安全感的長遠部署 #591案庸才

諗sir 你好,最近才知道有這個blog, 覺得諗sir你的意見好好及好實用,後悔沒有早一點看到你的blog. 希望諗sir可解決本人的煩惱。本人文筆差,希望你不要介意及明白我的意思。謝謝!

 

本人37 (女) 月入50k,月儲10k。現有一層市值585的兩房,隣近地鐵的市區屋苑。九成hibor+0.75, outstanding balance 3.2m. 本作自住但剛搬出和父母同租住22.5k的三房屋苑。我想將呢間兩房出租,租金可達17k(現供12k)。上年本人賣出出租物業,套現1.3m. 另外巳7:3比率(我7成)同朋友夾錢買了值hkd5m 的英國物業,2016年要上會,如升幅理想,可中途賣出。

 

父母現沒有工作,休息中。在上年亦賣了剛full pay 的自住居屋。 剛亦賣出元朗收租樓( hibor plan+0.85, 供5.5k, 租金9k,outstanding balance 1.25m. 2m買入,現值3.45但3.3賣出), 原意是給父母退休用及不會賣因巳沒有名去換樓。但因找到guarantor 可換樓及怕元朗將來有太多供應,所以賣出。後因發覺可加按套出1.1m又可keep 住層樓,覺得賣出決定錯誤。剛過大訂但未收及簽正約,正煩惱考慮撻訂。因想父母有收租樓,亦計畫買翻一間市區樓給他們。因父母沒有工作,單靠本人(沒有兄弟姊妹)及有限的借貸力很難買翻其他樓。

現租3房只是暫時性,想樓價跌時,買一個約6.5m的3房市區單位。始終想父母及自己各自有兩層樓。並不想父母要擔心食住的事。想好好利用巳有的現金制造現金流並有stable 的生活,不需父母擔心。

現煩惱已下問題,希望諗sir可給寶貴意見,萬分感激。

-如不撻訂賣出元朗分業,父母及我會有7.5m 現金
-keep 1.9m cash (當中有部分會買債券基金或其他收息工具,大部分給父母放係銀行)
– 2.84m(已包transaction cost) 留來買3房
-2.2m (已包transaction cost) 和另一朋友買多一間倫敦物業及東京/澳洲物業。末定東京物業是否做mortgage因末訣定買可做mortgage 的物業或cash buy studio flat. 但其他一定需要。
– 餘下400k待定

 

 

煩惱一:
因bottom line 是需要留一間樓,
不知應否撻訂元朗樓加按1.1m並賣出市區樓 (net profit is 2.5m),這樣可取回credit line準備係跌市時入3房與父母同住。並用guarantor 買一個新單位收租用。但想留這市區樓给父母因他們喜歡那單位及方便他們老時出入(他們現末到60歳)。

 

煩惱2:
如賣出元朗樓,會揾guarantor 幫爸爸買自己的兩房物業, 視乎guarantor 可做7成或8成按揭,可套530k至1.1m。這樣可套現hedge 咗個跌幅並可留有此物業給父母。之後同上買3房及一細單位。

 

煩惱3:
未能肯定guarantor 可幫到手因他有很多monthly outgoing. 如可計他的bonus 便應該沒問題。現正問緊銀行。如沒有guarantor我便更煩惱!

不知這樣部署是否正確,煩請諗sir賜教!謝謝!

 

ANSWER:

 

讀者文筆無問題、組織性有問題。點都好花時間列表令讀者易明白個案如何,其實講哂都係三間樓加個海外物業,煩惱程度不如讀者用字般多。

市區樓585的兩房 欠銀行3.2mil net profit is 2.5m
元朗樓 剛賣出  
自住居屋 已賣出  
英國物業30% 樓花值HKD 5.0MIL 2016年要上會

 

讀者自己租住3房租金22.5K,如元朗樓最後賣出讀者與父母共同管有7.5MIL現金。

發覺讀者心中有幾個矛盾:

  1. 因擔心元朗樓供應多但知道可套1.1MIL後又想唔賣
  2. 想賣市區樓但又想留該單位予父母方便出入
  3. 想搵GUARANTOR(擔保人)幫手但係又唔知佢有幾大洗及幾多人工

