諗sir 你好,最近才知道有這個blog, 覺得諗sir你的意見好好及好實用,後悔沒有早一點看到你的blog. 希望諗sir可解決本人的煩惱。本人文筆差,希望你不要介意及明白我的意思。謝謝!
本人37 (女) 月入50k,月儲10k。現有一層市值585的兩房,隣近地鐵的市區屋苑。九成hibor+0.75, outstanding balance 3.2m. 本作自住但剛搬出和父母同租住22.5k的三房屋苑。我想將呢間兩房出租,租金可達17k(現供12k)。上年本人賣出出租物業,套現1.3m. 另外巳7:3比率(我7成)同朋友夾錢買了值hkd5m 的英國物業,2016年要上會,如升幅理想,可中途賣出。
父母現沒有工作,休息中。在上年亦賣了剛full pay 的自住居屋。 剛亦賣出元朗收租樓( hibor plan+0.85, 供5.5k, 租金9k,outstanding balance 1.25m. 2m買入,現值3.45但3.3賣出), 原意是給父母退休用及不會賣因巳沒有名去換樓。但因找到guarantor 可換樓及怕元朗將來有太多供應,所以賣出。後因發覺可加按套出1.1m又可keep 住層樓,覺得賣出決定錯誤。剛過大訂但未收及簽正約,正煩惱考慮撻訂。因想父母有收租樓,亦計畫買翻一間市區樓給他們。因父母沒有工作,單靠本人(沒有兄弟姊妹)及有限的借貸力很難買翻其他樓。
現租3房只是暫時性,想樓價跌時,買一個約6.5m的3房市區單位。始終想父母及自己各自有兩層樓。並不想父母要擔心食住的事。想好好利用巳有的現金制造現金流並有stable 的生活,不需父母擔心。
現煩惱已下問題,希望諗sir可給寶貴意見,萬分感激。
-如不撻訂賣出元朗分業,父母及我會有7.5m 現金
-keep 1.9m cash (當中有部分會買債券基金或其他收息工具,大部分給父母放係銀行)
– 2.84m(已包transaction cost) 留來買3房
-2.2m (已包transaction cost) 和另一朋友買多一間倫敦物業及東京/澳洲物業。末定東京物業是否做mortgage因末訣定買可做mortgage 的物業或cash buy studio flat. 但其他一定需要。
– 餘下400k待定
煩惱一:
因bottom line 是需要留一間樓,
不知應否撻訂元朗樓加按1.1m並賣出市區樓 (net profit is 2.5m),這樣可取回credit line準備係跌市時入3房與父母同住。並用guarantor 買一個新單位收租用。但想留這市區樓给父母因他們喜歡那單位及方便他們老時出入(他們現末到60歳)。
煩惱2:
如賣出元朗樓,會揾guarantor 幫爸爸買自己的兩房物業, 視乎guarantor 可做7成或8成按揭,可套530k至1.1m。這樣可套現hedge 咗個跌幅並可留有此物業給父母。之後同上買3房及一細單位。
煩惱3:
未能肯定guarantor 可幫到手因他有很多monthly outgoing. 如可計他的bonus 便應該沒問題。現正問緊銀行。如沒有guarantor我便更煩惱!
不知這樣部署是否正確,煩請諗sir賜教!謝謝!
