一來一回每月儲多$37000蚊 #592案偽專才

本人45歲,月入$25000 , 太太40 月入$25000 ,本人單名擁北區火車站24年齡物業,租$9700 ,物業估價$3.2 m(買1.07m),按揭(0.3 m) 7-8 年,每月供$3800 , 由於有倆個小朋友在市區返學(3歳和5歲),所以兩年前出市區租樓(現月租$14000),每月沒有儲蓄或兩三千(因沒有父母免稅額),太太想今年9月不工作照顧小朋友,現金大約80 萬,股票大約50 萬,長遠目標有三房子,短期可否在沙田火車站買第二物業自住?

 

Answer:

讀者是個典型的困苦香港人。每月工薪中等($25000×2),有兩個可愛的小朋友,家有父母,為求方便返工在市區租樓而將北區物業租出。雖不認識讀者、惟此類夾心(夾在父母及小朋友中間)香港人生活是勞碌亦冇錢儲,那如果靠理財理出生天呢?

 

此個案實行後讀者會少了$14000支出又多了$16000收入、再加$7000槓桿儲蓄、一來一回每月儲多$37000(+14000+16000+7000 )。太太又可以把握退休前用盡自身借貸力。

 

改善前 改善後
$14000租金支出 無租金支出
上水中心 $5900正現金流 上水中心 $1200正現金流
現金80 萬,股票約50 萬 有1.17mil投放於債基收息班所授方案。$11000-$16000每月收入不等
  有自住樓。月供$9000,還本部份約為$7000(槓桿儲蓄一種)
  現金$30萬。債基投資可隨時贖回

 

一是做好儲錢、再一步是用小小財技將錢先放係自己袋再套息。讀者稱因沒父母免稅額所以儲唔到錢,其實兩老加埋$120,000免稅額只最多將當中15%=$18000作稅款強加於讀者身上。就當攞齊都只是每月儲多$18000/12 = $1500蚊。不應將此作為儲唔到錢既藉口,何況本財政年度仲有政府退稅,如果本身儲蓄源頭已見狹窄,他日政府取消派糖咪又係儲唔到錢,那幾時先「有米在手」呢?

 

1.17mil搞到手

好在讀者有1.3mil儲蓄加早年買入樓一間。此房正提供每月正現金流($9700-3800) = $5900。這可能係其中一個讀者可予太太考慮唔做野既原因。筆者做法是趁老婆仲有野做、將上水樓套出3.2mil*70% – 1.07mil = 1.17mil,按揭供款年期盡拉。以讀者年齡是拉25年尚可、30年不樂觀。用25年計套現後供$8500,租金收入照$9700。

 

加按令自己日後多百萬在手

盡量攤長還原因是欲先借入美金(港元)再十幾年後歸還,讓時間貶抑債務令自己先有錢在手。1.17mil搞到手之後按揭供款增至約$8500,上水樓提供之正金流縮減至$9700-$8500 = $1200。套出的1.17mil投放債基收息方案、再加入投資物將加息之風險對沖,那收息計劃不容易被美國加息打斷,而在10-16%年息下每月產出現金約$11000 – $16000。之後就算咩都唔做,十幾年過只要讀者keep住上水樓有租客幫手供樓,1.17mil自成為一個新產出現金流的地方。其實呢件事讀者應早十年實行,那現時就可安享成果。可能現情況係間樓供淨些少而自己又有百幾萬買入了債基收息,要老婆唔做野真係不用再考慮的事。

 

搞走租金支出

由於讀者弱點是借貸力不高、儲蓄力量亦不足。要花時間改善每月比$14000租金情況,那讀者置業為自己省卻租金為必須的! 筆者意見是自住樓及第一間收租樓買入時不用太過份去捕捉升跌、只要該計劃可為自己產出正現金流即可。讀者應快叫太太退休前九成借盡買樓上會,現今政策對無樓在手者最有利。咁買幾大既樓好呢? 受人工所限,夫婦總借貸力為50000/10000*2.59*50% = 6.47mil,加按後借了2.24mil,讀者如無其他重大借貸,應稍保守及只將借貸力用至70%(即4.5mil),再加借4.5-2.24 = 2.26mil買樓。計及自己有(80+50)萬 = 1.3mil資金在手情況下、買盡哂都係四百萬樓。

 

筆者想法是買三百餘萬的二手樓較為適合,惟此價在沙田市中心只有好運中心細單位可選。假設別區入手3.4mil樓房,首期一百萬,每月供款$9000,那每月即可減省$14000租金支出,提高儲蓄率。45歲人若不作部署便叫太太唔做野,不快為自己先造出穩定收息項目,再加上$14000租金負擔更是近零儲蓄率,讀者自己都想像到再咁落去結果如何。

——————–

作者: 諗SIR

暢銷書作家。出版社編輯。個人投資看法可見於書本<樓換樓>、或1698期經濟一周封面人物專訪

hket

 










 


本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室