 4030
柴灣居屋(已補價) 我擔保, 和家人用有限公司持有 3.8 1.4 13000 5432 7568

 

上面既所有租金暫時都會俾父母。我心目中想用9成按買多一層300-400萬樓作自住用, 但計過數原來我如果唔計公司既租金收入, 我既借貸力為 (35000+(11000+6400)*0.8) / 10000 * 2.59 * 0.5 = 6.2mil, (* 0.8係因為租金收入銀行會打8折計,對嗎?)
已用借貸為3.32mil / 6.2mil = 53%, 於旺市來講不應再借更多, 對嗎?
如果有辦法可以將公司所得租金變成我的收入, 則我既借貸力為(35000+(11000+6400+7500+13000)*0.8) / 10000 * 2.59 * 0.5 = 8.2mil, 已用借貸為 3.2mil / 8.2mil = 40%

 

1. 請問諗sir對個portfolio有甚麼睇法? 我 d 鷜有冇計錯呢?
2. 我有冇辦法可以再買一層樓? 定係我應該要用收息堂所學方法先增加現金流, 等下次樓市跌浪再出擊?
3. 如果要用收息堂所學方法先增加現金流, 我應該用債基方案? 近日查過隻 ”xx—xxxxx基金AT xxx Hdg” 都有約7.5%年回報, 如倍大至15%以上, 已經好吸引, 如果再進一步 更可提升到25%, 請問我有冇眼花或計錯?? 如果係真我好有衝動用50萬去盡做,請問諗sir你點睇?

 

多謝你個blog同課堂教左我咁多野, 祝好

ANSWER:

有時都要讚下諗sir自己,作為參加了課程的同學、能整齊列出了自身資產表示了在理財方面的清晰的思維(見佢個表已同其他來文者有分別)、懂得計借貸力及運用得宜限制了自己日後投資的風險。知道為自己開拓新借貸力的重要性、知道不同收入來源有不同的處理手法、知道高收益回報的投資物及何處找尋。

另一件事要讚既,係極高儲蓄率。搵$35000儲$28000,達80%。

 

可是如要將公司(未知是否空殼)租金變成自己收入、就要做好公司出糧一事。那讀者做了什麼好事令自己多份收入呢? 對於銀行或稅局而言、多份收入絕對是好事、更可以全部計哂(不只八成)! 那要看看讀者在公司收租轉到自己名下做了什麼轉化。

 

區份一談
如果筆者係讀者,會盡快將手上兩間居屋出售。由於兩間屋的結欠都在市價50%之下、此兩間屋不能盡用槓桿將正現金流發揮到極緻。見有內患之餘、屯門區細居屋單位更是供應多蘿蘿。該區私樓已有不少供應、政府又集中起細單位、那屯門區兩房實不看好。至於柴灣暫未見到有什麼區份改善因素。趁該兩間屋仲有好賣點趁高沽出為妙、利用買入公司不用付DOUBLE STAMP DUTY。見此案兩間居屋已種入公司裡面、買呢兩間居面只需辦理公司股權轉讓,該項轉手印花稅約為$9000。如一個有樓人仕直接買價值六百樓房作投資、佢要比突$180,000印花稅、全套三十六萬。衷心希望讀者可用此作因由叫高幾十萬快手搵人接貨。該兩間屋的租務回報只是4.0%及4.1%、不見吸引。

沽出公司後自己核實(租金)收入變成(35000+11000+6400)/10000*2.59.50% = 6.78mil。擔保公司的借貸已沒有了、自己借貸只為$1.03mil,即1.03/6.78 = 16%。讀者絕有能力再買樓! 大家有冇留意讀者一個人三萬幾人工已控有三間樓呢? 即32歲已完成一生三宅? 不排除有部份物業是家人贈予的,但完成三宅再買樓一事,主因是懂得將租金全化作下次再借錢的證明。當然唔同類型樓房、唔同樓有不同計法。有時無租客亦可當有租金收入、更多情況要參考我們堂上展示之案例。

 

策略一談
由於讀者在32之年已有樓3-5間(視乎佢賣唔賣公司),那一生三宅基本局面已成,不妨為自己捕捉樓市升跌浪去為自己提早開展人生下半場、做些有意義的工作貢獻社會、例如陪下諗sir一齊下晝去拜訪下老人院(真失禮、筆者到過的老人院是交通便利有冷氣的、說不上有熱心)。

 

經紀話「日日都是買樓天」當然講笑,現時已有一定資產者不宜同官老爺對幹。用股債混合再收息為一好方案、讀者提及用外幣配上債券可將回報再增加、令自己先逼近10%年回報。再配合債基方法、實可將回報推至20%或更多、但別忘有了新開支,所以未有信心做到年年25%、在近20%是實際一點。讀者所持有的股票如是「坐艇中」、那不妨「20%一下」、因與其等隻股票返家鄉不如每年20%落袋,令返到家鄉有個日期,唔使「無期徒刑」。當然因同時用了外債、債券及銀行三方配合,所以顧忌的情況多了幾項,不過筆者已在堂上交待了很多,起始金額亦可限在港幣幾十萬,不妨在國債孳息向下時先行入市、為何有此方針相信你懂的!












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