ANSWER:
讀者文筆無問題、組織性有問題。點都好花時間列表令讀者易明白個案如何,其實講哂都係三間樓加個海外物業,煩惱程度不如讀者用字般多。
市區樓585的兩房 | 欠銀行3.2mil | net profit is 2.5m |
元朗樓 | 剛賣出 | |
自住居屋 | 已賣出 | |
英國物業30% | 樓花值HKD 5.0MIL | 2016年要上會 |
讀者自己租住3房租金22.5K,如元朗樓最後賣出讀者與父母共同管有7.5MIL現金。
發覺讀者心中有幾個矛盾:
- 因擔心元朗樓供應多但知道可套1.1MIL後又想唔賣
- 想賣市區樓但又想留該單位予父母方便出入
- 想搵GUARANTOR(擔保人)幫手但係又唔知佢有幾大洗及幾多人工
睇完之後相信不少人(至少筆者自己係人)都同意,讀者既煩惱係自找的! 另外建議讀者問問父母係咪真係想住自己間市區樓,話唔定一切都係佢自己諗的。
讀者宜花時間為自己先作打算開拓被動收入、呢個唔係自私,而係配合讀者講:「利用巳有的現金制造現金流並有stable 的生活,不需父母擔心」。讀者收入算不錯月入$50000,惟人生至此仍有不少確定性,宜加強為自己打算的部署。
如果決定元朗係差地段,那為何因套現而放棄賣出呢? 何況賣出樓房等於即時套現、有錢再手你係邊再買樓都可以。惟一站得住的原因是在新政策下讀者套現後再買要比DSD、可是如今撻訂唔賣都要硬食兩家洗費、既然係咁最後一理由都站不住腳,所以決定了的事別再回路,人生要左一樣就要放棄另一樣,此為之「捨。得」。
讀者如單人行借貸力為50000*2.59/10000*50% = 6.47MIL。獨女沒把握父母休息前所有的借貸力為一失策、未搞清楚作擔保人之友人究竟有幾多借貸事項為另一小失誤。當然兩件事都可問清及回復。留意在銀行借錢擔保人唔可以係朋友關係、更深入說明留意下班加開的買樓堂。
讓租客照顧我下半生
市區兩房有五千蚊現金流請快手出租、筆者建議之主幹為替讀者開發多項現金流。萬一他日自己做唔到野都有租客照顧。搞好開源亦應節流,讀者現時每月花$22500租三房、得到是套出父母賣居屋後得到資金,計埋賣走元朗樓都有成五百萬,點去運用呢?
五百萬為第一「上岸線」,要小心運用的。用得好快手變成一千萬絕不為奇,有經驗者都知由十萬變廿萬好難、可是由五百萬變一千萬,絕可能是彈指之間既事。用得唔好由五百打回五十萬亦大有人在! 讀者可將該金額放在私人銀行入門版戶口、再入手一系列評級高之債券,此為達成八百萬私銀最低要求之竅門。另外可運用最廣受歡迎的債基方案、將回報定錨在10-15%年息,投放二百萬都收$16600-$25000年息、視乎風險承受能力。如鐘情股票亦可將你手上股票借出、這個年息可達4%-80%不等,視乎你用既係中電(0002)定係中建材(3323),當然五百萬有條件將幾樣物品混合使用。將風險與加息風險及市場風險對衡。
最後筆者不看好讀者在現市況買樓、免得買入後又滿心後悔。還是將五百萬當中之二百萬拿出來先月收$20000利息,用作抵銷現居租金支出。再將淨餘三百萬收番幾年利息、三年後利息已足可夠讀者作首期買樓收租,令讀者站於蝕息不蝕本之地。當然係呢幾年猛收息是手段、最終都是向著儲樓在手這目標,搵多幾個好租客出糧比自己。
BY 諗sir
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債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排: 第一堂網班:<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課,如註明日期未能上課可在之後補上 上課地點:尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排:
第一堂網班:<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課,如註明日期未能上課可在之後補上 上課地點:尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名,本課程不對外開放!※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第二堂網班:<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班:<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班:2024年9月7日(六)14:00-17:00<債基抵買方法及進階>
第五堂真人班:2024年9月14日(六)14:00-17:00<直債抵買方案及進階>
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗Sir 真人授課
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第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
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高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
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第二堂 (三小時)
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樓市永續收入班 (PBA3) 安排:
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
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第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
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**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
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Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到,會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢
10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介
12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別,不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
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諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA
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*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備
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