諗sir 你好，最近才知道有這個blog, 覺得諗sir你的意見好好及好實用，後悔沒有早一點看到你的blog. 希望諗sir可解決本人的煩惱。本人文筆差，希望你不要介意及明白我的意思。謝謝！
本人37 （女） 月入50k，月儲10k。現有一層市值585的兩房，隣近地鐵的市區屋苑。九成hibor+0.75, outstanding balance 3.2m. 本作自住但剛搬出和父母同租住22.5k的三房屋苑。我想將呢間兩房出租，租金可達17k(現供12k)。上年本人賣出出租物業，套現1.3m. 另外巳7：3比率(我7成）同朋友夾錢買了值hkd5m 的英國物業，2016年要上會，如升幅理想，可中途賣出。
父母現沒有工作，休息中。在上年亦賣了剛full pay 的自住居屋。 剛亦賣出元朗收租樓( hibor plan+0.85, 供5.5k, 租金9k，outstanding balance 1.25m. 2m買入，現值3.45但3.3賣出), 原意是給父母退休用及不會賣因巳沒有名去換樓。但因找到guarantor 可換樓及怕元朗將來有太多供應，所以賣出。後因發覺可加按套出1.1m又可keep 住層樓,覺得賣出決定錯誤。剛過大訂但未收及簽正約，正煩惱考慮撻訂。因想父母有收租樓，亦計畫買翻一間市區樓給他們。因父母沒有工作，單靠本人（沒有兄弟姊妹）及有限的借貸力很難買翻其他樓。
現租3房只是暫時性，想樓價跌時，買一個約6.5m的3房市區單位。始終想父母及自己各自有兩層樓。並不想父母要擔心食住的事。想好好利用巳有的現金制造現金流並有stable 的生活，不需父母擔心。
現煩惱已下問題，希望諗sir可給寶貴意見，萬分感激。
-如不撻訂賣出元朗分業，父母及我會有7.5m 現金
-keep 1.9m cash (當中有部分會買債券基金或其他收息工具，大部分給父母放係銀行）
– 2.84m（已包transaction cost) 留來買3房
-2.2m （已包transaction cost) 和另一朋友買多一間倫敦物業及東京/澳洲物業。末定東京物業是否做mortgage因末訣定買可做mortgage 的物業或cash buy studio flat. 但其他一定需要。
– 餘下400k待定
煩惱一：
因bottom line 是需要留一間樓，
不知應否撻訂元朗樓加按1.1m並賣出市區樓 (net profit is 2.5m)，這樣可取回credit line準備係跌市時入3房與父母同住。並用guarantor 買一個新單位收租用。但想留這市區樓给父母因他們喜歡那單位及方便他們老時出入(他們現末到60歳）。
煩惱2：
如賣出元朗樓，會揾guarantor 幫爸爸買自己的兩房物業, 視乎guarantor 可做7成或8成按揭，可套530k至1.1m。這樣可套現hedge 咗個跌幅並可留有此物業給父母。之後同上買3房及一細單位。
煩惱3：
未能肯定guarantor 可幫到手因他有很多monthly outgoing. 如可計他的bonus 便應該沒問題。現正問緊銀行。如沒有guarantor我便更煩惱！
不知這樣部署是否正確，煩請諗sir賜教！謝謝！
ANSWER:
讀者文筆無問題、組織性有問題。點都好花時間列表令讀者易明白個案如何，其實講哂都係三間樓加個海外物業，煩惱程度不如讀者用字般多。
| 市區樓585的兩房 | 欠銀行3.2mil | net profit is 2.5m |
| 元朗樓 | 剛賣出 | |
| 自住居屋 | 已賣出 | |
| 英國物業30% | 樓花值HKD 5.0MIL | 2016年要上會 |
讀者自己租住3房租金22.5K，如元朗樓最後賣出讀者與父母共同管有7.5MIL現金。
發覺讀者心中有幾個矛盾:
- 因擔心元朗樓供應多但知道可套1.1MIL後又想唔賣
- 想賣市區樓但又想留該單位予父母方便出入
- 想搵GUARANTOR(擔保人)幫手但係又唔知佢有幾大洗及幾多人工
睇完之後相信不少人(至少筆者自己係人)都同意，讀者既煩惱係自找的! 另外建議讀者問問父母係咪真係想住自己間市區樓，話唔定一切都係佢自己諗的。
讀者宜花時間為自己先作打算開拓被動收入、呢個唔係自私，而係配合讀者講:「利用巳有的現金制造現金流並有stable 的生活，不需父母擔心」。讀者收入算不錯月入$50000，惟人生至此仍有不少確定性，宜加強為自己打算的部署。
如果決定元朗係差地段，那為何因套現而放棄賣出呢? 何況賣出樓房等於即時套現、有錢再手你係邊再買樓都可以。惟一站得住的原因是在新政策下讀者套現後再買要比DSD、可是如今撻訂唔賣都要硬食兩家洗費、既然係咁最後一理由都站不住腳，所以決定了的事別再回路，人生要左一樣就要放棄另一樣，此為之「捨。得」。
讀者如單人行借貸力為50000*2.59/10000*50% = 6.47MIL。獨女沒把握父母休息前所有的借貸力為一失策、未搞清楚作擔保人之友人究竟有幾多借貸事項為另一小失誤。當然兩件事都可問清及回復。留意在銀行借錢擔保人唔可以係朋友關係、更深入說明留意下班加開的買樓堂。
讓租客照顧我下半生
市區兩房有五千蚊現金流請快手出租、筆者建議之主幹為替讀者開發多項現金流。萬一他日自己做唔到野都有租客照顧。搞好開源亦應節流，讀者現時每月花$22500租三房、得到是套出父母賣居屋後得到資金，計埋賣走元朗樓都有成五百萬，點去運用呢?