 

睇完之後相信不少人(至少筆者自己係人)都同意,讀者既煩惱係自找的! 另外建議讀者問問父母係咪真係想住自己間市區樓,話唔定一切都係佢自己諗的。

 

讀者宜花時間為自己先作打算開拓被動收入、呢個唔係自私,而係配合讀者講:「利用巳有的現金制造現金流並有stable 的生活,不需父母擔心」。讀者收入算不錯月入$50000,惟人生至此仍有不少確定性,宜加強為自己打算的部署。

 

如果決定元朗係差地段,那為何因套現而放棄賣出呢? 何況賣出樓房等於即時套現、有錢再手你係邊再買樓都可以。惟一站得住的原因是在新政策下讀者套現後再買要比DSD、可是如今撻訂唔賣都要硬食兩家洗費、既然係咁最後一理由都站不住腳,所以決定了的事別再回路,人生要左一樣就要放棄另一樣,此為之「捨。得」。

 

讀者如單人行借貸力為50000*2.59/10000*50% = 6.47MIL。獨女沒把握父母休息前所有的借貸力為一失策、未搞清楚作擔保人之友人究竟有幾多借貸事項為另一小失誤。當然兩件事都可問清及回復。留意在銀行借錢擔保人唔可以係朋友關係、更深入說明留意下班加開的買樓堂。

 

讓租客照顧我下半生

市區兩房有五千蚊現金流請快手出租、筆者建議之主幹為替讀者開發多項現金流。萬一他日自己做唔到野都有租客照顧。搞好開源亦應節流,讀者現時每月花$22500租三房、得到是套出父母賣居屋後得到資金,計埋賣走元朗樓都有成五百萬,點去運用呢?

 

五百萬為第一「上岸線」,要小心運用的。用得好快手變成一千萬絕不為奇,有經驗者都知由十萬變廿萬好難、可是由五百萬變一千萬,絕可能是彈指之間既事。用得唔好由五百打回五十萬亦大有人在! 讀者可將該金額放在私人銀行入門版戶口、再入手一系列評級高之債券,此為達成八百萬私銀最低要求之竅門。另外可運用最廣受歡迎的債基方案、將回報定錨在10-15%年息,投放二百萬都收$16600-$25000年息、視乎風險承受能力。如鐘情股票亦可將你手上股票借出、這個年息可達4%-80%不等,視乎你用既係中電(0002)定係中建材(3323),當然五百萬有條件將幾樣物品混合使用。將風險與加息風險及市場風險對衡。

 

最後筆者不看好讀者在現市況買樓、免得買入後又滿心後悔。還是將五百萬當中之二百萬拿出來先月收$20000利息,用作抵銷現居租金支出。再將淨餘三百萬收番幾年利息、三年後利息已足可夠讀者作首期買樓收租,令讀者站於蝕息不蝕本之地。當然係呢幾年猛收息是手段、最終都是向著儲樓在手這目標,搵多幾個好租客出糧比自己。

BY 諗sir

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諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV100)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
TEDV100 第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-06-18(二)19:15-21:15 FULL
TEDV100 第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-06-25(二)19:15-21:15 FULL
TEDV101 第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-07-27(六)14:00-16:00
TEDV101 第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-08-03(六)14:00-16:00

 

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-09(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年10月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83

TEDP83真人聚會: 2024-07-09(二)19:15-21:15

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上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

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第二堂 (三小時)

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第三堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-06-22(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-06-22(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
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兇宅/漏水樓

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真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

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*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

諗Sir PowerTeam 服務

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諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!

服務期限: 24個月

*實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp WhatsApp chat 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到,會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢

10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別,不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%


諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢

英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888

包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢,真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
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*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp WhatsApp chat 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」


諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
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服務期限: 24個月
下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
*實證: Powerteam完成買賣已超400宗
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備

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5.與你手把手睇樓辨識化妝樓及細處
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.如何透過簡單裝修讓你單位賣得更好價錢

10. 資深一手樓按揭上會妙法及即場手把手揀樓
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.一拆二及用開的人際脈絡轉介
14.加按及預早甩名部署咨詢
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢

英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888

包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢,真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
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