五百萬為第一「上岸線」，要小心運用的。用得好快手變成一千萬絕不為奇，有經驗者都知由十萬變廿萬好難、可是由五百萬變一千萬，絕可能是彈指之間既事。用得唔好由五百打回五十萬亦大有人在! 讀者可將該金額放在私人銀行入門版戶口、再入手一系列評級高之債券，此為達成八百萬私銀最低要求之竅門。另外可運用最廣受歡迎的債基方案、將回報定錨在10-15%年息，投放二百萬都收$16600-$25000年息、視乎風險承受能力。如鐘情股票亦可將你手上股票借出、這個年息可達4%-80%不等，視乎你用既係中電(0002)定係中建材(3323)，當然五百萬有條件將幾樣物品混合使用。將風險與加息風險及市場風險對衡。
最後筆者不看好讀者在現市況買樓、免得買入後又滿心後悔。還是將五百萬當中之二百萬拿出來先月收$20000利息，用作抵銷現居租金支出。再將淨餘三百萬收番幾年利息、三年後利息已足可夠讀者作首期買樓收租，令讀者站於蝕息不蝕本之地。當然係呢幾年猛收息是手段、最終都是向著儲樓在手這目標，搵多幾個好租客出糧比自己。
BY 諗sir
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收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 完成方案的金融機構介紹 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 完成方案的金融機構介紹 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV95)課程安排： #本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項，同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢，為時在60-120分鐘之間。 收息101(TEDV95)課程安排： #本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項，同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢，為時在60-120分鐘之間。 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP76 TEDP76下一次真人聚會:2023-07-08(六)15:00-17:00 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀
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諗[email protected] J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
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第二課：債基買入必知
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第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂：即市策略及發問 真人實體班：2023-07-11(二)19:15-21:15
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諗[email protected] J2 安樂蝸
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揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做，逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
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-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
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策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
諗[email protected] J2 安樂蝸
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諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元包下列20項 PowerTeam 服務 。亦可按客人買樓問題作咨詢、手把手陪睇及律師人脈網絡介紹。
服務:手把手同你買樓。一年跨區做足幾十單deal既advisor，唔易市面找得到。由諗sir團隊同你計掂按揭跨18區撈出筍盤! 比幾千慳幾十萬，實證多不勝數。
報名步驟: 可以 whatsapp 
63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業作出客觀咨詢(我地18區都做到)
4.跨區跨網找尋筍盤及傾個靚價
5.與你手把手睇樓辨識化妝樓及細處
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.如何透過簡單裝修讓你單位賣得更好價錢
10. 資深一手樓按揭上會妙法
11. 一手樓跨盤選擇及陪同至售樓處揀樓
12. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介
13.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
14.一拆二及用開的人際脈絡轉介
15.加按及預早甩名部署咨詢
16.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
17.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)
18.高成數上會經歷及全方位咨詢
19.借貸力由無變有幫助上會咨詢
20.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA
團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備
參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢
英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888
包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡，提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」
諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格1: HK$2888元包下列20項 PowerTeam 服務 。亦可按客人買樓問題作咨詢、手把手陪睇及律師人脈網絡介紹。
價格2: HK$3200元包下列 20項 PowerTeam 服務 + 2月25日(六)16:30-18:30 於尖沙咀 諗sir 同powerteam學員即場問答課程。(額滿即止!)
服務:手把手同你買樓。一年跨區做足幾十單deal既advisor，唔易市面找得到。由諗sir團隊同你計掂按揭跨18區撈出筍盤! 比幾千慳幾十萬，實證多不勝數。
報名步驟: 可以 字whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們報價。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
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8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.如何透過簡單裝修讓你單位賣得更好價錢
10. 資深一手樓按揭上會妙法
11. 一手樓跨盤選擇及陪同至售樓處揀樓
12. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介
13.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
14.一拆二及用開的人際脈絡轉介
15.加按及預早甩名部署咨詢
16.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
17.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)
18.高成數上會經歷及全方位咨詢
19.借貸力由無變有幫助上會咨詢
20.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA
團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備
參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢
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價格: $3888
包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
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